KKR Head of Real Estate för Amerika Chris Lee på Walker Webcast.
Medan många företag tar en avvaktande inställning till den kommersiella fastighetsmarknaden mitt i så mycket spänning och förändring, anammar vissa företag ett mer aktivt tillvägagångssätt.
Chris Lee är chef för fastigheter i Amerika för det globala investeringsföretaget KKR, och på veckans Walker Webcast berättade han för Walker & Dunlops vd Willy Walker om de strategier företaget använder för att gå framåt inför osäkerheten.
“Vi är ute och tittar på att förvärva fastigheter, vi blir mycket mer seriösa när det gäller att lägga bud på marknaden, och vi är väldigt aktiva på värdepappers- och utlåningssidan också”, sa han. “Vi sätter kapital i arbete, och vi känner att det är en ganska attraktiv risk-belöningsmiljö vi sitter i just nu.”
Lee sa att KKR inte väntar på att någon särskild uppsättning investerare ska komma tillbaka till marknaden. Enligt företagets uppfattning, om det går rätt takt, finns det mycket positivt att vinna på att köpa nu. Han sa att KKR tittar på avkastningen, som ligger på mycket högre nivåer än de har varit, tillsammans med ersättningskostnader, utvecklingspipelines och andra faktorer som kommer att ge mer grönt ljus än rött på dagens marknad.
När det kommer till värden på kommersiella fastigheter finns det tre övergripande saker som driver värderingar: fundamenta, kapitalflöden och makro, sa Lee. KKR tittar också på vem som fattar fastighetsbeslut, inklusive konsumenter och företag, och vad som driver dem.
Han sa att KKR har en enorm företagskreditverksamhet och att högavkastningsmarknaden har kommit in med 70 punkter för att starta året.
“När du tänker på vad som kan flytta pengar från fastigheter, beror det på att du kan få mycket avkastning någon annanstans, och om den typen av alternativ blir mindre avkastning eftersom spreadarna kommer in, då kan du se kapitalmarknaderna på Fastighetssidan blir mer konstruktiv, säger Lee.
Lee sa att han tror att det fortfarande är en långivares marknad där det fortfarande finns en brist på kapital sedan bankerna har dragit sig tillbaka. På grund av detta ser KKR det relativa värdet i kredit, oavsett om det är värdepapper eller direkt utlåning. På aktiesidan ser företaget tillgångar som prissätts på nivåer som det börjar bli upphetsat över, men det bättre relativa värdet är fortfarande i kredit, sa han.
Walker frågade Lee hans tankar om kredit på fastighetsmarknaden brett men också specifikt när det gäller kontorstillgångar.
Denna cykel handlar om räntor, sa Lee.
När räntorna var mycket låga och en enorm mängd finanspolitisk stimulans gick in på marknaden under pandemin, presterade fastighetsbranschen bra, men den stod inte inför överutbud, överbyggnad eller överlevnad. I dagens mer normaliserade eller till och med restriktiva kursmiljö presterar många tillgångsklasser fortfarande bra på den fundamentala sidan, främst bostadstillgångar och industri, men kontor är en annan historia, sa Lee.
“Du måste nästan tillträda som en separat undertillgångsklass inom den bredare fastighetsmarknaden eftersom den går igenom en sekulär förändring, som detaljhandeln gjorde under de senaste 15 åren,” sa Lee.
Walker & Dunlops vd Willy Walker på Walkers webbsändning.
Arbetsmarknaden har stramats åt avsevärt de senaste åren, vilket har drivit företag att komma på hur de ska bli effektiva och ge presumtiva anställda vad de vill ha.
Det har fått många företag att erbjuda hybridmodeller där människor inte längre kommer in på kontoret varje dag. Som ett resultat undersöker företag sina fastighetsfotavtryck såväl som sina anställda och försöker ta reda på hur man kan optimera det i en miljö där de är mycket mer fokuserade på marginaler och mer traditionella mätvärden kontra bara tillväxt.
Redan före pandemin investerade KKR inte mycket på kontoret, och företaget har investerat ännu mindre sedan dess, sa han. Istället gjorde företaget ett stort spel inom logistik och äger över 45 miljoner SF i USA, även efter att ha sålt en stor portfölj för 2,2 miljarder dollar 2021. Lee sa att grunderna i denna tillgångsklass fortfarande är mycket starka, inte bara tack vare e. -handel men också ansträngningar på land för att förbättra motståndskraften i leveranskedjan och övergången från att få material till hamnar “precis i tid” till att företag köper i bulk “för säkerhets skull.”
När det gäller andra tillgångsslag fattar KKR sina beslut baserat på städernas kvalitet – befolkningstillväxt, affärsaktivitet och vad som gör en stad attraktiv för invånare och företag – eftersom det är det som driver efterfrågan på fastigheter. Kulturell infrastruktur är nyckeln eftersom du inte bara kan bygga idrottslag, filmfestivaler och musikscener, och det är de saker som är kärnan i städer och gör dem attraktiva för invånarna, sa Lee. Han tillade att för flerfamiljshus är KKR fokuserat på stora marknader och stadscentra som växer istället för sekundära marknader.
Walker och Lee avslutade sin diskussion med att prata om kvinnor och minoriteter inom fastighetsbranschen, eftersom Lee har tagit en betydande ledarroll på KKR för att rekrytera fler olika anställningar till branschen.
Lee sa att fastigheter historiskt sett var ett familjeföretag, och som ett resultat gick många företag från far till son och det lämnade lite utrymme för andra att gå med eller till och med överväga fastigheter som en karriär. Det är därför Lee har fokuserat på att sprida medvetenhet om branschen och de möjligheter den har att erbjuda människor av alla bakgrunder.
“Vi kan bredda den kanal av människor som vet att den existerar och ta med människor in i branschen genom praktikplatser för att få dem att exponeras för det som jag var,” sa Lee. ”Jag blev inte avslöjad [to real estate] genom ett familjeföretag; Jag blev exponerad genom en praktik på en investeringsbank. [If we can do more of that]då kommer vi att ha fler människor som kommer in på ingångsnivån och sedan har möjligheter att växa.”
Besök Walker Webcast-sidan för att registrera dig för kommande evenemang.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Walker & Dunlop och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
