I början av 2021 gick live- och fritidsaktiviteter som sportevenemang och konserter tillbaka till det normala – men kontorsnärvaron släpade fortfarande efter. Och det väcker frågan: kommer kontorsanvändningen någonsin att återgå till det normala?
“Den stora rörelsen mot att arbeta hemifrån startade av pandemin, men vid denna tidpunkt skulle det vara svårt att argumentera för att folk fortfarande gör det på grund av hälsorisker”, säger John Chang hos Marcus & Millichap. Och även om de flesta företag skulle vilja ha sina folk tillbaka på kontoret, “har även de mest envisa företagsledarna varit tvungna att backa sina hårda positioner”, säger han.
Anledningen? En blomstrande arbetsmarknad. USA lade till 3,5 miljoner jobb under de första åtta månaderna i år, långt över pre-pandemiska normer, och arbetslösheten svävar på 3,7%. (Andelen för högskoleutbildade personer är bara 1,9 %, klart under 3,1 % 20-årsgenomsnittet för segmentet.) Den strama arbetsmarknaden upprätthåller WFH-trenden eftersom företag i allt högre grad ser till WFH-politiken som ett sätt att uppvakta och behålla talang.
Nästa lågkonjunktur kommer sannolikt inte att vara tillräckligt allvarlig för att ändra den vanliga hybridmodellen, säger Chang. Han analyserade tidigare lågkonjunkturer för att avgöra hur förluster av arbetstillfällen kan påverka kontorsanvändningen och fann likheter med lågkonjunkturen 1990, som såg en räntehöjning på 400 bps av Fed mitt i förhöjd inflation som resulterade i 1,3 % jobbförlust, eller 2,1 miljoner jobb i dagens termer. Men han säger att liknande förluster idag “förmodligen inte skulle räcka för att få personal tillbaka till kontoret.
“Kom ihåg att det just nu finns cirka 5 miljoner fler lediga jobb än det finns människor som söker arbete”, säger Chang. – Det råder brist på arbetskraft. Så om vi inte har en allvarligare lågkonjunktur… är arbetsmarknaden helt enkelt för trång för företag att ta tillbaka anställda på heltid. Och det påverkar alla typer av kommersiella fastigheter.”
Med undantag för en större ekonomisk störning kommer det sannolikt att ta år för kontorsanställningar att omkalibrera och anpassa sig till arbetsmarknaden, säger Chang.
“Det verkar som om efterfrågan på kontorslokaler har förändrats strukturellt”, säger Chang. “Bristen på arbetskraft är nyckeln och den kommer att vara en drivande faktor för kommersiella fastigheter, en faktor som investerare kommer att behöva titta på.”
Förortskontor kommer sannolikt att leda återhämtningen, efter att ha presterat bättre än CBD-marknaderna under de senaste två åren, och fungerat som en “mellanväg” mellan att arbeta hemifrån och att pendla till en stadskärna. Förortskontors absorption nådde 2,2 miljoner kvadratmeter under det första kvartalet, enligt Colliers, medan CBD-kontorsmarknaderna visade en negativ absorption på 2,6 miljoner kvadratmeter under samma period.
Tidigare i år, Colliers USA:s vd Gil Borok berättade CNBC att hans företags proffs ser ett större intresse för förortsmarknader från köpare.
“Ganska mycket var som helst där det finns en mindre pendling eller du är i ett förortsområde eller ett mindre tätt område – det är från en kontorssynpunkt där folk är mest benägna att återvända,” sa han. “Och när det gäller möjligheter, om du är en investerare, följer uppenbarligen dessa marknader efter.”
En nyligen analys från NYU Stern School of Business och Columbia University Graduate School of Businessförutspår betydande förändringar i hyresintäkter, kontorsbeläggning, hyresförlängningshastigheter, hyresperioder och marknadshyror som ett resultat av varaktiga WFH- och hybridarbetepolicyer, med potentiellt stora effekter på värderingen.
“Vi ser en minskning med 32% i kontorsvärden 2020 och 28% på längre sikt, det senare representerar en värdeförstöring på 500 miljarder dollar”, skrev de. “Kontorsbyggnader av högre kvalitet buffrades något mot dessa trender på grund av en flykt till kvalitet, medan kontorsbyggnader av lägre kvalitet ser mycket mer dramatiska svängningar. Dessa värderingsförändringar har återverkningar på lokala offentliga finanser och finanssektorns stabilitet.”
