Som en del av sitt försök att koldioxidutlösa fordon av alla slag, är Kalifornien på väg att implementera nya laddningsregler för elektriska semitrucks som kommer att kräva miljarder dollar i investeringar för industriell utomhuslagring, där laddningstillgång kommer att vara en bekvämlighet som behövs för att locka topp- skikthyresgäster.
“Just nu tror jag att det är något som kommer att hjälpa dig att attrahera en hyresgäst, inte något som någon kommer att betala mer för,” sa Colliers vice ordförande Jace Gan. “Men när det gäller de högsta företagen i landet, som Fortune 500-grupper, kommer de alla att få elektriska lastbilar. Pepsi köper Tesla-lastbilar; de kommer att spela spelet på elbilar.”
Via en rad regulatoriska förändringar, inklusive reglerna Advanced Clean Trucking och Advanced Clean Fleets, samt system för utsläppsminskningar för lager, såsom regeln om indirekt källkod, har tillsynsmyndigheter i Kalifornien aggressivt drivit på att etablera renare, utsläppsfria frakt- och lagersektorer . Medelstora och tunga lastbilar i delstaten, som står för en femtedel av Kaliforniens utsläpp av växthusgaser, måste ha nollutsläpp senast 2045.
Med tillstånd av WattEV
Kaliforniens svit av rena lastbilsföreskrifter kommer att driva ägare av industriella fastigheter att bli elektriska, som den här WattEV-laddningsstationen.
Detta innebär att laddning av elfordon kommer till lager och IOS-fastigheter över hela staten och snabbt. I mitten av 2022 fanns det drygt 300 elektriska tunga lastbilar i Kalifornien, som har totalt 1,8 miljoner lastbilar på vägen, även om det antalet förväntas växa.
Förvandlingen kommer att kräva miljarder dollar i investeringar enbart i Golden State, säger Gregg Healy, chef för Savills industriservicegrupp. Branschanalytiker tror att laddning av elbilar kommer att bli en viktig bekvämlighet och funktion på IOS-webbplatser, en som kan locka topphyresgäster och hjälpa till att hyra fastigheter snabbare.
Vissa lagerägare, särskilt jättar som Prologis, har redan börjat göra betydande investeringar i sina egna laddningsnätverk, i syfte att etablera en laddning-som-en-tjänst-produkt utan förhandskostnader för hyresgästerna, och nå nettonollutsläpp till 2040 .
Det är troligt att större företag med mer tillgång till kapital kommer att göra investeringarna först och se vilka fördelar som än kommer av att etablera laddningsvägar för elbilar, medan mindre företag kan kämpa och förankra den nuvarande kraftdynamiken i branschen.
“Vägen dit kommer att vara full av lik av företag som inte längre kommer att ha råd att göra affärer i Kalifornien,” Matt Schrap, VD för Harbor Trucking Association, en branschorganisation som representerar drayageflottor på Västkusten, berättade för Grist.
Baserat till stor del kring driften av en handfull stora hamnar i Stilla havet och den stora lagermarknaden inom Inland Empire, har IOS-marknaden i Kalifornien avtagit under de senaste månaderna, påverkad av den större CRE-nedgången och minskande fraktvolymer över Stillahavsområdet. som intermittenta strejker och arbetsaktioner i hamnen i Los Angeles.
Men det är fortfarande oerhört snävt när det gäller vakanser, säger mäklare, och bristen på nytt utbud har fått räntorna att öka de senaste åren, säger Derek Fish, chef för fastighetsinvesteringar för Realterm, ett företag som specialiserat sig på logistikfastigheter. Med höga markpriser jämfört med resten av landet är det svårare att ta extra utrymme i Kalifornien eller göra betydande infrastrukturinvesteringar.
Det kommer inte att pausa statens större satsning på elektrifiering av tunga fordon och logistik.
Många ledande utvecklare har redan förbundit sig att lägga till laddstationer på sina industrianläggningar, sa Daum Commercial Executive Vice President Rick John. Han är övertygad om att hyresgäster med aggressiva ESG-mål kommer att leta efter platser som är anslutna till elektriska lastbilar, och tidiga användare kommer att se stora fördelar när det kommer till absorption och tecknande av hyresavtal. Den federala lagen om inflationsreduktion inkluderar en rabatt på 30 % på kostnaden för tunga laddare, och en mängd olika föreslagna statliga incitament, investeringar och rabatter kommer också att hjälpa till att stärka de nödvändiga utgifterna för ny infrastruktur.
