Offentliga pensionsfonder utgör några av de viktigaste byggnadsställningarna på den kommersiella fastighetsmarknaden, med uppskattningsvis 6 000 USD investerade i fastighetstillgångar runt om i världen, och när ekonomiska och investeringsmönster förändras med tiden, möter dessa institutioner växande osäkerhet med växande konsekvenser för CRE.
En volatil aktiemarknad, pensioneringen av den stora babyboomer-demografin och till och med geopolitik bidrog till vad som förväntas bli det största ettåriga fallet i finansieringskvoter för pensionssystem sedan den stora lågkonjunkturen, enligt en rapport från Equable Institute.
Pensionsfonder har uppskattningsvis 6T $ i kommersiella fastigheter runt om i världen.
Gapet mellan pensionsfondernas tillgångar och de pengar de behöver för att uppfylla sina åtaganden uppskattas till över 1 000 USD i år, och även om experter säger att fonderna är stabila och uppfyller självbestämda förväntningar på avkastning, förutspår de att dessa medel kommer att strömma ut. ännu mer pengar till fastighetsmarknaden för att täcka deras underskott.
“Det investeras mer pengar i fastigheter idag än för ett decennium sedan, delvis för att statliga pensionsfonder försöker nå sin avkastning och de vet att offentliga aktier och obligationer inte är sättet att göra det,” Equable Institute Verkställande direktör Anthony Randazzo sa. “Eftersom finansieringsbristen kvarstår, strömmar det mer pensionsfondpengar till fastigheter i allmänhet, för att försöka lösa finansieringsbristen.”
Kommersiella fastigheters rekordstora 2021, där försäljningsvolymen för kommersiella fastigheter under årets första tre kvartal översteg 462 miljarder dollar, höjde fastighetsvärdena till nya höjder och bidrog till att minska finansieringsgapet för pensionsfonder som grupp.
Statliga och lokala pensionsplaners ofinansierade skulder var 933 miljarder dollar 2021 – en minskning från 1,7 t 2020, enligt 2022 års State of Pensions-rapport från Equable Institute. Minskningen berodde på “ett enda år med exceptionell avkastning”, enligt Equable.
Men 2022, då eftersläpningar vid återgång till kontor dämpade kontorsmarknaden och räntehöjningar och rädsla för lågkonjunktur har hållit locket på transaktionsvolymen, kommer den trenden sannolikt att vända. Likvärdiga uppskattningar att ofinansierade skulder kommer att nå $1,4T 2022 “på grund av underpresterande på marknaden.”
Det finns ett antal sätt som pensionsfonder kan kompensera för dessa brister, inklusive att öka bidragen från medlemmarna eller de regeringar där de är belägna. Men att få ett uppsving från regeringen är vanligtvis en impopulär fråga och kommer på bekostnad av andra program och tjänster som folk litar på.
De genomsnittliga årliga bidragen från statliga och lokala myndigheter till deras pensioner har ökat med en takt på 8 % per år under ett decennium, sa Pew Charitable Trusts Public Retirement Systems Director Greg Mennis.
Dessa bidrag var meningsfulla för de fonder som de stärkte, sa Mennis, och stärkte fem fonder som hade varit i ekonomisk nöd tillbaka till en mer stabil position, enligt Pews mätning. Men de kommer med en kostnad.
“Baksidan av det är att det har tagit en bit ur statliga budgetar, och det är trångt med tjänster,” sa Mennis. “Och så, hur statliga och lokala myndigheter navigerar i den mycket osäkra ekonomin och om [they] kan komma till en plats för att böja kostnadskurvan för pensioner — jag tror att det är de intressanta frågorna att fokusera på framöver.”
Till exempel, i New York City, redovisade fem pensionsfonder en förlust på 8,65 % för det senaste räkenskapsåret, rapporterade Pensions & Investments förra månaden. Förlusten, som var den värsta för fonderna sedan den stora lågkonjunkturen, innebar att allmänheten kommer att vara sugen på fondbidrag på 861 miljoner dollar under räkenskapsåret 2024, 1,97 miljarder dollar 2025 och 3,02 miljarder dollar 2026 för att stödja pensionerna, P&I rapporterad.
1900 Aldrich St. i Mueller, Texas, utanför Austin, köptes nyligen av Teachers Retirement System of Texas.
Totalt sett har staternas bidrag till pensionsfonder sedan 2010 mer än tredubblats, enligt Equable-rapporten, resultatet av att stater kompenserar för fortsatta finansieringsbrister, men även med de större bidragen säger rapportens författare att pengarna kommer in från anställda och arbetsgivarna har inte räckt till för att kompensera för konsekvent stigande bidragsutbetalningar till pensionärer.
Så pensioner vänder sig alltmer till fastigheter, även om det kan ses som riskabelt, sa Mennis, eftersom det diversifierar portföljer och avkastningen är vanligtvis högre än mindre riskfyllda investeringar.
