Det har gått decennier sedan negativ hävstång var en regelbunden ovälkommen gäst i kommersiella fastigheter. Nu är det en trend igenenligt Moody’s Analytics, mellan växande låneräntor och takräntor.
För de i branschen som är för unga för att medvetet ha känt effekten av negativ hävstång, är konceptet enkelt. Medan många kommer att säga att de tre värdena för fastigheter är läge, läge och läge, kan det vara sannare att säga att de är mer hävstångseffekter, hävstångseffekter och hävstångseffekter.
I CRE använder du vanligtvis lånade pengar för att köpa fastigheter och i slutändan tjäna pengar. Tills nyligen var 70 % eller 80 % belåningsgrad inte ovanligt, och det var bra. Räntorna låg bara knappt över marken, priserna efter den globala finanskrisen var på uppgång, och så även hyrorna. Internräntan var mycket bättre på alla billiga hävstångspengar än på ohävda.
Med negativ hävstång vänder situationen. På grund av ökade finansieringskostnader, ökande takpriser och inflation som driver upp driftskostnaderna och gör att hyresgästerna oroar sig över kostnaderna för allt, har negativa hävstångseffekter återvänt.
“Negativ hävstångseffekt kommer omedelbart att översättas till lägre belåningsgrad (LTV), en nedgång i utlånings- och handelsvolym, och i slutändan en nedåtgående press på tillgångsvärden, vilket ännu inte hade inträffat under nedgången i covid-19,” Moody’s skriver. “Negativ hävstång markerar tydligt en övergångsfas för CRE-marknaden. Vi måste vänta på att dammet lägger sig 2023 när Feds planer för att stävja inflationen utspelar sig och om den bredare ekonomin kan fortsätta att växa med eller nära potential att fortsätta att stödja CRE-efterfrågan och hyrestillväxt.”
Företaget noterade att CMBS låneräntor har stigit mellan 75 och 175 punkter från det första till det tredje kvartalet. Men takpriserna har börjat stiga på vissa ställen, men har inte sett någon stor förändring i flerfamiljshus eller industri.
“Under tiden under tredje kvartalet har räntespiken och fast ränta lett till ett dramatiskt hopp i andelen CMBS-lån med negativ hävstång”, säger Moody’s. “Andelen negativa hävstångslån tickade upp under andra kvartalet, men steg sedan upp till nästan en tredjedel av alla CMBS-lån under tredje kvartalet.” Det vill säga upp till 30,3% av antalet och 27,6% av lånesaldo. Saldonen inom flerfamiljs- och industri var 30,8 % respektive 35,9 %.
Varför flerfamiljs- och industriägare och investerare kan acceptera negativ hävstång beror på att de tror att stigande hyror eller tillväxt på fastighetsvärdet kommer att göra det värt besväret.
Men, som Moody’s påpekar, för att bibehålla ungefär samma grad av belånad IRR, skulle “oöverträffad genomsnittlig årlig hyrestillväxt behöva uppnås”, med, beroende på scenariot, NOI-tillväxt mellan 6% och 11,5% i genomsnitt per år.
“Därför betyder det ofta hörda argumentet att hyrestillväxt kommer att dämpa effekten av negativ hävstångseffekt att vissa investerare gör mycket aggressiva antaganden, typiska för början av en övergångsfas på marknaden,” sa Moody’s.
