En ny rapport från Morgan Stanley uppskattar att cirka 1,5 biljoner dollar i amerikanska CRE-skulder kommer att förfalla före slutet av 2025 – och utlåningsfönstret för refinansiering har stängts av.
”Refinansieringsriskerna står i centrum. Mognadsväggen är frontladdad här är frontladdad. Så är de förknippade riskerna, säger rapporten.
Investeringsbanken förutspår att värderingen av kontors- och butiksfastigheter kan sjunka så mycket som 40 % från topp till botten, vilket ökar risken för betalningsinställelser, Bloomberg rapporterad.
De största långivarna till den kommersiella fastighetssektorn – små och regionala banker – har skakat av inlåningsutflöden efter kollapsen av regionala banker SVB och Signature, som stängdes av federala tillsynsmyndigheter förra månaden, sa Morgan Stanleys analytiker.
Den flodvåg av skulder som kommer att förfalla kommer inte att nå toppen förrän 2027, prognostiserade Morgan Stanley, när förfallodagen kommer att nå 550 miljarder dollar. Banker äger mer än hälften av CMBS-obligationerna med stöd av fastighetslån och utgivna av amerikanska statliga enheter som Fannie Mae, enligt rapporten.
“Den roll som banker har spelat i detta ekosystem, inte bara som långivare utan också som köpare” kommer att intensifiera den våg av skulder som kommer att förfalla och som är i behov av refinansiering. Regionala och lokala banker är de största långivarna inom kontors- och detaljhandelssektorn, sade rapporten.
Enligt uppgifter sammanställda av Bloomberg Newsminskade försäljningen av CMBS utan statligt stöd med nästan 80 % under första kvartalet 2023.
På den positiva sidan –Bloomberg kallade det en fläck, vi kallar det en glimt – konservativa utlåningsstandarder som antogs i kölvattnet av GFC kommer att fungera som en slags kudde för fallande värderingar.
“Kommersiella fastigheter måste prissättas och alternativa sätt att refinansiera skulden behövs,” sa Morgan Stanley-analytiker.
CMBS-emissionen sjönk under första kvartalet 2023 till nivåer som inte setts sedan 2012, sa Trepp i en rapport förra veckan.
Inhemsk CMBS-emission under det första kvartalet 2023 uppgick till 5,98 miljarder USD—12 % mindre än fjärde kvartalet och en minskning med mer än 79 % jämfört med samma period för ett år sedan. Senast kvartalsvolymen var så låg var 2012, efter GFC, sa Trepp.
“Emittenter hindrades varje steg på vägen – när de skrev lån och när de försökte sälja dem som obligationer. De stigande räntorna förstörde deras förmåga att med lönsamhet ta lån. Och ökande obligationsspreadar motverkade dem ytterligare, säger Trepps rapport.
Endast fyra kanalaffärer prissattes under Q1, och två backades enbart av lån med femåriga löptider, sa rapporten. Enskilda låntagares transaktioner sjönk i volym till sex affärer på totalt 2,7 miljarder USD från 26 affärer på totalt 18,61 miljarder USD för ett år sedan.
