CBRE förutspår en minskning med 15 % jämfört med föregående år i USA:s investeringsvolym för kommersiella fastigheter 2023, även om det kommer att överstiga det pre-pandemirekord på årsbasis 2019.
Investeringsaktiviteten kommer sannolikt att bottna under det första kvartalet och sedan gradvis förbättras, sa den. Sedan, senast andra kvartalet 2023, borde en tydligare bild uppstå om den terminala (max) federal funds-räntan och de övergripande ekonomiska utsikterna.
“Långsiktiga avkastningar och spreadar bör bidra till att minska kapitalkostnaderna och möjliggöra mer sund emissionsgarantier. Som ett resultat förväntar vi oss förbättringar från kvartal till kvartal i kapitalmarknadsaktiviteten från och med andra kvartalet”, enligt dess rapport.
En informell undersökning av CRE-proffs av GlobeSt.com visar att, precis som CBRE, även om många förväntar sig en nedgång i affärer kommer det fortfarande att finnas aktivitet, oavsett om det är från nöd eller förfallande skuld. Här är några av deras synpunkter och fler kommer imorgon.
Kapital finns kvar
Patrick Nutt, Executive Vice President, NNLG/Market Leader South Florida, SRS Real Estate Partners, säger till GlobeSt.com att kapital fortfarande är lättillgängligt.
“Men, investerare hoppas att ha tålamod och inte “fånga en fallande kniv” genom att fatta förvärvsbeslut innan de når de högsta terminalpriserna.
“Volatiliteten kommer att fortsätta när vi läser varje Fed-anteckning med detaljerade detaljer och observerar hur ekonomin anpassar sig när tillväxten avtar, inflationen svalnar och arbetsmarknaderna lättar. Fundamenten har hittills varit exceptionellt starka (efterfrågan på hyresgäster, konsumentbeteende, etc.) men vi förväntar oss en viss sekulär mjukhet men sannolikt inte en utbredd dragning tillbaka i all detaljhandel.”
En ökning av rekapitaliseringsförfrågningar
Brian Murphy, managing partner, VD, Veleta Capital, Los Angeles, säger till GlobeSt.com att efter den senaste räntehöjningen är han mer säker på sitt företags prognoser på kort sikt och förutser en ökning av transaktionsvolymen under andra kvartalet.
“Vi har observerat en ökning av rekapitaliseringsförfrågningar och har proaktivt tillhandahållit räddningskapital till några lägenhetssponsorer,” sa Murphy.
“Vi förväntar oss att denna trend kommer att fortsätta under nästa år. Sammantaget förblir vi optimistiska om marknadsmöjligheterna under 2023 och kommer att fortsätta att noggrant övervaka och anpassa oss till marknadstrender.”
Goda tecken för en “frisk” fastighetsmarknad
Tomas Sulichin, VD för Commercial Division på RelatedISG Realty säger till GlobeSt.com att köpare och säljare kommer att möta en mer stabil marknad som är benägen att ge köparna fler alternativ, till exempel genom en liten ökning av lagret.
Under de senaste åren, sade han, “har köpare och hyresgäster varit i händerna på ägare och hyresvärdar, och vi kommer snart att se en stabilisering av marknaden. Dessa är alla goda tecken på en sund fastighetsmarknad, som är cyklisk.”
1 biljon dollar i lån som förfaller under de kommande två åren
Eric Brody, managing partner, ANAX Real Estate Partners, säger till GlobeSt.com att, särskilt under första kvartalet, förväntar sig att se en uppsjö av investeringsmöjligheter i kommersiella fastigheter på grund av den oöverträffade mängden seniora skulder som kommer att förfalla.
“Newmark rapporterade nyligen att över 1 biljon dollar i lån kommer att förfalla under de kommande två åren, och på grund av stigande räntor förväntas det att återbetalningsvillkoren kommer att bli mer utmanande, med bryggfinansiering, kontors- och detaljhandelslån som mest på risk, sa Brody.
“Förutom de stigande priserna på grund av ökade byggkostnader, hyrstillväxt och politisk motvind, kommer fastigheter (särskilt i NYC) att behöva en infusion av kapital för att antingen refinansiera tillgångar till en lägre takt, betala av befintliga skulder eller fullborda befintliga skulder. projekt.”
Vissa har “obekväma samtal”
Sean Rawson, medgrundare, medgrundare, Waterford Property Company, säger till GlobeSt.com att i slutet av Q1 “kommer vi att börja se prisupptäckt på marknaden. Just nu befinner vi oss i en period där det finns ett betydande delta mellan köp/sälj-spridningen mellan köpare och säljare.
