Efter tre år av historisk aktivitet håller den rikstäckande industrimarknaden på att återgå till en pre-pandemisk normal, enligt Prologis vd Hamid Moghadam, som talade på sitt företags resultatsamtal för andra kvartalet på tisdag.
Prologis fortsätter att rida på vågen av en stark, om än mer normal, industriell marknad, med 1,65 miljarder dollar i hyresintäkter under kvartalet, upp från 51% för ett år sedan. De totala intäkterna steg också, till 2,45 miljarder dollar i företagets portfölj, som är 97,5% ockuperad. Moghadam tillskriver företagets framgång sin planering baserad på mer normala marknadsförhållanden.
Ett Prologis lager i Steinwerder, Tyskland
“De senaste tre åren har bara varit löjliga, och för någon att tro att det skulle fortsätta för alltid – vi fattar verkligen inte våra investeringsbeslut baserat på det,” sa Moghadam.
“Det bästa sättet att sammanfatta detta samtal skulle vara: Vi är tillbaka till 2019,” sa Moghadam. “Efterfrågan, utbudet, uthyrningstillväxten, alla dessa saker trendar tillbaka till 2019. Om du tar 20 till 22 ur bilden och föreställer dig att 2019 sa någon till dig att 2023, skulle du fortfarande prata om dynamiken i en 2019 marknad, jag skulle hoppa upp och ner, glad över det.”
Prologis andra kvartal framhävdes av rekordhöga hyresförändringar och förvärvet av över 3 miljarder dollar i fastigheter från Blackstone, vilket fördjupade Prologis närvaro på nyckelmarknader, sa Chief Financial Officer Tim Arndt under företagets resultatsamtal på tisdagen.
Den effektiva nettohyresförändringen för industrijätten uppgick till rekordhöga 78,5 % jämfört med föregående år, vilket är det bästa förra årets ökning på 45,6 %. Den nettoeffektiva hyresförändringen i företagets amerikanska portfölj ökade med 91,7 % jämfört med föregående år under andra kvartalet 2023, jämfört med en ökning med 54 % från 2021 till 2022.
Bolaget förväntar sig att hyrorna fortsätter att växa, men vissa marknader förväntas bli mjukare än andra under resten av året. Södra Kalifornien, hem till Inland Empire, den mest trafikerade industrimarknaden i landet, är ett område som väcker mindre oro, enligt Arndt.
“Vissa kunder omvärderar expansionen i Inland Empire och diversifierar verksamheten till andra sydvästra marknader. Med allt detta i åtanke har vi sänkt vår hyrestillväxtprognos för södra Kalifornien 2023,” sa Arndt.
Ett mångårigt industriellt kraftpaket, södra Kalifornien, har snubblat nyligen, med en lokal marknadsrapport som visar att absorptionen på marknaden blev negativ för första gången på 20 år.
Arbetskonflikter i hamnarna i LA och Long Beach, såväl som ett begränsat utbud, har pressat nedåt på uthyrningshastigheten på marknaden, sade Prologis VD för Global Strategy and Analytics Chris Catan under samtalet.
Ett arbetsavtal nåddes förra månaden, men inte innan stora speditörer var tvungna att fatta beslut om vart de skulle skicka last för den hektiska semestershoppingsäsongen, sa Caton.
Prologis chefer sa att dynamiken i södra Kalifornien, liksom i resten av landet, representerar en återgång till en mer normal marknad efter en period av anmärkningsvärd aktivitet. De förväntar sig också att det kommande utbudet av nybyggnation kommer att fortsätta påverka marknaden.
“Vi bevakar marknaderna noga och vi förväntar oss att vakanserna kommer att öka under loppet av året på grund av en normalisering av efterfrågan och förhöjda utvecklingsleveranser,” sa Arndt.
“Vi har verkligen sett vakanser byggas upp och förväntas nå mitten av fyran i USA vid årets slut, men tror att fundamentet kommer att återta fart under 2024, med utsikterna för nytt utbud minskar när utvecklingen fortsätter att falla i år,” sa Arndt.
Enligt Cushman & Wakefields amerikanska industrirapport för andra kvartalet 2023, markerar detta år en “normalisering” av den amerikanska industrimarknaden. Under andra kvartalet uppgick nettoabsorptionen i hela landet till 44,9 miljoner SF, en minskning från 71,4 miljoner SF under första kvartalet i år och en nedgång från 126 miljoner SF under andra kvartalet 2022.
Även om det är nere, är det totala andra kvartalet 2023 ungefär i takt med efterfrågan på industriutrymmen under åren före pandemin, som är på en historiskt hälsosam nivå, konstaterar Cushman & Wakefield. Tjugoen marknader redovisade en nettoabsorption på minst 1M SF under andra kvartalet i år, ledda av Savannah, Georgia, Dallas och Houston, som alla upplevde mer än 3M SF av industriell nettoabsorption.
Med 4,1 % steg den nationella vakansgraden över 4 % för första gången sedan mitten av 2021, även om den fortfarande är 110 punkter under det 10-åriga historiska genomsnittet på 5,2 %, rapporterar Cushman & Wakefield, med de flesta marknader historiskt snäva.
Marknaderna kan dock lossna inom kort, eftersom nya utbud fortsätter att komma igång. Ändå saktar utvecklarna något, med den nuvarande konstruktionspipelinen på totalt 624,3 miljoner SF, en minskning med 12,7% från föregående kvartal. Byggandet nådde sin senaste topp under tredje kvartalet 2022, då 715 miljoner SF industri var i pipelinen.
