Halvvägs genom livscykeln för programmet för federala möjlighetszoner, öser investerare pengar på projekt i zonerna med ett snabbare klipp än någon gång hittills under programmets korta liv, och försöker dra nytta av fördelarna medan de kan och mildra en del av de ekonomiska konsekvenserna av makroekonomiska neddragningar.
Nästan fem år efter att möjlighetszonsprogrammet skapades av den 185 sidor långa Tax Cuts and Jobs Act från 2017, och tre år efter att dess regler slutfördes, har möjlighetszoner attraherat kanske så mycket som 100 miljarder USD i investeringskapital, mycket av det för fastighetsutveckling. Kvalificerade möjlighetsfonder, eller QOFs, som spåras av konsulten Novogradac, är på väg att avsluta 2022 med en ökning på 10 miljarder dollar i eget kapital, den största enstaka ökningen någonsin.
Mer kommer. Investerare fortsätter att vara intresserade av programmet, trots avstannade reformansträngningar, ekonomisk motvind och dess utgång, som fortfarande är planerad till slutet av 2026.
Bisnow Archive/Joseph Pimentel
Miami Gardens möjlighet zon karta
“Jag förväntar mig en ökning av OZ-aktiviteten under 2024 och 2025, eftersom likviditet börjar frigöras och investerare ser till att dra nytta av programfördelarna medan de fortfarande kan,” sa Banyan Residential-partner Max Friedman.
Men på kort sikt förväntar han sig att det turbulenta ekonomiska klimatet kommer att påverka, vilket minskar antalet OZ-starter 2023, ungefär som resten av fastighetsmarknaden.
“Begränsningarna för framtida OZ-utveckling är den kortsiktiga tillgången på skuld- och aktiefinansiering i den nuvarande lågkonjunkturen, tillsammans med det minskande utbudet av välbelägna platser som kan stödja intelligenta investeringar,” sa Friedman.
Att investera i OZs blev något mindre fördelaktigt efter slutet av 2021, när investerare slutade få 10 % sänkning på uppskjuten kapitalvinstskatt, sa Duval & Stachenfelds fastighetsadvokat Terri Adler. Trots det erbjuder programmet fortfarande två viktiga fördelar som återstår ur ett skatteperspektiv.
Investerare kan nämligen fortfarande skjuta upp sin kapitalvinstskatteskuld till slutet av 2026, samt eliminera skatter på eventuella realisationsvinster från en OZ-investering efter 10 år.
“Förmånen för 10 år är fortfarande den större pusselbiten, och investerare drar definitivt fortfarande nytta av programmet,” sa Adler.
Kvalificerade möjlighetsfonder spårade av Novogradac rapporterade en ökning med 2,2 miljarder USD i eget kapital som samlades in under tredje kvartalet 2022.
Bland QOFs som spåras av Novogradac fortsatte investeringar i bostads- och kommersiella fastigheter att vara den absolut mest populära typen av investeringar, med var och en rapporterade mer än 20 miljarder dollar sedan programmets början.
Den totala summan på 32,69 miljarder dollar som samlades in i slutet av tredje kvartalet 2022 kan jämföras med 30,49 miljarder dollar i slutet av juni och 24,4 miljarder dollar i slutet av 2021. Ökningen på 8,29 miljarder dollar under de första nio månaderna är alltså på väg att bryta 2021 års rekord på en ökning på 9,24 miljarder dollar.
Det är dock bara en del av bilden. Den totala investeringen i OZ-fonder är sannolikt tre till fyra gånger större än de 32,69 miljarder dollar som rapporterats av Novogradac eftersom inte alla fonder rapporterar hur mycket eget kapital de har samlat in.
“Där vi ser aktivitet i dessa dagar är på de privata marknaderna där investerare har vinster från partnerskap, försäljning av ett företag eller försäljning av privata fastigheter”, säger Peter Ciganik, GTIS Partners chef för kapitalmarknaderna.
