Accelererad hyrestillväxt över hela landet i industrifastighetssektorn kanske inte är så mycket bunden till inflation, utan snarare vakansgrader, enligt en ny rapport från Cushman & Wakefield.
Den nuvarande vakansgraden i jämförelse med industribyggnadspipelinen från och med andra kvartalet 2022 visade att det fanns nästan 700 miljoner kvadratfot (msf) utrymme under uppbyggnad med knappt 26 % av det utrymmet förhyrt, “vilket lämnade långt över 500 msf av produkt för närvarande utan hyresgäståtaganden som ska levereras under de närmaste åren”, enligt rapporten.
Cushman & Wakefield sa att baserat på preleasing rater, “även om alla spekulativa produkter skulle komma ut på marknaden omedelbart som lediga, skulle den nationella vakansgraden bara öka med 320 bps till 6,3 %.”
Oväntade resultat för ockupanter
När Cushman & Wakefield undersökte hyror, sa Cushman & Wakefield skillnaderna mellan att begära hyror (definierad som den årliga kostnaden per kvadratmeter som erbjuds av hyresvärden eller underhyresvärden för att hyra utrymme) och att ta hyror (definierad som den överenskomna hyran som ska betalas i början av hyresavtalet som tecknats mellan hyresgästen och hyresvärden) och trender i dessa hyror kan orsaka oväntade resultat för hyresgästerna.
Dessa har stor betydelse för investerarnas avkastning. De har också skapat en hel del “jouster” mellan hyresvärdar och hyresgäster för nya hyresavtal och förnyelser, enligt Craig Tomlinson, senior director och partner för Stan Johnson Company i Tulsa, Okla.
“Just nu har hyresvärdarna ett klart övertag, och ägare av befintliga utrymmen har för närvarande mer tur än bra”, säger Tomlinson till GlobeSt.com.
Utvecklare kan inte med säkerhet förutsäga sin utgång
“Utvecklare för att passa och till och med specifikationerna tvingas citera hyrespriser långt över den lokala marknadens “fråga”, och potentiella hyresgäster säger “ja”, bara för att få utvecklaren att dra sig tillbaka eftersom de inte med säkerhet kan förutsäga sin utgång, sa Tomlinson.
“Utvecklare som är beroende av fondliknande kapital har begränsat alla projekt de kan; deras sponsorer är skrämda och vill inte lägga dumma vad sent i cykeln.”
Tomlinson sa att det “egentligen inte finns någon ekonomisk faktor som ens diskuteras på allvar som skulle få hyresnivåerna att sänkas, lånekostnaderna sjunka eller exit cap rates att dra sig tillbaka.
“Bestämmelser om förnyelse av marknadsräntenivån – det förödande med de flesta nettohyresavtal – insisteras nu på av ägarna, med KPI-golv som en kompromissposition.”
Begär och tar hyrorna som för det mesta ökar för lager
Cushman & Wakefield sa att på nationell nivå, från 2010 till 2021, har det funnits en konsekvent trend att både begära och ta hyrorna för lager-/distributionsutrymmen som mestadels ökar.
“Och medan båda ser perioder av inbromsning, tenderar att begära och ta hyressänkningar att inträffa vid olika tidpunkter,” sa företaget.
“Att begära hyror kan förbli klibbiga eftersom ägare fortfarande listar till “hoppfulla priser” kontra “tar hyror”, som anpassar sig snabbare till verkliga marknadsförhållanden. Eller begärda hyror kan förbli förhöjda något längre även när marknaden saktar ner eftersom ägarna inte är villiga att sänka utropspriset, men de är villiga att erbjuda fler eftergifter som fångas upp i att ta hyra.”
Cushman & Wakefield säger att skillnaden mellan kurserna har börjat växa. Både den genomsnittliga nettobegäran och den genomsnittliga nettohyran har ökat, men ökningstakten i att ta hyrorna har överträffat den för de begärda hyrorna, särskilt under 2021. Skillnaden mellan nettobegäran och nettobegäran var 28,2 % vid utgången av 2021, upp från en spread på 12,8 % 2011.
