När landet gick in i osäkerheten 2023, värderingar och behovet av prisupptäckt har blivit växande frågor inom kommersiella fastigheter. I vissa områden har värderingarna fallit kraftigt. Finansieringskostnader är en utmaning, särskilt om planerna från början hade inneburit billiga räntor och stora grader av hävstång. Förväntningarna om pågående stora hyreshöjningar har redan spridit sig.
“Vi går från en 15-årig artificiellt uppblåst miljö med låga räntor och värdeinflation som Fed skapade för att hålla ekonomin igång och som i synnerhet fastigheter gynnades av,” sa Eisner Advisory Groups konsult Joseph Rubin till GlobeSt.com i hösten 2022. “Nu kommer vi förmodligen att återgå till det historiska medelvärdet här.”
Med så mycket dimma är det inte konstigt att frågan om vilka fastigheter som är värda verkar komma upp hos långivare. KBRA tycker att värdeminskningsbelopp (ARA) i CMBS är ett tecken som behöver uppmärksammas.
“Med ekonomin som fortsätter att krympa, fastighetsfundamenten försvagas och priserna är under press, tror KBRA att CMBS ARA har nått en vändpunkt”, skrev företaget. “Under det kommande året förväntar vi oss att se fler ARA:er triggas på grund av högre betalningsanmärkningar samt ökade ARA-belopp när fastighetsvärderingarna minskar. Dessutom analyserar vi också deras tillförlitlighet som en indikator på framtida potentiella CMBS-kreditförluster, samt hur affärer med höga ARA-exponeringar kan resultera i ett skifte i den kontrollerande klassen.”
KBRA har sett implementeringen av 80 ARA, med ett totalt värde av 635,2 miljoner USD, från januari till november 2022. Från och med den sista månaden, över 322 lån, fanns det 3,6 miljarder USD i ARA utestående.
“När man tittar på skillnaderna mellan ARA och realiserade förluster som en procentandel av utestående lånesaldon, låg 46 % av lånen inom ett plus eller minus 10 %-intervall och 70 % inom 20 %. Mindre än 3 % (8 lån) varierade med plus eller minus 50 %”, skrev de.
Effekterna är uppenbarligen inte ens för alla fastighetstyper. “Totalt är 64,7% av de utestående ARA:erna i dollarvolym säkrade av detaljhandeln, med gallerior som står för 68,7% av detaljhandelns ARA”, noterade KBRA. Det fanns 90 logi-ARA. Av dessa stod två kedjor – Hilton och Holiday Inn – enligt uppgift för 13 lån vardera för totalt 30 %.
