Den amerikanska inflationen steg envist igen förra månaden – även när energikostnaderna sjönk – allt utom för att säkerställa att Federal Reserve Board kommer att höja sin referensränta med 0,75 % vid sitt möte senare denna månad.
Fed har redan höjt räntorna med 2 % i år, men inflationen har ännu inte sjunkit: Det totala konsumentprisindexet steg med 8,1 % jämfört med föregående år i augusti och med 0,1 % under juli, rapporterade US Bureau of Labor Statistics tisdag. Utsikten till ytterligare penningpolitisk åtstramning kan ha djupare effekter på den kommersiella fastighetssektorn än den senaste omgången av höjningar, sa experter Bisnow tisdag.
Eccles Building, som inrymmer den amerikanska centralbanken Federal Reserve i Washington, DC
“Ja, den här inflationsrapporten var en överraskning. Ökningen med 75, kanske till och med 100 punkter, vid nästa möte och sedan ytterligare 50 eller 75 vid årets slut är inte helt utanför vad som förväntas, säger Moody’s Senior Economist och chef för ekonomisk forskning Thomas LaSalvia. ”För vissa tillgångar, svagare tillgångar, sådana där skuldavkastningen redan är låg och [landlords are] försöker refinansiera, det fungerar inte särskilt bra för dem.”
KPI-rapporten väckte oro på Wall Street, eftersom ekonomer förväntade sig att inflationen skulle börja sjunka. Det inledde den värsta dagen på börsen sedan 2020, med S&P-krater med mer än 4% vid börsens stängning.
Marknadsbevakare säger att investerare redan har prissatt en höjning på 75 punkter när Fed möts den 20-21 september, och augusti KPI-rapporten lägger bara vikt vid förväntningarna om att Fed skulle kunna höja räntorna ytterligare i år.
Medan bensinpriserna sjönk med mer än 10 %, fortsatte priserna på husrum, mat, sjukvård, nya fordon, hushållsinredning och utbildning att stiga. Efter att ha tagit bort mat och energi steg KPI med 0,6 % i augusti, en större ökning än i juli, då den klockade in på 0,3 %.
“Vi fortsätter att leta efter att Fed ska höja räntorna ytterligare med 75 punkter den 21 september, följt av ytterligare 75 punkters räntehöjningar vid årsskiftet”, skrev Kathy Bostjancic, USA:s chefsekonom för Oxford Economics, i ett nyhetsbrev på tisdagen. “Men om inflationen förblir väldigt snabb ökar det risken för att Fed gör mer åtstramningar.”
Räntorna har en direkt effekt på de kostnader som fastighetsägare betalar för att förvärva eller bygga nya kommersiella fastigheter. Feds agerande hittills har börjat kyla ut lånemarknaderna, och fler höjningar kan ytterligare minska antalet lån som bankerna delar ut.
Kommersiell och flerfamiljsutlåning förväntas falla till 733 miljarder dollar i år, en minskning med 18 % från 2021, enligt Mortgage Bankers Associations prognoser.
“Om du är i fastigheter, är du i lågkonjunktur. Det är bara en tidsfråga när det går till finansiering, refinansiering, omstrukturering. Det kommer att dyka upp”, säger Rajeev Dhawan, chef för Georgia State University’s Economic Forecasting Center. “Kostnaden för att göra affärer kommer att bli mycket högre.”
Inflationens inverkan på fastigheter går utöver Feds åtgärder för att kyla den. Energikostnaderna – som har sjunkit men väntas stiga igen när kriget mellan Ryssland och Ukraina drar ut på tiden – arbetskostnader och materialkostnader har pressat marginalerna för både byggande och drift.
“För fastighetsägare betyder det att alla utgifter de står inför … fortsätter att stiga”, säger Jamie Woodwell, vice vd för kommersiell fastighetsforskning vid MBA. “Det kan sätta stopp för deras verksamhet och ofta lämnar de över det till hyresgästerna. Detta förstärker några av de utmaningar som utvecklare står inför med ökade lånekostnader som kommer i takt med den ökade inflationen.”
Industriell efterfrågan kan mattas av när konsumenterna saktar ner när de köper – ju färre varor köps, desto färre lager kommer återförsäljare att behöva, sa Dhawan.
Ägare av industri- och flerfamiljstillgångar har fortfarande en del landningsbanor att skicka ut ökade kostnader till sina kunder i form av hyreshöjningar – men inte mycket, sa LaSalvia. Marknaden kan se en våg av refinansiering när låntagare ser till att låsa räntor innan ytterligare höjningar, men det kan också ge en krusning av nöd, tillade han.
“Visst älsklingar av fastigheter, industriella och flerfamiljshus, de kommer att behöva se lite mindre aktivitet,” sa han. “Detta kan leda till mer nödställda lån, fler problem i CMBS-universumet när det gäller förfallodagar eftersom det kan bli fler problem med att refinansiera det.”
Det tillgångsslag som verkar mest sårbart för en räntespik-driven recession är dock kontor.
“Verkligen, kontor förblir eftersläpningen,” sade Woodwell. “Det här beror egentligen på en verklig osäkerhet om kontoret och vad framtiden kan erbjuda för det. Det är fortfarande den fastighetstyp som folk har frågor om. Investerare och långivare jobbar på att försöka komma runt det.”
Bisnow
T. Dallas Smith & Co. President Leonte Benton och OA Development Partner Brian Granath
Vid en Bisnow händelse om kontorsmarknaden i Atlanta på tisdag morgon, sa branschexperter att inflationen påverkar kontorsägare oproportionerligt.
“På den industriella arenan kan vi pressa hyrorna och vi kan motverka det. Men på kontorssidan, medan hyrorna inte sjunker, går de inte upp i en takt som hänger med inflationen.” sa Brian Granath, en partner med Atlanta-baserad industri- och kontorsinvesterare OA Development. “Vi är den enda branschen som inte har prissättningskraften under en inflationsperiod, kontorsmarknaden.”
Kontor är sårbara för en kommande lågkonjunktur, men eftersom hybridarbete har tvingat fram en omprövning av byggnadernas egenvärde är de särskilt utsatta. Den ihållande strama arbetsmarknaden kan sluta vara en faktor som motverkar hyresvärdar, sa Moody’s LaSalvia.
“En anledning till att arbetskraften håller sig så bra är att företag inte är villiga att göra sig av med talang”, sa han. “Vilket betyder att de kan leta efter andra sätt att sänka kostnaderna i en långsammare ekonomisk miljö, vilket kan innebära fastigheter.”
