Investerare idag har svårt att motstå sirenen från industriell utomhusförvaring, den lockande samlingen av inhägnade parkeringsplatser för lastbilar.
IOS har snabbt blivit en av kommersiella fastigheters hetaste tillgångsklasser eftersom en flod av nya pengar har fått priserna skyhöga.
“Du skapar ett modeord, får det att låta sexigt och intressant, och alla vill ha det,” sa Blau & Berg Senior Executive Director Michael F. Schipper.
Men investerare som vill komma in i utrymmet kan krascha på klipporna i en bransch som är knepigare – och mindre som resten av industrimarknaden – än man först ser, och talangpoolen av personer med expertis i att navigera i farorna är begränsad.
En bråttom att skaffa industriell utomhusförvaring har utmanat nya och relativt oerfarna köpare.
Sektorn exploderar. Under bara de senaste veckorna har GreenPoint Partners, specialisten för alternativa investeringar, lanserat en investeringsplattform på 500 miljoner dollar, vilket har lagt till en uppskattad marknad för 200 miljarder dollar i hela landet.
Men trots ett ökat strålkastarljus och miljarder dollar har IOS fortfarande en mamma-och-pop-känsla.
“Det finns inte många som är specialiserade på det, och det är en nyanserad industrisektor”, säger Industrial Outdoor Ventures vd Tom Barbara, som började köpa upp fastigheter 2005.
De allmänna koncepten, finansieringen och trenderna kan plockas upp av dem med allmän erfarenhet av fastighetsmäklare. Men verklig framgång inom industriell utomhusförvaring kräver mer aggressiva och tidskrävande tillvägagångssätt för att förvärva egendom, och en djupgående förståelse för lastbilstransporter och logistik som många nya köpare saknar.
Oerfarna och dåligt informerade köpare förstår eller uppskattar inte sajtens cykliska karaktär, eller hur en plats med en udda riktning eller placering några mil längre ner på motorvägen kan påverka det långsiktiga värdet avsevärt, sa Schipper. Han noterade att ett par 4-acre platser, en rektangulär och den andra i en udda form, kan verka likadana på papper, men layouten kan avsevärt förändra hur många lastbilar som kan parkera där, vilket multiplicerar dess potential.
“En del av problemet som jag ser just nu är att många människor där ute som vill köpa webbplatser inte pratar så mycket med människor som använder dem, utan de som har skaffat dem,” sa Schipper. “Du måste prata med lastbilschaufförer, prata med slutanvändare och ha fingret på pulsen.”
Nya talanger måste förstå några av de olika mätvärdena och prissättningen som ingår i IOS, sa Barbara. Den första är de till synes absurda hyrespriserna, som tenderar att baseras på förhållandet mellan golvarean för små täckta byggnader och massiva lastbilspartier eller parkeringsmöjligheter; $250 per SF-hyror verkar löjligt jämfört med traditionella industrihyror tills markfaktorn tas med i beräkningen. Och prissättningen tenderar att vara per hektar, per månad, en annan beräkning än de flesta industrimäklare är vana vid att diskutera.
Men den kanske mest slående skillnaden är branschens relativa informalitet. Traditionell industri tenderar att fyllas med etablerade aktörer, multinationella återförsäljare och allt mer sofistikerad dataanalys. IOS-ägare tenderar att vara små, ofta familjeföretag och är inte lika välanslutna eller tillgängliga.
“Det finns begränsad data som är allmänt tillgänglig eller tredjepartsresurser/webbplatser som aktivt spårar IOS specifikt,” sa NorthMarq Commercial Associate Mark Grossman. “Detta skapar en högre inträdesbarriär, jämfört med andra tillgångsklasser, eftersom det tar mer tid att lära sig och förstå utrymmet.”
Leveransfordon står i rad för att distribuera paket.
Det är också frågan om långsiktigt värde. Schipper fann att vissa sajter som hyrs för några tusenlappar i månaden kan ha exploderat i värde under pandemin och debiterar nu $20K-$30K. Kunniga köpare måste förstå att priserna kan sjunka lika snabbt som de blåser upp. De måste också se till att de förstår lokala zonindelningsfrågor; han har märkt att många köpare för sent inser att de inte kan använda webbplatser för den typ av lagring de tänkt sig.
“Nyligen har det varit mycket irrationellt överflöd,” sa han. “Det är ungefär som hysteri: det är bäst att jag gör det nu, för om inte, kommer någon annan att göra det.”
Helst anställer större fonder eller team som är intresserade av IOS någon med omfattande erfarenhet av lastbilstransport och logistik, sa han.
Daniel Laub, en av grundarna av Zenith IOS, som lanserades 2021 och nu sysselsätter 20 personer, snubblade in i branschen på ett visst sätt när han arbetade på en självlagringsaffär med sin medgrundare. Han såg möjligheten och började göra mer djupgående forskning om utrymmet. Han började med affärer i Dallas och runt Florida och satte snabbt ihop en pipeline av affärer som nu är värda 700 miljarder dollar, som täcker 45 tillgångar på 20 marknader.
Laub sa för 24 månader sedan att mäklare inte riktigt förstod vad Zenith letade efter, och nu, “världens Marcus & Millichaps lägger ut vita pappersmemon på utrymmet.” Det är en marknad som har förändrats, men det handlar fortfarande mer om små regionala aktörer med $20M till $50M, i motsats till verkligt nationella portföljer, sa Laub.
“IOS-sajter för 12 miljoner dollar åt gången är inte så intressanta ur det institutionella investerarperspektivet,” sa Laub. “Men om du kan sätta ihop en portfölj, du vet, en miljard plus, som vi är nära i dag, då blir det en annan konversation.”
Denna push för att samla större portföljer gör att IOS som en bransch letar efter fler köpare och mäklartalanger. Men att hitta bra talanger är en utmaning, sa Laub, särskilt på en marknadsplats utan massor av erfaren personal.
Många av affärerna Zenith har gjort för att förvärva tillgångar fokuserar på avgörande ögonblick: En ägare går bort och deras familj vill inte hålla fast vid platsen, eller omstrukturering av verksamheten skapar en möjlighet att minska markägandet eller göra en sale-leaseback . Mäklare och köpare måste kunna arbeta med ägare som kanske inte har så mycket av en fastighetsbakgrund.
Och utöver utmaningen att hitta kunniga köpare, behöver större deltagare i IOS personal för platsidentifiering, stängning, tillgångsförvaltning, leasing och redovisning. Zenith har upptäckt att många affärer efter stängningen kräver någon form av blygsamma investeringar, vilket kräver ett ordentligt, erfaret team om du verkar på flera marknader.
Raketen av markvärden har minskat de senaste månaderna, tillade Laub, så han förväntar sig ytterligare opportunistiska köp inom en snar framtid. Han ser IOS som en “marknad för flera 100 miljarder dollar”, med mer konkurrens som köper utrymme och driver upp tillgångar. Och det kräver mycket tålamod och praktiskt arbete.
“Den största skillnaden att komma från någon annan kommersiell sektor är att biljettstorleken är mindre, vilket skapar ett helt annat tänkesätt,” sa Laub. “Jag kommer från fastighetsvärlden i New York City, och ingenting där kostar 10 miljoner dollar.”
