En serie okända saker hägrar över kommersiella fastigheter, med osäkerhet som sätter många investerare åt sidan och motiverar ett litet men växande antal att minska sina förluster och satsa på amerikansk jordbruksmark, en tillgång som fortfarande är efterfrågad även när priserna stiger.
Jordbruksmark är känt för sin historiskt starka avkastning, låga volatilitet och förmåga att fungera som en inflationssäkring. Det ger tillgången en relativ stabilitet som är ett stort drag för CRE-investerare, särskilt i en tid då räntehöjningar decimerar vinsterna, säger Carter Malloy, grundare och VD för investeringsplattformen AcreTrader för jordbruksmark.
Bisnow/Katharine Carlon
Bönder i Iowa har sett priset på mark skjuta i höjden.
“Vi ser ett stort intresse från de mer traditionella fastighetstyperna,” sa Malloy. “Inom kommersiella fastigheter kommer du att ha massor av människor som dyker upp och säger: ‘Jag fördubblade mina pengar förra året’ och många som kommer att säga: ‘Jag förlorade allt.’ Det är en sällsynthet i vår värld.”
Under de senaste 20 åren har amerikansk jordbruksmark levererat en genomsnittlig avkastning på 12,24 %, enligt National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Farmland Property Index. Mellan 2008 och 2022 ökade det totala gårdsvärdet med 75 % till 3 800 USD per tunnland, med särskilt odlingsmarkvärdena skjutit i höjden med 83 %, enligt Cushman & Wakefield.
Nyare statistik visar att jordbruksmarkvärdena förblir mestadels oförändrade från 2014 till 2020 innan de studsar 20 % på två år till dess nuvarande värde.
Majoriteten av USA:s 900 miljoner tunnland jordbruksmark ägs och drivs fortfarande av bönderna själva, men investerare med djupa fickor i utrymmet visar dragningen för de välbeställda. Bill Gates äger enligt uppgift 270 000 hektar i 18 delstater, och Jesu Kristi Kyrka av Sista Dagars Heliga, en av landets största privata markägare, har ungefär 1 miljon hektar i sin portfölj.
Men trots tillgångens många fördelar utgör institutionella ägare fortfarande bara mellan 2 % och 4 % av köparpoolen. Det beror på att det inte är alls lika tillgängligt som mer traditionella tillgångstyper, sa Malloy, och även när det väl är säkrat kan det vara svårt att hantera, särskilt för dem som inte har någon erfarenhet eller anslutning till utrymmet.
Det håller långsamt på att förändras. Den Dallas-baserade private equity-gruppen Macfarlan Capital Partners dök med huvudet in i jordbruksmark i början av 2021 efter år av investeringar i värdeskapande kontor och detaljhandel. Idag äger företaget 25 000 tunnland över tre gårdar i Montana, och det förbereder sig på att fördubbla sitt innehav med ytterligare ett förvärv i South Dakota.
“Det var inte nödvändigtvis ett lätt beslut att pivotera,” sa Macfarlans partner Trevor Hightower. “Men övertygelsen kom från pris-till-risk-dynamiken för de tillgångsklasser som kommer ut ur pandemin.”
Värdet på kontor har sjunkit hastigt i takt med att vakanser under pandemin kvarstår och hyrestillväxten avtar. Företag som Macfarlan såg skriften på väggen tidigt och beslutade att omfördela medel till tillgångar med större potential för långsiktig uppskattning.
Enligt AcreTrader skulle en investering på 10 000 USD i jordbruksmark 1991 nu vara värd mer än 232 000 USD. Som jämförelse är samma $10K som investerats i CRE idag värt $108,7K.
“Jordbruksmark var den rätta alternativa tillgångsklassen som hade många av de egenskaper vi gillade med kommersiella fastigheter,” sa Hightower. ”Priserna låg kvar på mycket höga nivåer inom kontor och detaljhandel, och vi såg inga priser [accounting for] någon av riskerna dit vi kände oss övertygade om att det var dit vi skulle rikta investerarnas kapital.”
Cirka 20% av Macfarlans portfölj är jordbruksmark, men förhoppningen är att växa den andelen när företaget säljer sina andra innehav, sa Hightower.
“Vi har inte uteslutit att köpa rätt kontorsfastighet, men vårt fokus och vår tro och vår övertygelse ligger i jordbruksmark och att växa vår portfölj där,” sa han.
