Försäljningsaktiviteten för investeringar har varit i en “lång stadig migration” från stora städer till små, med en större mängd kapital som flödar in till tertiära marknader från primära.
I början av 2000-talet var 60 % av alla CRE-affärer i gateway-städer som Los Angeles, New York och Chicago. Men 2004 “började pengarna flytta på sig”, säger Marcus & Millichaps John Chang. “År 2007 utgjorde stora tunnelbanor hälften av marknaden. Den krympte till 40 % 2018 och primärmarknaderna utgör nu bara 33,8 % av de totala affärerna.
“Nu givetvis kommer det mycket mer pengar till fastigheter i dag än för 20 år sedan,” konstaterar Chang. Närmare bestämt, under 2002 fanns det cirka 20 000 CRE-transaktioner över 1 miljon USD, för totalt cirka 120 miljarder USD i aktivitet. År 2021 fanns det mer än 90 000 sådana affärer, vilket motsvarar 734 miljarder dollar i volym. Och medan Chang säger att den totala aktiviteten på de primära marknaderna fortfarande har ökat med mer än tre gånger, har deras andel av den totala marknaden minskat.
“Det stora lyftet har varit i tertiära tunnelbanor, de mindre städerna över hela Amerika, och den farten ökade under pandemin,” säger Chang. I början av 2000-talet var mindre än 20 % av affärerna i dessa städer, och siffran nådde 40 % 2018. Den är nu runt 47 %.
“En del av ekvationen är sannolikt knuten till den större tillgången på tillgångar i mindre städer. Det har generellt sett varit mindre konkurrens om dessa fastigheter, säger Chang. ”En del av det är troligen knutet till högre avkastning. Den genomsnittliga cap rate i tertiära storstadsområden är cirka 100 till 150 bps högre än på primära marknader.”
Men den största komponenten är sannolikt knuten till prisnivån: fastigheter i tertiära tunnelbanor handlas till 30 % till 50 % lägre än på primärmarknader, vilket tilltalar mindre investerare, vilket gör att de kan komma in i större tillgångar med professionell förvaltning till ett lägre pris. Och detta är särskilt fallet för tillgångsklassen för flerfamiljshus: intäkterna från tertiära lägenheter har också ökat med 81 % jämfört med 60 % på primärmarknaderna, och mycket av lyftet kommer igen från pandemin.
“Som investerare är den stora frågan jag tänker på om denna trend kommer att hålla”, säger Chang. “De två faktorer som jag tror kommer att ha mest betydelse för detta är demografin och om en betydande del av arbetskraften fortsätter att arbeta hemifrån.”
