Under hela pandemin, i kommersiella fastigheter, fanns det två allmänt erkända investeringsframstående: industriella och flerfamiljshus. De var vettiga. En ökning av e-handeln gjorde behovet av lager, distributionsställen och logistikanläggningar av största vikt.
Sedan fanns det flerfamiljshus och dess kusiner, småhusuthyrning och att hyra. De är heta marknader och några stora investerare balanserar kategorierna för att dra fördel av båda.
VARFÖR GÅR SFR SÅ BRA
Framgången för SFR är, som man säger inom naturvetenskap och teknik, ett specialfall av flerfamiljshus. För att förstå det förra måste du förstå dynamiken i det senare.
För alla bostäder finns den grundläggande dynamiken att USA har misslyckats med att matcha befolkningstillväxt med bostadsexpansion i flera år. På enfamiljshussidan, enligt en studie beställd av National Association of Realtors, “Medan det totala beståndet av amerikanska bostäder växte med en genomsnittlig årlig takt på 1,7 % från 1968 till 2000, växte det amerikanska bostadsbeståndet med en årlig genomsnittlig andel på 1 % under de senaste två decennierna och endast 0,7 % under det senaste decenniet.”
Flerfamiljsbostadsrådet har sagt något liknande om lägenhetsenheter. Medan USA behöver “i genomsnitt 328 000 nya lägenheter per år till en mängd olika prisklasser”, har landet bara tre gånger sedan 1989 sett den nivån på byggandet.
Att förstärka en redan svår situation är tre faktorer. En har varit pandemin och övergången till att arbeta hemifrån och hybrid. Många människor, särskilt de med familjer, fann att de behövde mer utrymme. Att ha barn på distans skola bara förvärrade saker.
Nästa är en förändring av befolkningen. Människor har flyttat till väst och söder, enligt de senaste uppgifterna från Census Bureau. De 15 snabbast växande städerna och städerna fanns i dessa regioner. Om det inte fanns tillräckligt med bostäder innan, så är det ännu mindre nu eftersom lägenheter och hus inte flyttar lägen med människor.
För det tredje upplever en “åldrande tusenårsgeneration” en ökad mängd nya hushållsbildningar. Federal Reserve talar om en “anmärkningsvärd nyligen återhämtning i hushållsbildningen.” Människor som bildar familj behöver nyare platser att bo på.
Så det är mycket rörelse och ett ökat antal familjer som vill ha extra utrymme. Den ekonomiska verkligheten av bostadsägande vid denna tidpunkt är dock svår. Under det första kvartalet 2022 var medianpriset för ett hem $428 700, enligt siffror från regeringen. En matchande handpenning på 20 % skulle vara 85 740 USD – en enorm summa när du inser att även om priserna har ökat, i maj 2022, sjönk realinkomsten efter stigande inflation med 3,9 % år över år. Och inget av detta står för högre referensräntor från Fed, avsedda att bekämpa inflationen, vilket driver upp bostadslåneräntorna. Den 23 juni var det genomsnittliga 30-åriga bolånet med fast ränta 5,81 %, enligt Freddie Mac. Kombinationen gör att många är oförmögna att köpa hus och lägenhet.
Resultatet är en exploderande marknad för småhusuthyrning. Människor behöver utrymmet, avskildheten och har inte råd att köpa ett hus.
“Kanske måste den amerikanska drömmen omarbetas”, säger Marc Shuster, en privat equity- och riskkapitaladvokat för affärsadvokatfirman Berger Singerman i Florida, till GlobeSt.com. “Det kan vara en väg ut ur den överkomliga krisen. Det är problemet med 1990- och 2000-talens misstag om att äga sitt eget hem. Det är en stratifiering av en ytterligare klyfta. Det finns helt enkelt inte tillräckligt med hus och de som finns är för dyra. Den nya husägaren, 20-nånting-familjen eller singelfamiljen, hur i hela friden kan de konkurrera?”
STÖRRE INVESTERARE VILL IN
Det är den dynamiken som gör SFR till en så stark marknad, skild från flerfamiljs. Även när efterfrågan på bostäder till salu har försvagats har SFR-branschen varit mycket optimistisk inför framtiden. De har hög efterfrågade produkter med låg tillgänglighet.
“Makroöverlägget är anledningen till att bostäder utgör cirka 47 % av vår portfölj på 7,2 miljarder dollar”, säger Allan Swaringen, VD och koncernchef för JLL Income Property Trust. “Anledningen till att vi tycker att det är attraktivt är att USA inte har byggt tillräckligt med bostäder sedan den globala finanskrisen.” Bolaget har cirka 8 000 bostäder, hälften flerfamiljshus och övriga 4 000, SFR. Enfamiljsenheterna representerar ungefär en fjärdedel av det värdet.