En handfull fastighetsinvesteringsfonder ger bredare tillgång till jordbruksmark. Denver-baserade Farmland Partners, en REIT som inte bara äger och förvaltar jordbruksmark utan också ger lån till jordbrukare, har ett börsvärde på cirka 600 miljoner USD.
Verkställande ordförande Paul Pittman växte upp i en bondfamilj och började köpa jordbruksmark som investerare i mitten av 1990-talet. Han tog sitt företag till börs 2014 och har sedan dess utökat sin portfölj till 194 000 acres i 20 stater värda 1,3 miljarder dollar.
“Jordbruk har aldrig riktigt ett dåligt år,” sa han. “Jag hatar att låta banalt, men åt du idag? Planerar du att äta imorgon? Vad vi normalt spelar för inom jordbruket är den omättliga efterfrågan på mat som växer med befolkningen och växer med världsomspännande rikedom.”
Institutionella grupper har historiskt skrivit av jordbruksmark på grund av den relativt lilla storleken på varje köp, men vad många inte inser är att innehav snabbt kan läggas ihop, sa Pittman.
“Vi har $600 miljoner jordbruksmark i centrala Illinois, och vi samlade $2M till $4M åt gången,” sa han. “Det var inte riktigt svårt, och det tog inte så lång tid, men om du inte växte upp kring det, tror du bara att det är den här lilla individuella transaktionsmarknaden som aldrig kan skapa skala.”
Omkring 40% av den amerikanska jordbruksmarken är arrenderad, sa Pittman. Den andelen är så hög som 55% i främsta jordbruksstater som Iowa, enligt uppgifter från Iowa State University.
“Massa mängder jordbruksmark ägs av rika människor med rötter på landsbygden som faktiskt inte driver jordbruk,” sade Pittman. “Det kommer alltid att vara en stor del av marknaden eftersom många av dem kommer igång med att ärva jordbruksmark från sina föräldrar eller farföräldrar. De lägger till det eller säljer det inte för att de gillar det som en investering.”
Bisnow/Katharine Carlon
Institutionellt ägande begränsas också av restriktioner på nationell och statlig nivå, säger Wendong Zhang, biträdande professor och förlängningsekonom vid Cornell University som tillbringade flera år med att leda jordbruksforskning vid Iowa State University.
Åtta stater har företagsfientliga jordbruksförbud på böckerna, inklusive Iowa, där företag med 25 intressenter eller fler inte enkelt kan köpa mer än 1 500 hektar jordbruksmark.
Poängen med lagen, som går tillbaka till 1975, var att hindra företag från att bjuda upp kostnaderna, men Zhang sa att brist på utbud, extraordinärt hög efterfrågan och lukrativ avkastning har gjort Iowa jordbruksmark dyr oavsett. Endast 6 % av Iowas jordbruksmark ägdes av företag 2022. Närmare 60 % ägdes av lokala, befintliga bönder.
Även i stater som Illinois, där anti-bolagslagar inte existerar, är närvaron av institutionella köpare relativt liten, med mer än två tredjedelar av arealen som fortfarande ägs av lokala bönder, sade Zhang.
“Procentuellt sett är deras andel betydligt högre, men de är fortfarande inte den dominerande köparen på marknaden,” sa han.
Värdet på jordbruksmark i Iowa steg med 17 % till 11 411 USD per hektar 2022, med alla 99 län som noterade en ökning, enligt en årlig undersökning gjord av Iowa State University. Grannlandet Illinois såg priserna öka med 25 % till 10 300 USD per hektar, per Farmers Business Network.
De människor som betalar den högsta dollarn för jordbruksmark tenderar att vara fasta bönder, inte institutionella investerare, sa Pittman. När kostnaderna per tunnland blir för höga tenderar investerare att böja sig till förmån för fastigheter i fastigheter i områden där mark är billigare men kan uppgraderas för att uppnå högre avkastning.
“Jag har sålt något nyligen där Bill Gates blev överbjuden av en lokal bonde,” sa Pittman. “Hans team körde en finansiell modell och den fick en avkastningsnivå som de inte gillade, och bonden betalade lite mer.”
Macfarlan har samarbetat med en operatör som har en lång erfarenhet av jordbruk i Montana och South Dakota. Företaget garanterar sina förvärv till 10-åriga innehav med slutmålet att antingen sälja till driftspartnern eller till en annan institutionell köpare.
