Medan makroekonomiska indikatorer har visat blandade signaler om huruvida USA går in i en recession, sa chefen för landets största börsnoterade kontorshyresvärd att tillståndet för den kommersiella fastighetsbranschen är tydligare.
“Trots den pågående debatten om huruvida den amerikanska ekonomin kommer att uppleva en hård eller mjuk landning, är kommersiella fastighetsmarknader för närvarande i en lågkonjunktur”, sa BXP:s vd Owen Thomas på onsdagsmorgonen på REIT:s vinstsamtal för det fjärde kvartalet.
Ingången till Bostons Prudential Center, ett komplex för blandad användning som ägs av BXP och hem till REIT:s huvudkontor.
Det Boston-baserade REIT, som äger 54 miljoner SF av kommersiella fastigheter i 194 fastigheter på sex av de största amerikanska marknaderna, känner redan av effekterna av den lågkonjunkturen. Flera av företagets största hyresgäster – inklusive Salesforce, Google, Microsoft och WeWork – har sänkt kostnaderna de senaste månaderna genom att säga upp anställda och minska deras kontorsfotavtryck.
“Många av våra kunder upplever en avmattning i tillväxt eller minskningar av omsättning och som ett resultat är de fokuserade på kostnadskontroll, inklusive att minska antalet anställda och utrymmesanvändning,” sa Thomas.
VD:n tillade att uppsägningar och utrymmesnedskärningar har varit vanligast inom tekniksektorn men “migrerar till andra sektorer.” BXP:s president Doug Linde sa att han ser uppsägningar inom finans- och juridiska sektorn och “över hela företags-Amerika.”
Dessa nedskärningar kommer sannolikt att leda till att nettokontorsefterfrågan blir negativ i år, sa Linde.
“Den övergripande efterfrågan vi betjänar kommer sannolikt inte att öka deras totala fotavtryck under 2023,” sa Linde. “Det är svårt att se mycket i vägen för positiv absorption.”
En av fördelarna med uppsägningarna, sa Linde, är att arbetsgivare har mer makt att kräva att anställda kommer tillbaka till kontoret, och det dyker upp i BXP:s portfölj. Han sa att antalet unika boende som svepte in i dess byggnader förra veckan ökade med 40 % jämfört med den bästa veckan i mars 2022.
“Företagen ökar de dagar som arbetare uppmanas, uppmanas, lockas att komma in på kontoret,” sa Linde. “I vår portfölj ser vi en stadig ökning av antalet unika passagerare som är i tjänst varje vecka.”
Men återgången till kontoret hindrar inte några av dess hyresgäster från att krympa sina fotspår, en trend som direkt slår BXP:s resultat på två fastigheter som de äger i New York och Washington, DC
Bisnow/Miriam Hall
Docka 72 i Brooklyn Navy Yard, sett från vattnet.
REIT tog en nedskrivningsavgift på 51 miljoner USD i Dock 72-byggnaden i Brooklyn, där ankarhyresgästen WeWork krympte sitt fotavtryck med två våningar. BXP, som äger 50% av byggnaden i ett joint venture med Rudin Management, sa att det nu är 25% ockuperat men är 42% uthyrt, inklusive undertecknade affärer som ännu inte har börjat. Hyresvärden har ett negativt eget kapital på 19,9 miljoner dollar i tillgången, står det i det finansiella tillägget till vinstmeddelandet.
I DC fick företaget också en törn på grund av WeWorks neddragningar. På Metropolitan Square, en kontorsbyggnad på 658 000 SF nära Vita huset som BXP äger 20 % av, stängde WeWork förra året sitt utrymme som en gång hade sträckt sig över 226 000 SF, rapporterade Washington Business Journal.
Metropolitan Square är nu 85,7 % uthyrt, enligt BXP:s tillägg, och REIT har ett negativt eget kapital på $37,6 miljoner i tillgången.
Företagets chefer tog inte direkt upp WeWork på vinstsamtalet, men de svarade på en analytikers fråga om nedskärningar hos Salesforce, som förankrar BXP:s 1,4M SF Salesforce Tower i San Francisco och är den största hyresgästen i sin portfölj.
Salesforce sa i början av januari att de kommer att minska sin personalstyrka med 10 % och lämna en del av sina kontorslokaler. Men BXP Executive Vice President Robert Pester, som leder hyresvärdens San Francisco-region, sa att han har hört att det minskar utrymme någon annanstans och har inga indikationer på att de planerar att krympa vid Salesforce Tower. Dessutom sa han att hyresgästens hyreskontrakt där har ungefär nio år kvar, så han är “inte alltför orolig.”
Nedskrivningsavgiften som BXP tog i Brooklyn var den främsta anledningen till att dess resultat under det fjärde kvartalet inte höll sina riktlinjer, sade REIT i sitt pressmeddelande på tisdagskvällen. BXP:s aktiekurs hade fallit 1,77 % vid 14:25 ET onsdag, värre än S&P 500:s fall på 0,39 % vid samma tidpunkt.
REIT:s medel från verksamheten, ett resultatmått som inte inkluderar nedskrivningsavgiften, var 292,9 MUSD förra kvartalet, upp från 243 MUSD under fjärde kvartalet 2021. Dess FFO för hela året på 1,2 miljarder USD ökade med 22 % från föregående år. år, men BXP:s finanschef Mike LaBelle sa att de förväntar sig att årets FFO kommer att minska med 5 %.
“Minskningen beror helt och hållet på den betydande ränteökningen när vår portfölj NOI fortsätter att växa, och vi har en betydande pipeline av tilltagande utveckling som levererar under de närmaste åren,” sa LaBelle på samtalet.
När företaget navigerar på en kommersiell fastighetsmarknad som dess VD sa är i en lågkonjunktur, stärker det sin likviditet och pressar ut sina skulder.
REIT sålde 15 fastigheter förra året för totalt 864 miljoner dollar, inklusive det sista sista kvartalet av en hyreshusförsäljning i Reston, Virginia, för 141 miljoner dollar. Det stängde också den 4 januari på ett lån på 1,2 miljarder dollar som förfaller i maj 2024 med ett års förlängningsmöjlighet, står det i en release. Och LaBelle sa att det har minskat sina lån för 2023 till 930 miljoner dollar, med alternativ för förlängningar.
“Vi kan inte förutsäga djupet eller längden på den nuvarande ekonomiska nedgången, men dess bana kommer i tydligare fokus,” sa Thomas. “Vårt mål är att positionera BXP för framgång oavsett ekonomins bana genom att noggrant hantera hävstång och likviditet.”