“Marknaden var inte en institutionell marknad för ett decennium eller ett och ett halvt decennium sedan bara på grund av komplexiteten i att hantera den institutionellt”, säger Ramin Kamfar, VD för alternativa kapitalförvaltaren Bluerock. Han karakteriserar skälen som de “tre T:na”: “hyresgäster, skräp och toaletter.”
“När du har olika hem med olika specifikationer och är långt ifrån varandra, är stordriftsfördelarna inte där”, säger Kamfar. Före de senaste tio åren var SFR en kategori som dominerades av mamma-och-pop-investerare, och det är det fortfarande, även om takten i institutionella investeringar har ökat kraftigt. Bluerock har mer än 21 000 lägenhetsenheter och mer än 3 750 enfamiljsbostäder och lägenheter för uthyrning som är inriktade på mellanmarknadspriset för kvalitet med hyror som sträcker sig från 1 500 $ till 2 300 $ i genomsnitt.
“Med våra uppgifter i slutet av [2021], det fanns cirka 14 miljoner hem som var hyresgäster i enfamiljshus i USA, säger Swaringen. “Av dessa 14 miljoner hem är allt institutionellt ägande cirka 3%. Det är en marknad mogen för aggregering och konsolidering. Det har varit en fragmenterad marknad i decennier men den har blivit lite mer institutionaliserad. De institutionella investeringarna accelererar.”
Det som fångar mer organiserad investerares intresse är en fundamental förändring som möjliggörs av teknik. Dess utveckling har gjort SFRs uthyrningsverksamhet mycket effektivare. Swaringen konstaterar att sektorn brukade vara skyltar och banderoller. ”Man gör inget av det för att hyra ett enfamiljshus [anymore],” han säger. “Allt görs genom YouTube-videor. De kan besöka byggnaden, källaren.” Det finns onlineutbildning om hur man gör underhåll. Drönarvideor ger en övergripande bild av en fastighet och det omgivande grannskapet, och allt är tillgängligt på mobiltelefoner. “Det gör småhushyror mycket lättare att hantera.” Uthyrningsagenter kan vanligtvis arbeta från ett callcenter. De behöver inte köra runt.
“Generellt sett ser institutionella investerare SFR som ett komplement till flerfamiljshus och inom den övergripande investeringsbara bostadssektorn”, säger Kamfar. “Både SFR och flerfamiljshus har attraktiva, stora investeringsbara marknader och når en liknande bred nationell demografisk kohort, främst hyresgäster på mellanmarknaden som söker kvalitet, underhållsfria prisvärda bostäder, och så du ser båda typerna av hyresalternativ på de flesta av samma marknader . För investerare är det meningsfullt att blanda din allokering till båda eftersom det finns olika förvaltare och operatörer för var och en med olika strategier och marknader.”
SFR tillhandahåller en form av diversifiering som kan möjliggöra sofistikerad investeringsförvaltning. Istället för att vara alla i samma miljö, “är det fragmenterat [micro] marknader”, säger Sourav Goswami, medgrundare av Haystacks.ai. ”Vi tittar på hur de olika områdena inom en [area] kommer att prestera i förhållande till varandra. Vi tog det och lade det över en portfölj på tusen enheter.” Strategiska exit och köp kan lägga till ytterligare 80 räntepunkter för avkastning. “Fastigheter är ett spel med utgångspunkter. Fastigheter handlar mycket mer om evolution än revolution.”
SFR EKONOMI
Den grundläggande karaktären av husuthyrning minskar också trycket på ägare och operatörer. “När du äger ett hus har du mindre risker för att bekymra dig som investerare än en lägenhet”, säger Shuster, eftersom hyresgästen ansvarar för betydligt mer än i ett hyreshus. De är förmodligen ansvariga för att klippa gräset och ta bort snö, för elräkningen som driver luftkonditioneringen och värmeräkningen. “Saker och ting är lite mer hanterbara. Investerarklassen kan [focus on] de typer av småhusuthyrning som de tror kommer att vara attraktiva.”
“Jag tror att det har gjort underhållet enklare”, säger Swaringen. – Det har gjort inspektionen av huset enklare. Leasingen. Allt görs på distans och med videor, vilket bara inte är något du nödvändigtvis kunde ha gjort för tio år sedan. Med ökande bandbredd och ökande teknik. Det har inte pratats så mycket om varför SFR-marknaden attraherar institutionellt kapital eftersom effektivitetsvinsterna gör den mer investerbar. I våra lägenhetssamhällen kommer de flesta hyresgäster att ringa underhållsmannen. Enfamiljshyresgästen håller det till en högre standard. De är bekväma med att ta hand om det och lösa mindre problem. En takläcka? De kommer att ringa vår underhållspersonal. Men att byta filter i ugnar, byta glödlampor, byta säkringar, koppla ur toaletter, [they can often do that].”