Så småningom kommer EV-laddning för IOS-webbplatser att likna en förbättring eller bekvämlighet som en fastighetsägare behöver göra för att förbli konkurrenskraftig, förnya hyresavtal och attrahera användare, sa Fish. Nu är den mer hyresgästledd när det gäller vilka typer av specifikationer en uppgradering av elbilar skulle ha. Realterm har gjort investeringar i fastigheter i Oakland och Fontana, Kalifornien, och har hittat hyresgäster som behöver ladda elbilar och är villiga att hjälpa till att betala för uppgraderingen.
De finansiella modellerna kanske inte är klara ännu, men det kommer att finnas många nya företag som “kommer att betala mycket för fastigheter”, sa Industrial Outdoor Ventures VD Tom Barbara. Redan nu bygger startups som Zeem och Forum Mobility ut laddningsnätverk och kapacitet, och stora aktörer som unicorn cleantech startup Terawatt och en koalition på 650 miljoner dollar mellan Daimler Truck North America, NextEra Energy Resources och BlackRock planerar att bygga ut laddningskapacitet med SoCal-fokus .
IOS-ägare har dock tid att göra investeringar i EV-infrastruktur, sa Barbara, delvis för att produktionen och tillgängligheten av tunga laddare och elektriska lastbilar släpar efter statens aggressiva mål. Colliers’ Gan ser att de flesta ägare vill installera kanal för att vara laddare och vänta tills de tvingas investera i EV-laddare. Han har hört branschkällor säga att statens föreslagna förändringstakt, som kommer att driva övergången till elbilar framåt, är i princip omöjlig att möta givet befintliga resurser.
Med tillstånd av WattEV
Hamntrafik driver IOS-investeringar, som denna WattEV-sajt antyder.
Det finns också de extra komplikationerna med att kunna koppla dessa platser för de enorma kraftbehov som tunga elfordon medför, sa Fish. IOS-webbplatser var inte spanade eller utvecklade med EV-laddningsbehov i åtanke, och processen att föra kraftledningar till dessa platser kan vara “kan vara politiskt och administrativt intensiv”, tillade han.
“Det finns en nedgång i frakten överlag, en avmattning i hamnarna, som händer med dessa företag samtidigt som de behöver investera i sina fastigheter,” sa Fish. “Så det kommer att bli lite av en push-pull.”
WattEV, ett företag som bygger ut sin egen helelektriska flotta och laddstationer i ett försök att tillhandahålla ett nyckelfärdigt alternativ för ren transport för frakt och logistik, planerar att sätta in 300 elektriska lastbilar i slutet av nästa år, vilket ökar till 1 000 lastbilar med 2026. Företagets planer kommer att dra nytta av statliga och federala anslag för att bygga upp en flotta av fordon och laddningsnätverk, med start vid SoCal-hamnar och sträcker sig över I-5 och I-10, ryggraden i fordonsfrakt i Kalifornien. Nätverket av laddningsplatser, som för närvarande är planerat för 50 platser men som sannolikt kommer att expandera snabbt, antingen köps eller leasas.
Plockningsplatser beror mycket på hur svårt och dyrt det kan vara att koppla dem med tillräcklig ström och förmågan att arbeta med verktyg för att göra det. WattEVs vd Salim Youssefzadeh sa att vissa var perfekta ur ett lägesperspektiv, men skulle vara oöverkomligt dyra att underhålla med tillräcklig kraft. Med tillräckligt med utrymme är dock mer hållbara, mindre begränsade lösningar möjliga; en planerad 150 tunnland WattEV-anläggning i Bakersfield kommer att ståta med 100 tunnland solpaneler.
WattEV har många konkurrenter som vill bygga upp infrastruktur, men få lägger in det med flottinvesteringar; Varje plats kostar mellan $3M och $20M, med varje elektrisk lastbil som kör $500K. För närvarande kan laddarna som WattEV har installerat ta en typisk lastbil från noll till 80 % laddad på mindre än tre timmar. Om några år, förutspår Youssefzadeh, kommer tekniska framsteg att minska den tiden till 40 minuter eller mindre, för närvarande den genomsnittliga tid som en lastbilschaufför redan tillbringar på en vilostation, en vändpunkt som kommer att få branschen att växa snabbt.
Även om den ultimata formen av denna förändring, och antagandets hastighet, kan vara i förändring, är det uppenbart att strävan efter elektrifiering inte kommer att sluta vid Kaliforniens gränser. Stater inklusive New York, Massachusetts, New Jersey och Oregon har antagit eller utforskat liknande regler. Youssefzadeh sa att WattEV redan har börjat säkra fastigheter utanför Kalifornien och satsar på att när fler lastbilar i Kalifornien kopplas in kommer de att driva på tillväxten av ett regionalt laddningsnätverk.
“Detta kommer att ha en droppeffekt till andra grannstater, med både fordon och infrastruktur,” sa Healy. “Vågen har redan kommit, låt oss luta oss in i den nya tekniken.”