“Men på grund av den oro som byggs upp på marknaden kommer den att börja rätta till sig i slutet av första kvartalet.
“Det finns ägare med kortfristiga skulder med rörlig ränta med hög hävstång som för närvarande har obekväma samtal med sina långivare inför 2023. Dessutom är vi oroade över efterfrågan på uthyrning av kontorsfastigheter och utbudsbilden för både flerfamiljs- och industritillgångar på många marknader vilket kan påverka fastighetsfundamenten på kort sikt. Vi tror att det kommer att ha en stor inverkan på investeringsvolymen 2023.”
“Senast andra kvartalet borde en tydligare bild uppstå om den terminala (max) federal funds-räntan och de övergripande ekonomiska utsikterna. Långsiktiga avkastningar och spreadar bör bidra till att minska kapitalkostnaderna och möjliggöra mer sund emissionsgarantier. Som ett resultat förväntar vi oss förbättringar från kvartal till kvartal i kapitalmarknadsaktiviteten från och med andra kvartalet.”
Behöver “tydligare bild” på kursbanan
Matthew Mousavi, verkställande rektor, National Net Lease Group, SRS Real Estate Partners, säger till GlobeSt.com att han förväntar sig en botten vid cirka andra kvartalet när “vi kommer att ha en tydligare bild av räntebanan och kapitalmarknadsmiljön framöver.
“Men den inverterade avkastningskurvan för obligationer och statsobligationer av investeringsklass som överstiger vissa cap rate-avkastningar, tillsammans med den negativt belånade miljön baserad på utlåningsräntor i förhållande till förväntningar på säljarens prissättning, har resulterat i en markant aktivitetsminskning i den nuvarande miljön.”
Väntar på att Fed ska sluta höja
Uma Moriarity, Global ESG Lead & Senior investeringsstrateg på CenterSquare Investment Management, säger till GlobeSt.com att mer tydlighet och stabilitet på skuldmarknaderna kommer att uppstå när Fed Funds-räntan slutar stiga.
“Men vid den tidpunkten kommer vi i princip att vara i en lågkonjunktur,” sade Moriarity. “Så prisupptäckten kommer inte bara att ske ur ett värdeperspektiv, utan också ur ett tillväxtperspektiv.”
Vi spårar detta mer i realtid på de offentliga marknaderna som hade prissatt inverkan av högre räntor tidigare under året och tittar nu på lågkonjunkturens effekter på kassaflödestillväxten.
Netto, vi förväntar oss att fastighetsvärdena kommer att falla i medelhöga ensiffriga siffror i slutet av allt detta, men sannolikt ser vi inte att det verkligen löser sig förrän 2024 på de privata marknaderna.
Efterfrågan på byggfinansiering förväntas återhämta sig
Stephen D. Stein, medgrundare/president, Tauro Capital Advisors, Los Angeles, säger till GlobeSt.com att han förväntar sig att försäljningsaktiviteten kommer att återhämta sig i början av 2023 när säljare, investerare och utvecklare förstår det “nya normala” med räntor och takpriser .
“Vår prognos om en förväntad nedgång på finansmarknaderna är inte lika allvarlig som prognosen för investeringsförsäljning,” sa Stein. ”I väntan på låneförfall, refinansiering för uttag som används för underhållsförpliktelser och nödvändiga reparationer eller partnerskapsköp, och försäljningsaktiviteter för att nämna några, kommer alla att bidra till den fortsatta efterfrågan på kapital.
“Eget kapital ligger vid sidan av till slutet av Q1 eller Q2, efterfrågan på byggfinansiering förväntas återhämta sig nästa år eftersom långivare överväger begränsade nybyggnationsprojekt som kommer att vara skyffelfärdiga i mitten av 2023, prissättningen kommer att förbli i förändring, lån- to-cost förväntas maxa mellan 50 % till 65 % och sponsorerfarenhet kommer att vara av största vikt.”
Vissa lån måste vara utanför balansräkningarna
Stephen Bittel, vd för Terranova Corporation, säger till GlobeSt.com att lånemarknaden kommer att fortsätta att strama åt med endast banker och livförsäkringsbolag som lånar ut sina balansräkningar.
“Låneförsäljningen från befintliga långivare kommer att accelerera och lån som inte ger och underpresterar kommer att behöva flyttas från balansräkningen,” sade han. “Det kommer att vara en berättelse om två städer där Miami och Austin fortsätter att överträffa nationen, medan NYC, Chicago och San Francisco kommer att fortsätta att drabbas av flöden av befolkning och företag.”
Bittel sa också att arbetslösheten kommer att öka och företagens resultat som rapporterades i januari kommer att minska.