Från och med i somras, när världen och US CRE verkade vara en särskilt turbulent plats, Bisnow började ställa följande fråga till branschledare i Weekend Interview-serien, som syftar till att komma in i huvudet på beslutsfattare.
Baron Rothschild sa en gång att “tiden att köpa är när det är blod på gatorna.” Var är blodet idag?
Det finns gott om metaforiskt blod att gå runt, sa våra intervjupersoner. 2022 visade sig vara ett nervöst år för kommersiella fastigheter, då räntorna steg, inflationen gnagde på både konsumenternas och företagens förtroende, pandemin tog aldrig riktigt slut och krig och andra störningar rasade runt om i världen.
Trots det, som baronen noterade, innebar det verkligen möjlighet för investerare med pengar och vilja att använda dem, och nedan är en samling av de bästa citaten från Bisnows helgintervjuserie om var man ska jaga.
Vi börjar se det överallt — det är förståeligt eftersom det var för mycket skum i systemet. Skuldmarknaderna driver en omkalibrering av prissättningen för alla fastighetstyper. Om du har haft tålamod och har torrt puder kommer det att finnas stora förvärvsmöjligheter under den bakre halvan av 2022 och hela 2023.
Om din portfölj är full av negativ hävstång (dina lånekostnader överstiger ditt kassaflöde) eller om du äger tillgångar av lägre kvalitet med kortfristiga skuldförfall, kommer det att bli en ojämn resa nedåt. Prissättningsguiden sänks med 10–30 % på många tillgångar med budpooler som tunnas ut när värdepappersföretag bedömer hur de ska reagera.
— Palladius Capital Management VD Nitin Chexal (15 juli)
***
Genom pandemin ledde ekonomiska effekter till lägre hyror i New York Citys detaljhandelssektor, vilket skapade möjligheter för återförsäljare att hyra utrymme till lättillgängliga hyror, vilket inte hade varit lättillgängligt före pandemin.
Men idag ser vi redan hyrorna studsa tillbaka och en enorm absorption på marknaden, så de mer lättillgängliga möjligheterna börjar minska. Jag ser den största detaljhandeln i SoHo, Flatiron District och Madison Avenue – närmare bestämt kvarteren från East 70th Street till East 90th.
— Newmarks vice ordförande Karen Bellantoni (22 juli)
***
Jag skulle behöva säga försörjningskedja och kapitalinfusion. Med så mycket utveckling som sker inom datacentersektorn idag, kan leveranskedjan vara en utmaning som i slutändan kan påverka både byggtidslinjer och budgetar. Att ha ett förköpt, lättillgängligt och påfyllningsbart lager kan betyda skillnaden mellan att landa eller förlora en kund eller ett projekt.
Det sker för närvarande en stor infusion av kapital till datacenterbranschen. Nyckeln är att få tillgång till rätt kapital. Enligt min åsikt kommer organisationer med tillgång till sofistikerat, flytande och långsiktigt kapital att vara de ultimata vinnarna i detta klimat. Bonuspoäng om dina kapitalpartners överensstämmer med ditt övergripande företagsuppdrag, vision och mål (dvs. hållbarhet och långsiktig strategisk expansion).
— Anpassad vd Andrew Schaap (29 juli)
***
För närvarande ligger “blodet” i byggkostnaden. Vi arbetar med kunder nationellt över många marknader och sektorer, och även om de har olika affärs- och projektmål, är en enhällig oro de höga byggkostnaderna. Lyckligtvis är efterfrågan fortfarande stark på många marknader och kapitalkostnaden är fortfarande relativt låg, så våra designtjänster är fortfarande efterfrågade. Jag är försiktigt optimistisk att byggkostnaderna kommer att stabiliseras och investeringarna i kommersiella fastigheter kommer att fortsätta att vara positiva.
— Cooper Carrys VD Kyle Reis (5 augusti)
***
Rothschild var en ädel man och en bankir och hans citat relaterar direkt till föreställningen att man behöver pengar för att tjäna pengar. Blodet är oöverkomligt i bostäder i Bay Area. Bostadsmarknaden är lika hög som den någonsin har varit och lika konkurrenskraftig som någonsin, men det är ändå dags att investera i bostäder för jag tror inte att priserna kommer att gå ner.
