En av de stora miljöutmaningarna som fastighetsägare, byggherrar och förvaltare står inför är ångintrång. Ångintrång utgör ett hot mot inomhusluftens kvalitet när flyktiga organiska kemikalier som finns i fastighetens underjordiska jord eller grundvatten sipprar in i byggnaden.
I extrema fall kan dessa ångor orsaka allvarliga faror inklusive explosioner och hälsoeffekter. Om en fastighet potentiellt påverkas av ångintrång kan flera faser av utredning och sanering krävas, inklusive mobilisering av borr- och laboratorieentreprenörer. Som ett resultat kan flera provinsamlingshändelser potentiellt öka kostnaderna och försena due diligence-tidslinjerna, enligt McAlister GeoScience, ett team av geologer och ingenjörer som tillhandahåller praktiska lösningar för professionella fastighetsmäklare och industrier.
Under den inledande due diligence-fasen av de flesta kommersiella fastighetstransaktioner utförs en Phase 1 Environmental Site Assessment, eller ESA, för att identifiera potentiella miljöpåverkan på fastigheten, inklusive inomhusluftens kvalitet. Om en potentiell risk identifieras, såsom en läckande underjordisk bränsletank vid eller nära fastigheten, rekommenderas att utföra en fas 2 ESA.
Fas 2 ESA består av att samla in prover av jord, grundvatten eller jordånga för att bättre definiera de ekonomiska och miljömässiga riskerna som finns. När det gäller flyktiga organiska föreningar i underytan bör fastigheten utvärderas med avseende på risk för ångintrång med användning av den specifika egenskapen och byggnadens egenskaper, säger David McAlister, grundare av McAlister GeoScience.
“Dessa utvärderingar tar tid och bör utföras av en miljöspecialist med lämplig utbildning och erfarenhet för att undvika att i onödan döda din affär eller uppmärksamma människor på en orealistisk risk,” sa McAlister. “Jag råder alltid mina kunder att planera i förväg för due diligence-processen. Gå inte efter lågkostnadsledaren och skynda inte igenom processen. I huvudsak, snubbla inte över dollarn när du försöker plocka upp slantarna.”
Bisnow pratade med McAlister om effekten av ångintrång på fastigheter och några av lösningarna för att hantera dessa utmaningar.
Bisnow: Varför är ångintrång en stor fråga när det gäller kommersiella fastighetstransaktioner?
McAlister: Det är rädslan för det okända. Om ett tillstånd av ånginträngning faktiskt är närvarande, kan de VOC som sipprar in i byggnaden utgöra ett cancerhot. Detta gäller särskilt för vad Naturvårdsverket kallar känsliga receptorer, som barn, äldre, gravida kvinnor och personer med nedsatt immunförsvar.
Bisnow: Vad kan göras för att göra inomhusluften säker?
McAlister: Det första vi behöver göra när det finns en potentiell risk är att göra några beräkningar och utvärdera fastigheten utifrån verklig data. Tyvärr gör det ingen nytta att använda de konservativa värdena från EPA:s dämpningsfaktorer, som bestämmer ånginträngning i en byggnad med krypgrund och trägolv.
Varje plats är annorlunda och kräver olika tekniska kontroller för att dämpa ångor under ytan, till exempel en plats som använder mer moderna betongplattor-on-grade konstruktionstekniker. Det är absolut nödvändigt att anlita en kvalificerad miljöspecialist som kan implementera olika metoder beroende på byggnad.
Ett annat användbart steg är att samla in jordgas- och inomhusluftprover under ytan. Detta blir dock utmanande eftersom färsk färg eller matta i byggnaden kan leda till falska positiva resultat i proverna. Om det finns flyktiga organiska föreningar i byggnadens andningszon från föroreningar under ytan, kan vi implementera byggnadstekniska kontroller, till exempel ett avluftningssystem som liknar det du skulle se för att lindra radongas.
Bisnow: Hur förhåller sig McAlister GeoScience till ångkontaminerade byggnader?
McAlister: En noggrant genomförd vetenskaplig undersökning utförd i en stegvis iterativ process är det bästa tillvägagångssättet. Hoppa inte över steg eller skär hörn. Due diligence är en mycket viktig process. Det finns massor av skräckhistorier där ute när due diligence förkortades och om du är en erfaren kommersiell fastighetsproffs har du hört dem alla.
Vi är noga med att följa ASTM-riktlinjerna för Fas 1 och Fas 2 ESA, såväl som vägledning för intrång av ångor. När det kommer till begränsning tar våra geologer och ingenjörer sig alltid tid att titta på problem objektivt och utveckla en uppsättning alternativ och lösningar som är meningsfulla för den specifika fastigheten och dess avsedda användning.
Bisnow: Vilka är några av de vanligaste utmaningarna du ser?
McAlister: Den typ av egendom som oftast hamnar i dessa problem med ett hot om ångintrång är din vanliga lokala kemtvättsåterförsäljare, vanligtvis belägen i ett litet köpcentrum. Den olyckliga sanningen är att våra mest effektiva kemtvättskemikalier är cancerframkallande i mycket låga koncentrationer. Tänk dig att försöka hyra ut utrymmet bredvid en aktiv kemtvätt till ett dagis. Tro det eller ej, men det här händer och det kan vara en riktig utmaning.
Bisnow: Vad gör att McAlister GeoScience sticker ut från andra företag?
McAlister: Här på McAlister GeoScience tar vi oss tid och går igenom alla steg noggrant, med allmän säkerhet i åtanke. Detta betyder inte att processen kräver två år i deposition eller hundratusentals dollar i konsultarvoden. Vi har flera lösningar som hjälper dig att få din affär gjord på ett effektivt sätt, vilket förhindrar att det blir ett oändligt forskningsprojekt.
Vi har framgångsrikt hjälpt våra kunder att få sina affärer med tillämpad teknik, vetenskap, kemi, geologi och fysik i över ett dussin år nu. Vi hoppas kunna utöka denna servicenivå till många fler kommersiella och industriella fastighetsproffs under många år framöver.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Studio B och McAlister GeoScience. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
