Industriella utvecklare släpper lös nästan 700 miljoner SF av lager över hela landet efter två års rekordupptagning när Amazon och andra detaljhandelsföretag utökade sina distributionsnätverk.
Men experter säger att en trolig lågkonjunktur och snabbt bromsande onlineförsäljningstillväxt kan innebära att utvecklare riskerar att överskrida efterfrågan.
Utvecklare fortsätter att ta fram nya lager eftersom vissa experter uttrycker oro över en eventuell kraftig nedgång i efterfrågan.
Analysföretaget för kommersiella fastigheter Green Street förutspår att utvecklare i USA sannolikt kommer att bygga 90 miljoner SF mer om året än vad som kommer att hyras av företag, vilket minskar beläggningen med en hel poäng till 94 % under de kommande tre åren.
“Vår nya utbudsprognos indikerar att vi tror att utbudet kommer att överträffa efterfrågan framöver”, sa Vince Tibone, senioranalytiker inom detaljhandel och industri på Green Street, under ett webbseminarium den 14 juli. “På vissa marknader ser vi några av de bästa efterfrågan och hyrstillväxten för det nyare big-box-utrymmet, men det är också dit det mesta av utbudet kommer.”
En stor utvecklare berättade Bisnow utsikterna till överbyggnad är verkliga.
“Vi är oroade över det övergripande utbudet”, säger Stan Conway, vice VD för Majestic Realty Co., ett familjeägt kommersiellt fastighetsföretag med mer än 80 miljoner SF i projekt under sitt bälte och en av de mest aktiva privata industriutvecklarna i USA
“Bara att vara i branschen genom åren verkar det för mig vara för mycket produkt på väg i förhållande till historiska krav”, säger Conway, vars företag har 11 miljoner SF distributionsutrymme under utveckling i hela landet. “Vi håller verkligen ett öga på nya starter.”
Än så länge har oron för industriellt överutbud inte bekräftats i de grundläggande uppgifterna.
Under första halvåret 2022 levererade utvecklare 194M SF, enligt en Q2 Cushman & Wakefield-rapport. Men 236M SF absorberades under den tiden, och uthyrningen har överträffat byggandet i sju kvartal i rad. Förra året var ett rekord för lagerhyresvärdar, som såg företag sluka upp mer än 490 miljoner SF i hela USA, en ökning med 81 % från 2020, enligt JLL. Det hjälpte till att pressa vakanserna i lager ner till en historiskt lägsta nivå på 3,8%. Hyresvärdar har också skördat fördelarna i hyrorna, med räntan som stiger till 8,36 USD per SF under andra kvartalet, första gången den genomsnittliga lagerhyran överskred 8 USD per SF under desto mer de 20 åren som Cushman & Wakefield har spårat dessa uppgifter.
Dessa grunder har underblåst en utvecklingsboom i sektorn. Under andra kvartalet i år nådde konstruktionspipelinen av lager och distributionscenter 699 miljoner SF, en ökning med 112% jämfört med pre-pandeminivåer och 177% över 10-årsgenomsnittet, enligt Cushman & Wakefield.
Men sprickor börjar synas i vad som hade varit en robust efterfrågan på onlinehandel och den övergripande ekonomin, vilket har några analytiker som förutspår en avmattning.
Green Street har minskat sina förväntningar på hur mycket e-handelsbaserad industriell leasing kommer att göras från 30 % till 40 % av den totala absorptionen per år till 15 % till 20 %, sa Tibone.
“Det vi förutspår för e-handelsrelaterad efterfrågan är mycket lägre än vad vi såg även före pandemin,” sa han.
Och David Rodgers, senior REIT-forskningsanalytiker för Robert W. Baird & Co., sa att han förväntar sig att absorptionen kommer att falla tillbaka till historiska normer på cirka 200 miljoner SF per år, särskilt med vad han förväntar sig kommer att bli en “skarp lågkonjunktur” i år, vilket leder till att konsumenternas efterfrågan minskar.
“Om vi fortsätter att bygga 600M SF till 700M SF, ja, vi bygger för mycket,” sa han.
Med tillstånd av Greg Boler
Bridge Logistics Properties Verkställande direktör för den östra regionen Greg Boler
Pandemin fick onlineförsäljningen att skjuta i höjden, men tillväxten avtar. E-handelsförsäljningen ökade med 50 % från 2019 till 2020 och 14 % från 2020 till 2021. Det har ebbat ytterligare hittills i år, med onlineförsäljningen som nådde 231 miljarder USD under de första tre månaderna av 2022, en ökning med 6,7 % från samma period 2021 rapporterade Digital Commerce 360, med hänvisning till uppgifter från det amerikanska handelsdepartementet.
