New York City-baserade Wharton Industrial har annonserat försäljningen av sin 1,3 miljoner kvadratmeter stora industriportfölj nära Philadelphia för 194,5 miljoner dollar, vilket ger den en intern avkastning på 80%. Affären avslutades den 23 juni 2023.
Peter C. Lewis, grundare och ordförande för Wharton Equity Partners, sålde Twinbridge Industrial Park, en portfölj med 37 tillgångar i Pennsauken, NJ, 15 minuter från Philadelphia till ett dotterbolag till New York-City-baserade DRA Advisors, en fastighetsinvesteringsrådgivare. specialiserat på mervärdesinvesteringar.
Denna transaktion utgör ett extranummer för Wharton och Walton Street Capital, ett Chicago-baserat, privatägt fastighetsinvesteringsföretag. I en tidigare satsning ompositionerade företagen en nästan 300 000 kvadratmeter stor, övergiven, före detta tunnelbanereparationsanläggning i södra Philadelphia och hyrde ut det ombyggda utrymmet till Amazon. “Det var en ‘last mile’-anläggning som vi gick in och renoverade.” Lewis berättade för GlobeSt.com. “Vi höll det bara i 15 månader och sålde sedan fastigheten och uppnådde en IRR på mer än 200 %.”
Industrisektorn tilltalar Lewis, som flyttade sitt företags fokus från flerfamiljsbostäder, med början 2016-17. “Jag hade en instinkt att de tekniska förändringarna som pågår inte skulle sluta, och att den tillgångsklass som skulle gynnas mest – och sticka ut dramatiskt – skulle vara industriell. Det har alltid varit lite under radarn. Människor gillar dessa fastigheter, som ligger i anslutning till storstäder eftersom de vill ha snabbare och snabbare tillgång, säger han.
Bakgrunden till den senaste försäljningen erbjuder en lektion i att ta en chans trots vissa bävan från andra. Beslutet togs att köpa Twinbridge-portföljen i juli 2020 av familjen som hade utvecklat den. Vid den tiden ökade covid-19 och skapade oro för hur ekonomin och fastighetsbranschen skulle påverkas. Många affärer lades på is. “Med över 50 hyresgäster på Twinbridge fanns det en berättigad oro för hyresförhållandets hållbarhet,” sa Lewis.
Ändå beslutade han och hans team att gå vidare. “Trots andra som var rädda för att investera vid den tiden såg vi portföljen som en utmärkt fastighet som vi trodde skulle klara ekonomisk osäkerhet”, sa han. “Till stöd för vår övertygelse var de låga vakanserna på marknaden, det täta utbudet, närheten till Philadelphia och mångfalden av hyresgäster – av vilka många var långsiktiga hyresgäster som tillhandahåller viktiga tjänster. Vår intuition belönades mycket, med hyrorna som ökade med mer än 100 % under vårt treåriga bestånd, genom strategiska fastighetsförbättringar och omfattande uthyrningshantering.”
De flesta av hyresgästerna stannade när företaget gick “hyreskontrakt för hyreskontrakt”, sa Lewis. “Vi gjorde också förbättringar men mest kosmetiska eftersom fastigheten hade varit väl underhållen.”
Lewis och hans kollegor på Walton Street fattade ännu ett beslut som vissa kanske anser vara motstridiga. De valde att lista fastigheten till salu under första kvartalet i år, även om höga räntor och rädslor för en potentiell lågkonjunktur fick många potentiella säljare att sitta ute med affärer och vänta på en bättre ekonomisk prognos. “Räntor kan ha en kylande effekt och få långivare är villiga att låna ut så mycket pengar”, sa Lewis.
Men igen, det fortsatte. ”Även om det fanns risker med att driva en försäljning i det här klimatet trodde vi att kvaliteten på fastigheterna, det växande intresset för småviksindustri och det faktum att det skulle finnas begränsat med konkurrerande fastigheter på marknaden skulle uppväga eventuell motvind. Vi kände att vi skulle ha spelplanen för oss själva och någon skulle se vad vi såg, och vi hade rätt, sa Lewis.
