Chinmay Bhatt, senior verkställande direktör för Berkadia Joint Venture Equity & Structured Capital, har hört från kunder att de institutionella aktiemarknaderna är frusna. Det är nyheter för honom. Vid tidpunkten för GlobeSt.coms samtal med honom var han på marknaden med fyra erbjudanden. Vad som händer, förklarar han, är att eget kapital har blivit mycket mer selektivt i takt med att ekonomin mjuknar och vissa kommersiella fastighetstillgångar visar svaghet. “Du måste bara ha en tjock hud”, säger han. “Medan kapital är selektivt, kommer de att göra det på ett meningsfullt sätt när de vill engagera sig.”
En av de tillgångsklasser som institutionellt aktiekapital riktar sig särskilt till just nu är att hyra och hyra enfamiljshus. Grupper som är intresserade av BTR och SFR just nu är medelstora till stora private equity-företag, vissa REITs och några utländska familjekontor. Sammantaget uppskattar Bhatt att det institutionella kapitalet som finns tillgängligt för utrymmet är i miljarder.
Bhatt pekar på en situation nyligen där flera kapitalkällor var intresserade av en affär i Texas sponsrade av en nationell utvecklare. “Ett par kapitalkällor sa överenskommelsen var mycket intressant för dem, men de ville också få affärer i andra delar av landet från byggherren. Det resulterade i en dialog mellan utvecklarens ledningsgrupp och jag, vilket kan resultera i en större möjlighet för alla inblandade.”
Men ingen BTR/SFR-affär kommer att vara av intresse för denna grupp.
Institutionellt kapital närmar sig marknaden med målet att hitta färre spelare och pumpa in mer pengar till dessa spelare, säger Bhatt.
Detta är en förändring från för sex månader sedan när institutionellt kapital letade efter vilken partner som helst inom BTR/SFR-området. Nu letar de efter större grupper/mer erfarna sponsorer som har varit runt minst en fastighetscykel. “Vi ser mycket kapital, särskilt från större grupper som vill distribuera en initial del av kapitalet och de vill göra det i stor skala – runt 100 miljoner dollar eller 200 miljoner dollar i eget kapital.”
“Dessa investerare fokuserar på den faktiska meritlistan för denna sektor. BTR är ett nyare utrymme och det finns spelare som blir mer erfarna på en marknad eller produkt. Kapitalet är idag mer fokuserat på att hitta den typen av spelare.”
Men om en affär inte uppfyller dessa kriterier kan den fortfarande möjligen finansieras, konstaterar han. “Huvudstaden kanske gillar möjligheten men eftersom kunden inte har erfarenhet av BTR eller SFR, skulle den vilja se dem samarbeta.”
Institutional equity är också intresserad av det djup som BTR och SFR kan erbjuda, såsom stadsbostäder, horisontella lägenheter och enfamiljshus. “Vi ser mer specialisering och djup och verklig skala på marknaden.”
