Flerfamiljssektorn verkar ta (nästan) full fart framåt mot slutet av 2022, trots volatiliteten på kapitalmarknaderna. Men kommer den farten att avta när kapitalkostnaderna fortsätter att stiga?
I samtal med Scott Thompson, VP och Global Events Director på GlobeSt vid denna månads GlobeSt Multifamily-konferens, sa Cameron Jones, VD för US Housing Strategic Transactions på Nuveen Real Estate, att allt tal om en lågkonjunktur “definitivt är kapitalmarknadsdrivet”, och tillägger att grunderna förblir starka.
“Jag är optimistisk,” sa Jones. “Vi gör försiktiga investeringar och det finns stora möjligheter där ute att ha mycket övertygelse och vara fokuserad. Det är lite skönt att inte känna den absoluta frenesi som jag tror att många av oss känt under de senaste två åren, och att ta ett steg tillbaka, kalibrera om och fatta bra beslut.”
Jones sa att Nuveens portfölj fortsätter att prestera bra, och företaget förväntar sig att det kommer att fortsätta.
“Vi är extremt fokuserade på att snabbt bekämpa mjukhet”, sa hon. “Vi har veckosamtal med kapitalförvaltare om prestanda och var de ser svagheter. Vi införlivar realtidsdata i hur vi ser på marknader, hur vi var underwriting, var vi ser möjligheter och trender. Saker och ting håller i sig men vi ser ingen tvåsiffrig hyrasökning som vi har gjort de senaste sex månaderna.”
Jones tillade också att Nuveen vanligtvis köper tillgångar i alla pengar, en strategi som i tider av volatilitet spelar till företagets fördel. Och medan marknaden “alltid har byråerna, är kostnaden för den skulden hög”, sa hon.
Nuveen hade ett mycket aktivt första halvår, sa hon, men var inte alltid framgångsrika i budgivningen på grund av ett konkurrenskraftigt affärslandskap. Volatiliteten på kapitalmarknaderna har sedan dess lett till en tillbakadragande av tillgängliga möjligheter och transaktioner, och “vi har sedan dess sett den prisupptäckten”, sa hon. “Köpare och säljare går in på marknaden med tankesättet att låt oss testa var marknaden är.” Och affärer som stänger idag var prissatta för sex månader sedan, så de kanske inte reflekterar vad som faktiskt händer på marknaden just nu.
När det gäller geografi fokuserar Nuveen sin investeringsstrategi på befolkningstillväxt, sysselsättningsdrivkrafter och om dessa är hållbara under de kommande fem till tio åren.
“I Texas ser du styrka med arbetsgivare som kommer in,” sa hon. “Men på baksidan är det vanligtvis mycket lättare att bygga vad som helst i Texas och det inkluderar flerfamiljshus. Du måste väga utbudssidan av den ekvationen. Vi gillar solbältet såklart; det har varit en mycket stark spelare genom COVID. Men vi är väldigt fokuserade på fickor. Vi ser till att vi köper i fickor där om det finns utbud så absorberas det realistiskt. Det är verkligen marknad för marknad och en uppifrån och ned syn på var möjligheterna finns.”
Jones sa att Denver har varit en tuff marknad att få fotfäste under de senaste åren men att den fortfarande ligger högt på företagets lista över mål. Andra valområden inkluderar Atlanta, Phoenix, delmarknader inom Inland Empire of Southern California och Seattle MSA.
“Som förvärvsperson är jag på optimistens sida så jag kan må bra på många marknader,” sa hon.
Hon anspelade också på den psykologiska effekten av obeveklig bevakning av och diskussion om räntehöjningar.
“Jag tror att det här blir en självuppfyllande profetia,” sa hon. “Det kommer in i vårt psyke. Runt kanten kan vi börja se en viss uppmjukning…men det känns så flyktigt just nu. Idag känns marknaden bra…men vem vet vad morgondagen kan ge.”