Det viktiga uttalandet att göra är hur man inte bara kan dra fördel av situationen utan vara en förändringsagent när vi ser “blod” på gatorna. Rätt tillvägagångssätt är att investera i bostäder med smarta affärer och byggmetoder som gör det till en bra affär samtidigt som de är en del av lösningen — som genom prisvärda bostäder, hållbart byggande, rehabilitering och renovering, eller med program som har en aspekt som kommer att lyfta. upp de omgivande samhällena.
— Steinberg Hart Managing Principal Katia McClain (12 augusti)
***
I vår fastighetsinvesteringsvärld verkar värderingarna för detaljhandeln och klass-B centrala affärsdistrikts kontorstillgångar ganska bekymrade, med sentiment och psykologi extremt negativa. Ibland kan detta skapa möjligheter. Till exempel förvärvade Bulfinch det gamla Atrium Mall i Chestnut Hill, Massachusetts, och byggde om det till Lifetime Center, en toppmodern medicinsk och hälsovårdsanläggning, som för närvarande är hem för Dana Farber Cancer Institute, Newton Wellesley Hospital, Life Time Fitness och andra. Mer nyligen förvärvade Bulfinch Neiman Marcus-butiken i anslutning till Natick Mall med planer på att genomföra en liknande ompositionering.
— Bulfinch Chief Operating Officer Pamela Yang (26 augusti)
***
Med fokus på fastighetsteknologi kunde vissa företag med medelmåttiga framtidsutsikter fortfarande höja under ’21 på grund av överflödet av VC-dollar. Nu lägger de företagen ner. Bra företag (uppvisar stark tillväxt, produktvision, produktmarknadsanpassning) kunde definitivt skaffa kapital under 21, men till och med några av dessa företag kämpar för att höja på grund av att många VC-investerare tog paus i sommar.
Inom proptech har startups som exponeras för detaljhandeln med småhustransaktioner mest blod på gatan. Företag som Compass, Better.com, etc. kämpar med att bolåneräntorna skjuter i höjden och transaktionerna faller hastigt.
— RET Ventures rektor Aaron Ru (9 september)
***
Jag är inte säker på att det finns “blod” någonstans ännu, men vi tror att det kommer att finnas möjligheter som uppstår från den senaste räntehöjningen. Vi tittar särskilt på hur vi kan spela i olika delar av kapitalstapeln samt identifiera förvärvsmöjligheter som uppstår på grund av säljare som har utmaningar med refinansiering.
— Arbor Lodging Partners VD Vamsi Bonthala (16 september)
***
Ett starkt argument kan framföras för att blodet på gatorna kan hittas varhelst stadsdelens bekvämligheter är underinvesterade och det finns en användarbas som är redo att spela förmyndare efter en period av brist. Utan en lins för kulturell ekonomisk utveckling verkar möjligheter att köpa på delmarknader eller i underinvesterade samhällen som dålig avkastning, affärer som ligger under marknaden.
I verkligheten, ju mindre tillgång en gemenskap har haft till en bekvämlighet, desto större är sannolikheten att bekvämligheten kan frodas och bli lönsam när den anpassas till demografin och behoven hos nämnda gemenskap. Vi bör vara villiga att vara djärva och ombilda markörerna för framgång när centrala affärsdistrikt blir allt mer trånga och expansionen till närliggande samhällen fortsätter. Två år in i en pandemi, när många tillgångsklasser visade sig vara sårbara, finns bekvämligheter för livskvalitet fortfarande kvar och efterfrågas fortfarande.
— Farpoint Development Managing Director Morgan Malone (23 september)
Överallt – det finns ingen sektor som kan undkomma nuvarande marknadssentiment, även om blodet är mer stänk än floder för närvarande. Till skillnad från den globala finanskrisen – när du hade en kollaps av värden förstärkta av fruktansvärda swap-break-skulder – kompenseras den här gången i många fall av de säkringspositioner som vissa, om inte de flesta, investerare har befunnit sig i. pengarna.
Med det sagt, jagade avkastningen väldigt lågt, så även med räntetak finns det potential för inverterade avkastningsgap, vilket kommer att leda till en viss “venöppning”. Det faktum att pundet verkar ha befallts av kapten Nemo, som tar det på en resa till 20 000 ligor under havet, kommer sannolikt att ha en positiv inverkan på utländskt kapitalinflöde. Det är möjligt, till och med troligt, att detta kan skydda absoluta pundvärden även om investerare har haft det ganska tufft i amerikanska dollar.