“Vi ser värde i den regionen i förhållande till andra delar av landet,” sa Hightower. “Långsiktigt gillar vi var radgrödor kommer att finnas i Montana och South Dakota och var vi kan komma in till ett bra pris nu eftersom vi håller på med långsiktiga håll.”
Värdet på jordbruksmarken i South Dakota steg med 19 % till en genomsnittlig kostnad på 2 600 USD per hektar 2022, enligt jordbruksdepartementet. Montanas värde ökade med 11 % till 1 030 USD per hektar.
För det mesta sätts fortfarande högre priser av lokala bönder, sade Zhang, även om den växande förekomsten av rika köpare gör det svårare för nybörjarbönder att köpa mark.
För att bli framgångsrik i radodlingsutrymmet behöver en bonde mellan 400 och 500 hektar, sa Zhang. Med priser som varierar mellan 10 000 USD och 15 000 USD per hektar i vissa regioner är kapitalinvesteringen för betydande för många nybörjare.
“Sammantaget skapar den ökade efterfrågan från investerare definitivt mer press för alla marknadsaktörer att bjuda högre,” sa Zhang. “Men generellt sett är den här marknaden väldigt snäv i utbudet, och även innan du ser en ökad efterfrågan från investerare är det fortfarande inte lätt för en nybörjare att komma in på.”
Inträdesbarriären är inget nytt fenomen. Andelen mark som köpts av nya bönder i Iowa har legat under 10 % sedan åtminstone 1989 och var ungefär 5 % 2022, enligt Zhangs forskning.
Bisnow/Katharine Carlon
När man undersökte befintliga markägare sa cirka 75% att de skulle vara villiga att sälja till en nybörjare, men bara om köpet stöddes av federala eller statliga skattelättnader. Samma andel av de tillfrågade sa att de skulle sälja till en hårt arbetande nybörjarbonde till ett rimligt marknadsvärde, men bara 40 % sa att de skulle sälja för ett lägre marknadsvärde.
Närmare 60 % sa att de var oroliga för en nybörjarbondes förmåga att betala högsta pris. Sharita Humphrey, en Houston-baserad finanskonsult och bonde som vid ett tillfälle var hemlös, sa att kostnadsökningen har gjort det svårare för nybörjare som hon själv att köpa mark.
“Jag har nått den ekonomiska botten, så jag har lite mer motståndskraft än de flesta,” sa hon. “Men för många som jag hör från i det här utrymmet ger de bara upp sin dröm, eller om de är i processen, när det börjar bli för svårt ekonomiskt, så kastar de bara bort allt.”
Humphrey och hennes man, som kommer från en jordbruksbakgrund, har ett mål att köpa cirka 300 hektar i Texas under de kommande åren. De vann ett bud på sina första 50 tunnland förra året, men försäljningen gick igenom efter att jordprover misslyckades på en del av marken.
De var förkrossade, men de är fast beslutna att fortsätta. En del av Humphreys uppdrag är att hjälpa andra minoritetsbönder att förbättra sitt ekonomiska sinne så att de också kan bygga generationsrikedom genom ackumulering av mark.
“Det har varit en resa, men vi har lärt oss mycket”, sa hon. ”Av förstahandserfarenhet kan jag hjälpa andra framtida bönder att förstå vad som krävs. Det är inte bara jordbruksmarken – det är alla andra saker som pågår bakom kulisserna som folk inte pratar om.”
Medelåldern för alla amerikanska gårdsproducenter 2017 var 57,5 år, enligt USDA, och vid deras död kommer många ägare att överföra sin mark till sina barn.
Experter som Zhang förutspår att den stora majoriteten av dessa barn kommer att arrendera ut marken, men vissa kan välja att sälja till företag. I dessa fall kan kunniga investerare med en altruistisk önskan att skydda USA:s livsmedelsförsörjning tillföra värde till utrymmet, sa Pittman och Hightower.
“I många fall har nästa generation inte en önskan om att odla,” sa Hightower. “Det måste finnas en lösning på plats som verkligen står för det och som håller den amerikanska jordbruksindustrin igång.”
RÄTTELSE, 11 JULI, 09:02 CT: En tidigare version av denna berättelse felidentifierade Paul Pittmans titel. Den har uppdaterats.
