Den höga kostnaden för att låna fortsätter att påverka marknaden för köp av småhus med investerare som tydligt flyr från utrymmet, enligt Redfin.
Bostadsförsäljningen i USA sjönk med rekordhöga 45,8 % jämfört med föregående år under fjärde kvartalet och investerarköp sjönk med 27 % på kvartalsbasis, den största kvartalsminskningen någonsin, bortsett från början av pandemin. Det är jämförbart med 28,1 % kvartalsminskning i totala bostadsköp.
Investerare köpte 17,8 % av alla bostäder som köptes i tunnelbanorna som spårades av Redfin under fjärde kvartalet. Det är jämförbart med 17,6 % under föregående kvartal och en nedgång från 19,4 % ett år tidigare.
Investerare söker en “tydlig” bild
Den kraftiga nedgången i investerarnas efterfrågan på bostäder härrör från det faktum att räntorna mer än fördubblades på mindre än nio månader 2022 och prissättningen över hela landet ifrågasätts, säger Pierre Debbas, managing partner på fastighetsadvokatbyrån Romer Debbas. GlobeSt.com.
“En sådan drastisk förändring på marknaden kommer att driva kapitalet till sidlinjen tills investerarna kan få en tydlig bild av hur den nya räntemiljön kommer att bli och vilken verklig inverkan detta kommer att ha på prissättningen, som den senare ännu inte har fastställts i de flesta marknader i landet”, sa Debbas.
Dessutom säger David Auerbach, verkställande direktör, Armada ETF Advisors, till GlobeSt.com att investerare fortfarande ser negativ hävstång på förvärv. “Utan måttlighet i sikte i kombination med stigande byggkostnader kan vi befinna oss i denna långa bana av sjunkande bostadsförsäljning under hela året.
“Tills dess att Fed börjar sänka räntorna som leder till att bolåneräntorna sjunker avsevärt, kommer det att fortsätta att gynna hyresprodukterna på marknaden.”
Faktum är att hyresmarknaden förblir stark “eftersom husägare som är låsta till låga räntor håller kvar sina tidigare fastigheter och konverterar dem till uthyrning”, säger Dana Dunford, VD på Hemlane till GlobeSt.com.
“Vi har sett en ökning av dessa oavsiktliga hyresvärdar under de senaste 12 månaderna. De letar efter bra service och full transparens till ett bra pris.”
Husköpen i Vegas sjönk mest
Redfins seniorekonom Sheharyar Bokhari sa i förberedda anmärkningar att det är möjligt att investerare kommer att börja vada tillbaka in på marknaden i år med tanke på att bolåneräntorna har tickat ner från 2022 års högsta – speciellt om bostadspriserna visar tecken på botten.
“Men det är osannolikt att investerare kommer att återvända med samma kraft som de hade 2021,” sa Bokhari. “Det är goda nyheter för enskilda köpare, som fortfarande brottas med höga bostadskostnader men inte längre förlorar budkrig efter budkrig till investerare.”
Husköpen för investerare i Las Vegas sjönk mest i USA, en minskning med 67 % jämfört med föregående år under fjärde kvartalet. Den följdes av Phoenix (-66,7%), Nassau County, NY (-63%), Atlanta (-62,8%) och Charlotte, NC (-61,9%).
Samtidigt fortsätter efterfrågan över solbältet att råda. Carolina Gerdts, executive vice president, RelatedISG Realty säger till GlobeSt.com att Florida, till exempel, har ett unikt fastighetsscenario. “Faktum är att efterfrågan i alla Sunbelt-stater fortsätter att råda, huspriserna stiger och lagret är fortfarande snävt.
”Investerarnas ögon har letat efter varje möjlighet att göra ett köp eftersom de känner till historien om uppskattning i området. Dessutom är kostnaden för att låna cirka 6 % idag på en 30-årig fast bolåneränta (räntan flyttades till 6,75 % på tisdagen), vilket fortfarande anses historiskt lågt och ger möjligheter för dem som försöker starta eller öka sin portfölj.”
Investor Space är mindre trångt
Kurt Carlton, VD och medgrundare av New Western, en privat marknadsplats för bostadsfastigheter, säger till GlobeSt.com att det är viktigt att förstå varför transaktionerna minskade under fjärde kvartalet.
“Vi såg en något betydande minskning av aktiviteten från både iBuyers och institutionella köpare, medan lokala oberoende investerare såg lägre nedgångar, vilket allt bidrog till en generell nedgång i marknadsaktiviteten,” sa Carlton.
“Det vi såg under fjärde kvartalet var bättre affärer och mindre konkurrens för de lokala oberoende investerarna och början på en uppgång. Sedan början av Q1 ser vi en ökning av aktiviteten – cirka 10 % ökning från Q4 i sålda enheter [in some cases].”
Redfins rapport anser att en investerare är vem som helst som är listad i länsregistret som ägare till en LLC, som kastar ett stort nät med ett brett perspektiv, sa Carlton.
“En annan faktor att tänka på är det stora exit och nuvarande frånvaro av iBuyers på marknaden,” sa han. “Dessa institutionella investerare som Zillow Offers och Opendoor har dragit sig tillbaka, vilket gör utrymmet mindre trångt och faktiskt öppnar upp möjligheter för de lokala oberoende investerarna. På många sätt har de precis gett tillbaka marknaden till lokala simfötter, investerare och soloprenörer som har expertis på sina marknader.
“Lokala oberoende investerare är kvicka och kan vrida strategier, så de köper fler fastigheter för att fixa och hyra och behålla på lång sikt medan bolån fortsätter att vara dyrare än hyra på marknader över hela landet.”