Inte bara är underhållet lägre, utan det finns längre hyresperioder med större bibehållande. Allt som sagt, att köpa enheter och samla en portfölj kräver en seriös planering.
“Jag skulle säga att det genomsnittliga hemmet vi äger är cirka 150 000 dollar per enhet och vi äger lägenheter som är mycket mer än så,” säger Swaringen. Anledningen är målmarknaden. “De flesta hyr bostäder för att de ännu inte har råd att köpa,” tillägger han, och de som hyr har förmodligen inte råd nog för att göra ett dyrare hus lönsamt. “Det som är mest attraktivt för oss är att många millennials som flyttar ut från stadskärnan vill ha ett hus, en extra nivå eller avskildhet, en gård, ett garage, men inte har handpenningen eller vill inte göra en inköp.”
JLL IPT är inte det enda företaget som arbetar på detta sätt. Medianpriserna som institutionella investerare betalar är cirka 26% lägre än medianpriserna i samma stater, enligt en studie från National Association of Realtors. Cirka 42 % av de tillfrågade sa att “institutionella investerare köpte bostäder som behövde repareras.”
En annan stor anledning till att de kan köpa till så låga priser utan att bjuda upp värden är att institutioner tenderar att vara snabba köpare som betalar kontant, vilket är värdefullt för säljare. Det finns nästan ingen väntetid och noll chans att en långivare säger nej till ett bolån.
BYGGA ATT UTHYRA
Det finns också build-to-rent (BTR), “älsklingen i investerarklassen just nu”, säger Shuster.
Sands Companies har byggt BTR-gemenskaper sedan 2015, enligt dess president, Joe Morrison. “Det sköts med ett professionellt förvaltningsbolag som förvaltar lägenheter”, säger han. “Vi ser oss egentligen inte som något annat än ett lägenhetskomplex, bara dragna isär och ställda på marken.”
Till skillnad från en flerfamiljsfastighet kräver BTR mer mark och underhåll eftersom allt inte är i delade system, så det finns mer arbete att göra. “De är 500 kvadratmeter upp till 1 600 kvadratmeter stugor,” säger Morrison. “De vetter inte mot en väg. De är liksom vända inåt mot en gemensam park, vända mot varandra.”
Liksom SFR finner Morrison att BTR-hyresgästerna är mer ansvarsfulla. “Jag tror att folk vill bo i sin egen lilla enhet”, säger han. “De tar äganderätten till det mer än de gör med ett lägenhetskomplex. Om du får folk att ta äganderätten till sina enheter är det mindre troligt att de flyttar ut.”
Formatet har ett pris. “Multifamily är förmodligen lite billigare att utveckla och att bygga en multifamilj är förmodligen lättare att göra eftersom du staplar saker,” säger Morrison. “Det vi gör är väldigt svårt att göra, mycket intrikat.” Till exempel att köra verktyg till en grupp separata byggnader är helt annorlunda än att koppla ett hyreshus. Och sedan är det tillståndsprocessen.
“När du går in i en kommun måste du förklara vad du gör och de måste gå ombord,” säger Morrison. “Du måste få buy-in från alla. Det finns ingen zonindelning för att göra det vi gör.”
Morrison tycker fortfarande att det är värt mödan. “Vi får högre hyra, folk stannar längre, det är fortfarande bättre när man går runt i grannskapet så jag tror att värdet kommer att hålla längre än hus på en väg”, säger han. ”Det är vad du letar efter: hur kan jag skjuta upp hyran år efter år. Vi kommer att höja hyran snabbare än någon annan.”
Alla är dock inte redo. JLL IPT väntar fortfarande och tittar.
“Vi har tittat på det och vi tycker att det har några spännande egenskaper,” säger Swaringen. ”Det handlar om att bygga en gemenskap som är designad för att vara en hyresgemenskap. Vår bedömning inom ett enskilt marknadsområde, om du kan få 200 till 250 bostäder kan du effektivt verka på den nivån på en marknad, det är vettigt.” Att bygga 250 enheter kan gå relativt snabbt, men BTR saknar en sak som JLL gillar, vilket är geografisk mångfald över en stad. ”Bygg att hyra är ett väldigt, väldigt nytt fenomen på enfamiljsmarknaden. Det ska bli spännande att se hur det utvecklas. Vi kommer att titta på den sektorn lite mer och sedan se hur den presterar.”