När investerare ser över sina skatteplikter i slutet av året kommer det att ske en meningsfull återhämtning igen i december, som har varit den överlägset starkaste månaden för OZ-insamlingar under de senaste tre åren, även om detta år kan vara mer dämpat eftersom det finns färre vinster på marknaden nu, sa Ciganik.
Capitol Hill
Årets höga inflation har också hjälpt till att väcka intresset för programmet.
“OZ skatteförmåner kan ge en mycket meningsfull förbättring av investerarnas avkastning, och i den nuvarande inflationsmiljön är fastigheter en av de bästa portföljdiversifierarna,” sa Ciganik.
“Intresset var mycket starkt under sommaren, när vi lanserade vår senaste fond, fram till början av september,” sa Ciganik. “Mängden vinster som investerare hade genererat under 2021 vid toppen av marknaden var mycket betydande, och fastigheter visade sig vara en attraktiv diversifierare.”
Investerare kan fortfarande vara intresserade av OZs, men att reformera programmet, särskilt för att lägga till rapporteringskrav, är fortfarande en långvarig del av oavslutade affärer, och det är inte klart om den kommande kongressens haltande session eller den nya kongressen i januari, kommer att ta upp saken.
Sensarna Cory Booker, en demokrat från New Jersey, och Tim Scott, en republikan från South Carolina, som introducerade den ursprungliga versionen av OZ-programmet 2016, introducerade ett reformpaket tidigare i år. Opportunity Zones Improvement, Transparency, and Extension Act (HR 7467) har också en samtidig åtgärd i kammaren. Hittills har åtgärden inte gått framåt.
“Kritiska rapporterings- och transparenskrav togs bort från den slutliga åtgärden som blev lag 2017, och jag har arbetat med personer i båda parter för att återställa dessa krav”, sa Booker i ett uttalande som skickades till Bisnowmen han erbjöd ingen tidtabell för att driva reformen framåt.
Utan rapporteringskrav är det fortfarande svårt att veta vilken effekt programmet har på de platser det är tänkt att hjälpa. De 8 000-plus-zoner som valts ut i landet valdes främst på grund av deras långsamma ekonomiska tillväxt och brist på jobb.
Det finns vissa indikationer på att OZs har haft en viss positiv inverkan på lokala ekonomier, men de är indirekta.
Till exempel steg medianpriserna för småhus och lägenheter från andra kvartalet 2022 till tredje kvartalet 2022 i 51 % av möjlighetszonerna runt om i landet och steg med minst 3 % i nästan hälften av zonerna, enligt en rapport som släpptes i november av fastigheten dataspecialist ATTOM.
För rapporten tittade företaget på 4 732 OZ med tillräcklig data för att analysera: minst fem bostadsförsäljningar under tredje kvartalet 2022.
Vinsterna var lägre än tidigare under året, men de stack fortfarande ut jämfört med en nationell marknad som såg en 3% minskning av medianpriserna för småhus under tredje kvartalet 2022, efter ett decennium av nästan oavbrutna uppgångar.
Om den lame duck-kongressen tar upp reformpaketet, eller om något liknande dyker upp från nästa kongress, skulle det förlänga programmets varaktighet från 2026 till 2028, vilket skulle ge tillbaka en skattereduktionsförmån som löpte ut förra året.
“Förutom den skattefria behandlingen av vinster efter en 10-årig hållning, hade programmet en förskottsbonus att minska den nuvarande skatteskulden med 15%,” sa Ciganik. “Förslaget för närvarande i kongressen skulle återinföra denna skattereduktionsbonus och sannolikt ge mycket investerarintresse om det går igenom.”
Men alla är inte säkra på att det kommer att ske några förändringar i programmet inom en snar framtid, eller åtminstone inte av lame-duck-kongressen.
“Allt som involverar kongressen under åren fram till presidentvalet kommer att bli ett hårt tryck,” sa Adler.
“Det har alltid pratats om att göra OZ-programmet mer permanent eller att förlänga tidslinjen eller att återuppta några av reduktionsfördelarna”, sa hon. “Men jag har inte sett något som har tagit fart.”
“Jag tror inte att det finns något sätt [the reform] kommer att passera i år, säger HCVT-partnern Blake Christian.