— Oxford Properties Executive Vice President för Europa och Asien-Stillahavsområdet Joanne McNamara (30 september)
***
Vi är vid en brytpunkt just nu. Med Fed som försöker hålla tillbaka inflationen genom att höja räntorna och den osäkerhet som Europa står inför med kriget mellan Ryssland och Ukraina och effekten på mat- och energikostnader, är vi i hackigt vatten. Dessutom meddelade People’s Bank of China för andra gången i år att den skulle minska mängden utländsk valuta som banker behöver hålla för att potentiellt minska det försvagade trycket på yuanen, som har fallit till tvååriga lägsta värden mot den amerikanska dollarn i de senaste veckorna.
På amerikanska inhemska kommersiella fastighetsmarknader råder osäkerhet kring kontorstillgångar eftersom ockupanter försöker förstå var det “nya normala” kommer att bosätta sig i en post-Covid-värld. Det finns en hel del lediga/underhyrda utrymmen på marknaden som inte är synliga. Amazon drar tillbaka sitt industriella fotavtryck. FedEx meddelade just att de ser en avmattning i sin verksamhet på väg in i semesterperioden. Bostäder svalnar snabbt, vilket innebär att den som har köpt nyligen kan vara upp och ner. De kommande sex till 12 månaderna kommer att bli mycket intressanta.
— Greenwood Commercial Real Estate Group Rektor James Pitts (7 oktober)
***
När banker saknar förtroende för framtiden är det osannolikt att de lånar ut. Stigande räntor, ökade krav på eget kapital och rädsla för lågkonjunktur kommer att skapa “blod på gatan” – då pengar kommer att vara kung.
— Swenson Builders VD Case Swenson (21 oktober)
***
Jag skulle säga förortsklass-B och C-kontor och föråldrade, slutna gallerior med vakansfrågor, ur ett tillgångsklassperspektiv. Potentialen för kreativ adaptiv återanvändning finns – om kapitalet finns till hands eller kan sättas ihop. Mina mest framgångsrika kunder är de som springer mot störningen – de har byggt upp sina kassareserver i väntan på motvind på marknaden och stärkt sina team med kreativa, entreprenöriella problemlösare för att dra nytta av möjligheten.
— CRE Rekryteringsgrundare Allison Weiss (28 oktober)
***
Jag vet inte om jag skulle säga att det är blod på gatorna, men det finns definitivt en möjlighet. Särskilt på kontorsmarknaden – alla tror att den fem dagar långa arbetsveckan är död, men jag tror inte att den kommer att förbli deprimerad för alltid. Det finns möjligheter i tillgångar där deras skulder kan komma att förfalla, och skuldtjänstkvoten skapar en situation där låntagare måste betala ner sina befintliga skulder.
Vi ser en enorm flykt till kvalitet – vilket sker i varje nedgång på marknaden – så att människor får mer värde för sin dollar och i sin tur kan skapa en bättre kontorskultur för sitt företag. Om du tror på kontorsmarknaden och har uthållighet, kommer du att hitta möjligheter under denna tid.
— BEB Capitals VD Lee Brodsky (11 november)
***
I min värld – detaljhandelsfastigheter – finns blodet både på Wall Street och Main Street. Main Street känner en nypa av inflation. För de flesta konsumenter är det faktiskt mer än en nypa. På Wall Street får investerare panik av marknaden, och effekten är mer än en nypa. Därför kommer vi att se effekten på konsumtionen denna semesterperiod för allt som handlar om detaljhandel.
Men hyresvärdarna inser fortfarande inte att konsumenterna drar sig tillbaka. De erkänner inte att det kommer att finnas blod. Varför skulle de efter 18 månader av rekordhyra i sina fastigheter och historiskt låga vakanser i kvalitetstillgångar? De smarta återförsäljarna kommer att behöva fatta svårare beslut om “go or no-go” på affärer, inklusive förnyelser. När hyresvärdarna lider av en del smärta – vilket jag förväntar mig i slutet av 2023 – kommer det att bli mycket blod på gatorna för detaljhandeln. RCS Ral Estate Advisors räknar med att detaljhandeln kommer att minska med minst 10 % under kalenderåret 2023, med undantag för lyxvarumärken.
— RCS-partnern Eileen Mitchell (23 november)
***
Gatorna är fulla av skadade offer, men sårets svårighetsgrad är fortfarande inte helt klarlagd. Även om många luktar blod, skulle jag säga att det mesta av ichor fortfarande finns i fastighetsgudarnas kroppar.
— MetaProp medgrundare Aaron Block (16 december)
