Industrial blev belle av den kommersiella fastighetsbollen efter pandemin överladdade e-handelsefterfrågan och fick Amazon att accelerera sin redan glupska lagerexpansion. Men den festen kunde inte vara för evigt.
“Det var en engångshändelse. Det är som att lägga ner järnvägsspåren för resten av tiden eftersom du bygger en infrastruktur för transporter för att stödja ditt företag, säger Marc Wulfraat, VD för leveranskedjan och distributionskonsultföretaget MWPVL International. Bisnowoch tillägger att Amazons utbyggnad av infrastrukturen ännu inte är helt över.
Det största namnet inom e-handel förra året började dra tillbaka på distributionscenter och har fortsatt att sänka kostnaderna i år, vilket ledde till att industrimarknaden letade någon annanstans efter sin nästa största efterfrågan.
Nu börjar en ny dyka upp som kan förändra branschens form.
Företag som vill minska exponeringen för osäkerheter i försörjningskedjan och globala konfliktrisker söker i allt högre grad flytta tillverkningsverksamheten från Östasien och återlämna den till USA eller så nära som möjligt, säger experter, trender som kallas reshoring och nearshoring.
“Företag funderar nu på att ta sig ut ur Kina och specifikt komma till USA som en form av försäkring,” sa Reshoring Initiatives grundare Harry Moser. “I decennier förekom det enstaka hicka [in the supply chain], men i princip gick det smidigt. Nu finns det dessa … problem som har kommit upp med risken för att något händer över Taiwan som kan stoppa leveranser i fem år eller 10 år eller vem vet hur länge om det blir krig.”
Tillväxten i USA överträffade resten av världen mot slutet av 2022, enligt uppgifter från Atlantic Council GeoEconomics Center som rapporterats av Axios. The Reshoring Initiative, som spårar ombudsmeddelanden och utländska direktinvesteringar, förutspådde repatriering och utländska direktinvesteringar som representerade rekordstora 350 000 jobb 2022, när dess tredje kvartalsdata publicerades, den senaste tillgängliga. Q3 reshoring och utländska direktinvesteringar var 15 % bättre än rekordsiffrorna för första kvartalet 2022.
Om trenden fortsätter och USA producerar mer av sina egna produkter kan det förändra vilken typ av industriyta hyresgästerna behöver och de regioner som ser störst efterfrågan.
“Det kommer att bli mindre behov av distributionscenter och mer behov av fabriker,” sa Moser.
En anställd arbetar i en monteringsfabrik i Flat Rock, Michigan, Ford Motor Co.
Att hjälpa till att driva återförsäljning och skapa nya tillverkningsjobb i USA är de miljarder dollar som den federala regeringen har avsatt för produktion av halvledare via CHIPS Act. Investeringar på flera miljarder dollar i tillverkning och monteringsanläggningar för elbilsbatterier från biltillverkare som Honda och Ford sätter fart på uppfattningen att tillverkning kan ta en större del av industriell tillgänglighet.
“Det här fenomenet att föra tillbaka tillverkningen till USA eller sätta upp tillverkning i USA är något som har börjat, och vi tror att det kommer att fortsätta, och det kommer bara att fortsätta att bli större och större ju längre tiden går,” Plymouth Industrial REIT vd Jeff Witherell sa.
Det betyder inte att industriellt utrymme för e-handelsanvändare inte är prisvärt eller att Amazon försvinner. Chicago-marknaden är fortfarande nära sin genom tiderna lägsta vakansgrad, och Amazon tecknade tidigt förra året sitt största amerikanska hyresavtal för 4,1 miljoner SF i södra Kaliforniens Inland Empire, en marknad som JLL och Cushman & Wakefield båda var bundna till 1% vakans från och med fjärde kvartalet .
Men Inland Empire, förmodligen den hetaste industriella marknaden på grund av dess närhet till hamnarna i Los Angeles och Long Beach, kommer inte att dra lika mycket nytta av reshoring och nearshoring som andra delar av landet, och inte heller andra befolkningscentra i landet. Nordost.
