Praktiskt taget varje segment av kommersiella fastigheter har känt en viss grad av påverkan från nuvarande ekonomiska förhållanden. Även älsklingarna, som flerfamiljshus.
Och även om världen officiellt har passerat Ides of March, tror PGIM Real Estate att många tunnelbanor sannolikt kommer att säga, “Et tu, industrial?”
“Den ekonomiska motvinden har ökat under det senaste året, och även om vi tror att industrisektorn kommer att förbli motståndskraftig, kommer den inte att vara immun,” sade rapporten. “Om USA skulle gå in i en recession kommer marknader som inte enbart är beroende av lokal ekonomisk aktivitet att visa sig mer motståndskraftiga.”
Företaget har sammanställt tre grafer som visar industrihyrestillväxt kontra tillväxt i disponibel inkomst per capita, med hjälp av data från CoStar, för tre kategorier av områden: nationell, regional och lokal.
De nationella marknaderna var Atlanta; Chicago; Columbus, OH; Dallas; Indianapolis; Inland Empire, LA/Orange County; New York; och St. Louis. Detta är regioner som är stora nationella logistiska nav.
De regionala marknaderna: Washington/Baltimore, Charlotte, Cincinnati, Cleveland, Denver, Detroit, Harrisburg, Houston, Jacksonville, Kansas City, Lehigh Valley, Miami, Ft. Lauderdale, Milwaukee, Minneapolis, Nashville, norra New Jersey, Oakland, Philadelphia, Phoenix, Portland och Seattle. Deras styrka tenderar att ligga i större regionala områden. De har en transit- och logistisk betydelse utanför sina närområden men fyller inte samma övergripande funktion som de nationella distributionsställena.
Och sedan, de lokala marknaderna, som PGIM tog som Austin, Boston, Las Vegas, Norfolk, Oklahoma City, Orlando, West Palm Beach, Raleigh-Durham, Richmond, Sacramento, Salt Lake City, San Antonio, San Francisco och San Jose , som tenderar att tjäna sina omedelbara storstadsområden.
PGIM plottade förändringarna i industrihyresutvecklingen mot förändringarna av personlig disponibel inkomst som noll-till-ett R-kvadratvärden som visar i vilken grad variationer i en beroende variabel kan förklaras av en oberoende variabel. För de nationella tunnelbanorna, R2 var 0,0953, ett mycket lågt värde som tyder på att industrihyrorna i stort sett var oberoende av lokala ekonomiska förändringar. Regionerna hade ett R2 av 0,3123. Lokalbefolkningen, 0,7776, en ganska stark indikator.
“Som förväntat, ju mer lokal en marknad har för distribution, desto mer är en marknad knuten till den lokala ekonomin”, skrev PGIM. “Det gör lokal industrihyrestillväxt mycket känslig för förändringar i lokal ekonomisk tillväxt.”
Diversifiering i näringslivet erbjuder en viss buffring från ogynnsamma ekonomiska förhållanden. Om försäljningen av produkter som betjänar en bransch minskar på grund av en avmattning, kanske de som vänder sig till andra branscher inte påverkas lika mycket och hjälper till att jämna ut eventuell påverkan.
“Som ett resultat, när vi går in i en trolig amerikansk lågkonjunktur, fortsätter vi att gynna några av de största regionala och nationella marknaderna, särskilt de med höga försörjningsbarriärer som Los Angeles, New York och Miami,” sa de. “Kombinationen av begränsat försörjningstryck och en dämpning som tillhandahålls av deras betydelse för försörjningskedjorna kommer att driva starka relativa prestanda.”
