Data är vanligtvis en viktig del av smarta affärsbeslut – förutsatt att data är tillgänglig. Under förhållanden som förändras snabbt, som med CRE, kanske datainsamlingar inte är tillräckligt färska, vilket gör anekdotiska bevis viktiga att överväga.
Ett nyligen genomfört virtuellt möte mellan NAI Globals kontor i USA om trender på kapitalmarknaden, modererat av Arthur Milston, senior managing director och co-head för NAI Globals kapitalmarknadsgrupp, hade några insikter om vad som händer nu.
Det bästa, och kanske det minst uppseendeväckande, är att bristen på tillgänglig finansiering är den största faktorn för låga transaktionsvolymer. Med höga räntor, dyra räntetak och mer konservativa emissionsgarantier med lägre belåningsgrader har det blivit allt svårare att få affärer till penna. Mötesdeltagarna noterade att det är mycket svårt att säkra skulder för projekt på 20 miljoner dollar eller mer. Fastigheter av investeringsklass under 10 miljoner dollar är fortfarande mycket stark.
En deltagare i nordost sa att vissa regionala banker lånar ut, men det är dyrt. Bygglån är 8 % hos dem eftersom, som en bankman förklarade för deltagaren, är de interna kostnaderna för lån 6 % och institutionerna behöver minst 200 räntepunkter för att ett lån ska vara vettigt för dem.
Det är en allmän uppfattning. Industritillgångar efterfrågas fortfarande. En deltagare nämnde en nyligen genomförd försäljning som involverade fem byggnader och en överföring av ett lån på 300 miljoner dollar. En av byggnaderna var redan uthyrd. De andra fyra går till marknaden på spekulationer.
Resultaten beror också på plats. En industriklassad flerfamiljstillgång gick i norra Colorado med en takränta på 5,2 %, vilket var 50 punkter än väntat. Vissa investeringar ses som mer riskfyllda än vad som varit fallet.
Kontor å andra sidan har sett ett utlåningsfönster “alla utom stängt.” I vissa fall har “bra industribyggnader på samma delmarknad av kontorsbyggnader av äldre klass ett större värde per kvadratmeter, vilket är praktiskt taget ovanligt om du har varit i den här branschen ett tag.”
I Columbus, Ohio, med en medelstor befolkning och måttliga pendlingstider mellan bostäder och kontor, har det varit mer påtryckningar för att komma tillbaka till kontoret. Men banker tittar på nationella trender och, enligt en deltagare, letar de efter “vansinniga” LTV-värden.
Någon från New Mexico tar med sig en 45 000 kvadratmeter stor atletklubb med 5 000 medlemmar till marknaden. Säljaren vill ha en 10-årig lease-back och erbjuder en personlig garanti med 2% årliga hyreshöjningar. Fastigheten har tillgångar som hockeybanor och flyttbarer, vilket gör det svårt att hitta en annan hyresgäst vid behov. När deltagaren bad om potentiella taksatser sa andra 7% till 8%. Långivare kommer sannolikt att kräva att majoriteten av kapitalet ska återbetalas inom 10 till 15 år.
En stor investerare i södra Kalifornien som har mer än 300 byggnader ville redan stänga en fastighet på 6 miljoner dollar. Men långivare ville ha något som de kallade “byggnadsförordningens försäkringsskydd”, vilket innebar försäkring inte bara för ersättningskostnader i händelse av förstörelse, utan pengar för att täcka rivning, höga byggpriser och avgifter för att säkra tillstånd. Detta är även när försäkringsbolag som State Farm och Farmers Insurance drar sig ur staten.
Detta hjälper till att sätta i ett större sammanhang nyheten att Texas-baserade Howard Hughes Corp. kontaktade 48 långivare om ett nytt projekt och inte en enda erbjöd ett bud.
För dem som har undrat när en våg av nödställda kommersiella fastigheter kan hända i USA, förväntar sig NAI Global att den ska starta 2024 och pågå till 2026.