I april spenderade amerikaner 5,28 miljarder dollar mindre online än i mars.
I maj drog Amazon bort mattan under vad som verkade vara en omättlig efterfrågan på global distributionsyta när Bloomberg rapporterade att de planerade att minska uthyrningen av nya lager och försöka hyra ut uppåt 30 miljoner SF i andra hand i USA. Amazon svarade för 30 % av den industriella nettoabsorptionen i USA, enligt uppgifter från Green Street. Den siffran var nere men fortfarande betydande förra året när onlinebutiksjätten stod för 15 % av nettoabsorptionen.
Nyheten hade en till synes kylande effekt på industriella REIT-aktier, med avkastningen som krympt mer än 20% sedan maj jämfört med en 9% nedgång i avkastningen med S&P 500 som helhet, enligt Green Street.
Många ekonomer hävdar att Federal Reserve höjer räntorna i ett försök att bekämpa inflationen kommer att driva USA in i recession i år. Konsumenterna har förblivit motståndskraftiga när det gäller utgifter, men en del av ökningen av e-handelsförsäljningen det senaste kvartalet kan tillskrivas högre priser på grund av inflation, rapporterade Digital Commerce 360.
Även om e-handelsföretag saktar ner takten i industriell leasing, säger vissa experter att dessa ackumulerande moln inte kommer att leda till en storm.
Aktiviteten bland potentiella hyresgäster är brett baserad utöver bara e-handelsanvändningar, inklusive livsmedelsdistributörer och hemförbättringsföretag, säger Greg Boler, VD för Bridge Logistics Properties östra region. Plus, en del av det utrymme som pågår i USA har redan tagits i anspråk av företag, sa han.
Cushman & Wakefield-analytiker sa att 26% av det pågående utrymmet är förhyrt.
“Med tanke på hur snäv den industriella marknaden är, är det svårt att bli för upprörd över ett överbyggande scenario”, skrev Cushman & Wakefields Carolyn Salzer och Jason Price i en rapport. “Även om alla spekulativa produkter skulle komma ut på marknaden omedelbart som lediga, skulle den nationella vakansgraden stiga till 6,3 % – ett chip skott från dess historiska genomsnitt på 6 %.”
Företagen tecknade mer än 408 miljoner SF i leasingavtal under första halvåret 2022, vilket gör att det mätvärdet kommer att överstiga 800 miljoner SF i slutet av året, andra gången som leasing skulle nå den nivån, enligt Cushman & Wakefield. Även om Amazon drog sig tillbaka fortsatte företag som Lowe’s, Target, US Postal Service och Wayfair, såväl som tredjepartslogistikföretag, att ingå nya hyresavtal, med mer än 15 affärer under andra kvartalet över hela landet som översteg 1M SF , enligt rapporten.
“Vi bör förvänta oss att e-handeln saktar ner lite. Uppenbarligen kommer vi tillbaka till något som är en ny norm och vi kommer tillbaka personligen. Vi beställer inte bara online”, säger Boler, vars företag har en pipeline på 11,7 miljoner SF med ny industriell utveckling över hela landet i år.
Tillverkare tar också upp leasingaktiviteter, konverterar lager till anläggningar och andra anläggningar, sa Cresas senior vicepresident Adam Burgess. När snabbhet till marknaden spelar roll kommer tillverkare att ta ett befintligt lager och konvertera det för att passa deras behov kontra att bygga från grunden.
“Jag sitter i Detroit, och det här är första gången i min karriär som vi har sett en förändring av institutionella pengar som flyttar in på marknaden,” sa Burgess. “Om du tittar på mixen av hyresrätter, skulle jag slå vad om att en större procent av tillverkarna flyttar in i dessa byggnader än distributörer.”
Rodgers sa också att trots nya leveranser av lager hittills har vakansgraden fortsatt att sjunka, vilket tyder på en uppdämd efterfrågan.
“När du ser tillbaka, ser uppgifterna ganska stödjande ut. På kortare tid har vi sett en stor acceleration i behovet av lagerutrymmen. Verkligheten är att vi inte riktigt vet [if there is overbuilding]. Vi vet att vi har en bra plats när det gäller vakanser, säger han.
RÄTTELSE, 19 JULI, 13:00 ET: En tidigare version av den här berättelsen hade en felaktig bild av de kvadratmeter som är under utveckling med Bridge Industrial Properties över hela landet.