Pensionsfondernas förvaltade tillgångar nästan fördubblades under det senaste decenniet, och växte från 30 T 2010 till 56 T 2020, säger Nuveen Real Estate Research Head of Research för Americas Donald Hall. Under samma tidsperiod ökade pensionsfonderna sina avsättningar till fastigheter med cirka 2 %. Hall uppskattar alltså att pensionsfondens kapital i fastigheter globalt är $6T, upp från $3T för ett decennium sedan.
“Vad du får är faktiskt lite mer än en fördubbling av kapital från pensionsfonder till sektorn under det senaste decenniet,” sa Hall.
Offentliga pensioner har i genomsnitt 12,3 % allokering till fastigheter, vilket är den högsta tilldelningen av alla institutioner, enligt 2021 Real Estate Allocations Monitor av det globala kapitalrådgivningsföretaget Hodes Weill i samband med Cornell Universitys Baker Program in Real Estate.
Företaget genomför fortfarande sin nästa undersökning, men alla tecken pekar på en fortsatt ökning av måltilldelningar till fastigheter, sa Hodes Weills co-Managing Partner Doug Weill.
Under det senaste året har Indiana Public Retirement System ökat sin tilldelning till fastigheter från 7 % till 10 %; Texas Municipal Retirement System har gått från 10 % till 12 %; och California State Teachers’ Retirement System, den näst största pensionsfonden i USA, ökade sina anslag från 13,5 % till 15 %, sa Hall.
Pensioner investerar över olika strategier, från kärna till mervärde till opportunistiska, sa Weill, vilket ger dem “de bredaste investeringsmålen eller uppsättningen av mål för alla institutioner.”
I ett femårsgenomsnitt har fastigheter avkastat 8,4 % för pensionsfonder, enligt Hodes Weills 2021-rapport. Fastigheter har varit “en lysande stjärna” i institutionella portföljer, sa Weill.
“Räntan på tillgångsklasser har förändrats under det senaste decenniet och det finns ständigt ökande avsättningar till fastigheter från pensionsfonder som ett sätt att hjälpa dem att nå sina avkastningskrav”, sa Nuveen’s Hall.
Men i takt med att CRE-marknaden har förändrats har även pensionsfondernas smaker på fastighetsmarknaden förändrats. Den kvarstående osäkerheten kring kontor har påverkat hur pensionsfonderna ser på fastighetstypen. Många har också flyttat från butiksfastigheter.
Privata fastighetsfonder har 23 % av sina investeringar i kontor, en minskning från 34 % 2019, rapporterade The Wall Street Journal, med hänvisning till data från National Association of Real Estate Investment Fiduciaries. Deras innehav i butiksytor har minskat från 17 % till 10 % under den tiden, men investeringarna i industrifastigheter har ökat från 18 % till 31 % under samma period.
I ett mejl till Bisnowsa en talesman för CalSTRS att pensionsfonden, som stöder lärare över hela Kalifornien, “aktivt ökar sin exponering i industri-, bostads- och specialprodukter, såsom life science-byggnader”, vilket kritar upp övergången till “förändrad konsumentefterfrågan”-driven genom e-handel och bostadsbrist.
“Institutionellt kapital har sedan en tid tillbaka dragit till industri, flerfamiljshus – särskilt Sun Belt multifamilj – och alternativen, inklusive biovetenskap, datacenter, medicinska kontor, seniorbostäder och studentbostäder,” Newmark medchef för US Capital Markets Kevin sa Shannon.
I en presentation i juli för styrelsen berättade Teachers Retirement Systems of Texas Senior Director of Real Estate Grant Walker till styrelseledamöterna att den period till pandemin hade pensionsfonden strategiskt börjat “övervikta” industri- och bostadssektorer i sin portfölj och ” undervikt” kontor, detaljhandel och hotell.
“När pandemin började fungerade effekten av det verkligen till vår fördel,” sa Walker. Pensionsfonden hade också hoppat in tidigt till life sciences och studiofastigheter, något som, sade Walker, var relativt nytt för stora institutionella investerare. Men de lönade sig också och tjänade en avkastning på 7,6 % under årets första tre månader.
TRST köpte en kontorsbyggnad i år – en helt ny fastighet som säljs av Shorenstein där pensionsfonden kommer att ha sina kontor.
Fastighets förmåga att generera avkastning när andra investeringar kämpar har bidragit till att stärka dess position i pensionsfondernas portföljer, men med rädslan för en lågkonjunktur och dess effekter på fastighetsmarknaderna fortfarande mycket i förgrunden, kan det ske fler förändringar i fastighetstyper som de vill investera i.
Trots 2021:s överdimensionerade resultat har ett antal faktorer gjort att pensionerna har saktat ner på deras allokering av fastigheter under de senaste månaderna, säger Doug Weill från Hodes Weill, inklusive marknadsvolatilitet och oro över stigande räntor och takräntor. Han räknar med att när väl marknadens volatilitet dör ner, kanske till hösten, kommer det att gå över.
“I ett ögonblick som nu, även om institutioner på medellång till lång sikt är ganska optimistiska om fastigheter och de växer sina portföljer, för tillfället är deras sentiment negativt eller åtminstone försiktigt,” sa Weill. “Sentiment förändras ganska snabbt.”
