Den snabba stigningen i kommersiella fastighetsvärden har varit bra för investeringar. Men ironiskt nog kan det på grund av nämnareffekten ha varit för bra för vissa institutionella investerare. Och det är dåligt eftersom dessa stora aktörer kan dra tillbaka fortsatta nyinvesteringar på grund av nämnareffekten. Åtminstone är det det föreslagna resultatet av en nyligen genomförd studie i samband med Trepp.
Hodes Weill & Associates och Cornell Universitys Baker Program in Real Estate genomförde Institutional Real Estate Allocations Monitor mellan maj och oktober 2022. Undersökningen gällde 173 globala institutionella investerare, inklusive pensionsplaner, försäkringsbolag, statliga förmögenhetsfonder, donationer och stiftelser med en sammanlagd tillgång på 11 biljoner dollar.
Investerarna hade sett sin CRE-portföljallokering öka från 10,7 % 2021 till 10,8 % i år. Förutom att tillägget inte var ett planerat uppsving, utan snarare CRE:s överprestation jämfört med andra investeringsklasser som aktier och ränteintäkter, som hade ett dåligt år.
Sedan 2013 har CRE-allokeringen ökat med i genomsnitt 190 räntepunkter. Ökningen med 10 punkter var mindre än väntat, men fortfarande i linje med genomsnittliga förändringar sedan 2018. I Amerika var CRE-allokeringen 9,9 % och förväntades stiga till 10,3 %. Pensionsplanerna hade den högsta tilldelningen på 12,6 %. Försäkringsbolagens genomsnittliga 5,9 % var den lägsta av grupperna men förväntades stiga till 6,5 % nästa år.
I nämnareffekten representerar varje investerad sektor en procentandel av den totala portföljen. Om det finns ett resultatgap – ofta på grund av en eftersläpning i prissättningen mellan realtidsaktier och obligationer och mer periodisk marknadsprissättning av fastigheter – betyder det relativt högre värdet av en sektor att den har en större del av portföljkajen .
Problemen kommer när portföljen tillhör en institutionell investerare som har varit aktiv i en sektor som fastigheter, som överträffat, och som dessutom har en strikt disciplinerad portföljallokeringsstrategi. Investeraren kommer ofta att dra tillbaka på nya investeringar i den vinnande sektorn för att hindra den från att bli en alltför dominerande del, eller kanske till och med sälja en del av sina innehav.
Trepp noterade separat att CRE hade den högsta rapporterade avkastningen på 30 år: i genomsnitt 17,1 %, upp från 5,9 % 2020. För 2022 rapporterade institutionerna ett mål på 8,2 %.
Undersökningsresultat visade att institutioner såg mot en genomsnittlig ökning på 30 punkter i mål för CRE-tilldelningar, med 28 % prognostiserade ökningar, en minskning från 33 % förra året, och 63 % planerar att behålla sina nuvarande tilldelningar.
Det kan få allvarliga konsekvenser för CRE, som har varit beroende av efterfrågan för att höja priserna.
