Institutionella investerare ställde upp under fjärde kvartalet för uppskattningsvis 20 miljarder dollar i uttag från kärnaktiefonder i fastigheter, enligt IDR Investment Management, som spårar ett index över diversifierade kärnaktiefonder (ODCE) med uppskattningsvis 350 miljarder dollar i tillgångar.
I ett ras som senast sågs under den stora lågkonjunkturen 2009, har institutionella investerare rusat för att begränsa sin exponering mot en mängd stora aktiefonder som förvaltas av bland annat JPMorgan Chase, Morgan Stanley och Prudential Financial, eftersom fastighetsvärdena sjunker, Bloomberg rapporterad.
IDR:s index för ODCE-fonder – känd som NCREIF – sjönk med 5 % i december. Inlösenrusningen får vissa kärnfonder att försöka sälja sina mest likvida tillgångar, vilket förstärker motvinden, även i de mest motståndskraftiga CRE-sektorerna, sa rapporten.
Kön till avyttringar av kärnfonder började växa under tredje kvartalet 2022, när UBS Trumbull Property Fund rapporterade att den hade mer än $7 miljarder i väntande uttag, eller cirka 40 % av företagets nettoförmögenhet, Bloomberg rapporterad.
I likhet med Dow Jones Industrial Average för aktier, mäter ODCE-indexet hur centrala CRE-sektorer – kontor, flerfamiljer, detaljhandel och industri – presterar i genomsnitt, baserat på den historiska och aktuella avkastningen för de utvalda öppna fonderna. ODCE-indexet anses vara en eftersläpande indikator eftersom kärnfonder i allmänhet rör sig långsammare vid omvärdering av tillgångar och är mindre volatila än REITs.
Medan de stigande kostnaderna för skulder slog hårt mot börsnoterade fastighetsinvesteringsfonder och orsakade en total avkastningsminskning på 29 % 2022, lyckades ODCE-fonder uppnå en total ökning på 7,5 % 2022, enligt preliminära uppgifter som släpptes denna månad av National Council of Fastighetsinvesteringar förvaltare.
ODCE-indexet gav en avkastning på 19 % 2021, efter ett resultat på 2,1 % under pandemins lägsta nivå 2020.
Enligt Prequins investerarundersökning från november 2022, 74 % av investerarna tror att fastighetstillgångar är övervärderade, med fondförvaltare som säger att de förväntar sig att fastighetsvärderingarna faller, GlobeSt. rapporterad. Enligt Green Streets index pressade de stigande lånekostnaderna ned priserna på kommersiella fastigheter med 13 % förra året.
Garrett Zdolshek, IDR:s investeringschef, noterade eftersläpningen i ODCE-indikatorn, och uppmanade investerare att komma ihåg att utflödeskön för ODCE-uttag under den stora lågkonjunkturen gjorde en omvändning snabbt efter att nedgången nådde botten.
“Vi såg en inlösenkö på 15 % 2009 omvänd till en inträdeskö på 14 % i slutet av 2010,” berättade Zdolshek Bloombergoch tillägger att även om investerare minskar exponeringen mot ODCE-fonder, överger de i allmänhet inte hela andelarna i dessa fonder.
Analytiker tillskriver bråttom efter uttag i kärnfonder delvis till vad som kallas “nämnareffekten”, som hänvisar till mängden av en portfölj investerad i fastigheter jämfört med det totala värdet av portföljen – ett förhållande som har lutat kraftigt mot real fastigheter som aktie- och obligationsinnehav minskade medan fastighetstillgångarna värderades.
Enligt en nyligen genomförd undersökning av Hodes Weill ansåg 32 % av institutionella investerare att deras portföljer – som omfattar uppskattningsvis 11 biljoner dollar i tillgångar – var “överallokerade” till fastigheter 2022, jämfört med 8,7 % 2021.
Till skillnad från fonder som är riktade till “detaljister” – även rika individer – anger ODCE-fonder inga kvartalsgränser för uttag. Open-end betyder bokstavligen att investeraren kan gå in eller lämna fonderna när som helst.
Två fonder som har kvartalsvisa och månatliga uttagsgränser – Blackstone Real Estate Income Trust och Starwood – meddelade båda investerarna förra månaden att deras inlösen skulle begränsas eftersom uttagsnivåerna hade brutits.
Blackstone, som begränsade uttag till 43 % av förfrågningarna i november och ännu mindre i december, fick sedan 4 miljarder dollar i likviditet från University of California.