Boston-baserade Plymouth Industrial REIT satsar på en mer centralt belägen sträcka av landet, känd som den gyllene triangeln, som Chief Investment Officer Pen White definierade på REIT:s resultatupprop för tredje kvartalet som att sträcka sig från de stora sjöarna till Texas, Texas till Florida och Florida tillbaka till Chicago.
“Vi tror att majoriteten av reshoring och onshore kommer att äga rum i denna triangel,” sa Witherell.
Han sa att det inte är den enda attraktiva platsen för industriell utveckling och investeringar. Men under företagets resultatsamtal för fjärde kvartalet förra månaden sa han att 90 % av Plymouths fastigheter finns på marknaderna i Gyllene triangeln, en känsla som han upprepade till Bisnow i en intervju förra veckan.
Viss skepsis kvarstår kring uppfattningen att återförsäljning kommer att vara en betydande efterfrågan, åtminstone i det långa loppet. Det finns problemen med bristande industriell tillgänglighet och en allmän känsla av att den amerikanska arbetskraften inte är intresserad av tillverkningsarbete.
“Du måste ta en titt på den amerikanska arbetaren, och … praktiskt taget alla jag pratar med kan inte hitta anställda”, säger Hugh Williams, en industrimäklarveteran och rektor på MK Asset Management. “Så om du hellre föredrar att vara Uber-förare än att arbeta i ett lager – jag menar, folk pratar om det här onshore och nearshoring hela tiden, men du måste få folk att arbeta.”
Williams sa att han förväntar sig att hamnstäder och billigare marknader i sydost som kan betjäna marknader med högre kostnader i nordost kommer att fortsätta att dominera, men återhämtningen kan vara övergående.
“Så fort folk känner att störningar i försörjningskedjan har jämnat ut sig och att det kommer att kosta dem 8 cent mindre att bygga ett chip någon annanstans, vet du vad som kommer att hända”, sa han.
Men reshoring är inte det enda fenomenet som har potential att stimulera en ny våg av industriell efterfrågan. Ett stort transportnät av hamnar, järnvägar och interstates skapar också södra, sydöstra och mellanvästern för att dra nytta av nearshoring – processen att flytta tillverkningsverksamhet från längre bort, främst Östasien, till Nordamerika, oftast Mexiko.
Wulfraat sa att tillverkare av mer skrymmande och dyrare produkter redan har anammat nearshoring.
“Du vill inte behöva tillverka ett kylskåp eller en spis i Kina och skicka det 25 000 miles till Nordamerika,” sa han. “Kostnaden för frakt som är så hög att de företagen för länge sedan migrerade all sin produktionsaktivitet till Mexiko och sedan tar de upp den genom Mexikos viktigaste gränsövergångar som Laredo och Dallas.
“Vad som händer när du går ner i produkttyperna, fler och fler företag som har medelstora produkter börjar migrera sin produktion närmare hemmet, bort från Kina,” sa han.
Det får investerare att titta på distributionsutrymmet mellan gränsövergångarna och befolkningscentra.
“Om du bara tittar på vad som händer i gränsstäderna i Mexiko, så har det funnits många produkter på marken där väldigt lite fanns tidigare, vilket tyder på att det pågår tillverkning i Mexiko”, säger Alfredo Gutierrez, president av den Houston-baserade industriella investeraren SparrowHawk.
Gutierrez sa att reshoring och nearshoring, påskyndad av pandemin, gör honom mer hausse i Mellanvästern och städer som traditionellt har tillverkat marknader, som Detroit. Stater som har prioriterat EV-batteritillverkning inkluderar Georgia, Kentucky och Michigan, rapporterade CNBC i januari, vilket stärkte optimismen om deras tillverkningspotential.
Efterfrågan är inte den enda anledningen till att en hyresgästportfölj som inkluderar tillverkare är attraktiv för investerare. Tillverkare är traditionellt “villiga att gå högre på hyrorna, och de är villiga att gå högre på arbetskraft” än tredjepartslogistikleverantörer, sa Gutierrez.
En sådan dynamik borde hjälpa till att locka ägare och utvecklare att tillgodose tillverkarnas behov, sa Moser.
“En sak som jag rekommenderar till folk är att när du bygger ett distributionscenter nu, tänk på hur du designar det så att det kommer att behålla det mesta av sitt värde när det omvandlas till en tillverkningsanläggning,” sa han.
