Industriella andrahandsuthyrningsutrymmen ökar eftersom fler hyresgäster ser det som ett lönsamt sätt att tjäna intäkter, och hyresvärdar attraheras av dess potentiellt kortare hyresperioder.
Men även om andrahandsuthyrningen har mer än fördubblats jämfört med för ett år sedan, representerar den fortfarande bara mindre än 1 procent av landets totala industrilager.
Därför är det inte ett hot mot industrials rad av 13 år i följd av positiv absorption, enligt en ny rapport från CBRE.
Ökningen av tillgängligheten för andrahandsuthyrning, en ökning med 30 % enbart mellan 1 april och 9 juni, kan tillskrivas flera faktorer, sa CBRE: Överskattningar av produktlagerbehov, ekonomisk osäkerhet, butiksstängningar och rekordhöga hyror.
Samtidigt har hyrorna ökat med nästan 67 % under de senaste tre åren.
“Detta gör andrahandsuthyrning till ett lockande alternativ för många ägare, som ofta kan generera tillräckligt med intäkter från att hyra ut en del av sin anläggning i andra hand för att betala hyran för hela byggnaden”, enligt rapporten.
Nya och underutvecklade industrilokaler representerar en stor del av tillgängligt uthyrningsutrymme.
Andrahandsuthyrningsblock på 300 000 kvm eller mer som står för 38 % av det totala hyresutrymmet finns i klass A-byggnader, varav 37 % färdigställdes under de senaste två åren eller fortfarande är under uppbyggnad.
Allmänna återförsäljare står för mer än 26 % av tillgängliga andrahandsuthyrningsblock på 300 000 kvadratfot eller mer, följt av allmänna grossister med nästan 24 % och innehavare av enbart e-handel för nästan 18 %, fann CBRE.
Inland Empire har flest block på 300 000 sq. ft eller mer.
CBRE sa att de “förväntar sig att tillgängligt utrymme för andrahandsuthyrning kommer att fortsätta att öka på grund av ekonomisk osäkerhet och lägre produktlagernivåer. Efterfrågan på sådana utrymmen förväntas också öka på grund av möjligheten till kortare hyresperioder med lägre hyrespriser än marknaden.”
Företag hyrde stora volymer när knappheten var akut
Lisa DeNight, National Industrial Research Managing Director på Newmark, säger till GlobeSt.com att, baserat på sin Q1-rapport, har andrahandsuthyrningar lagts till den industriella marknaden i “accelererad takt” under de senaste tre kvartalen.
Andrahandsvolymen under första kvartalet 2023 var i nivå med volymen som kartlades under pandemins höjdpunkt och betydligt över det långsiktiga pre-pandeminsnittet.
E-handel, 3PL och konsumentvaruföretag är bland de största bidragsgivarna till volymen för andrahandsuthyrning, men en bred blandning av branscher är representerade över tillgängligheten för andrahandsuthyrning.
“Många företag hyrde antingen stora volymer utrymme när bristen var som mest akut och störningar i den internationella leveranskedjan var på topp eller hyrde ett överskott av utrymme eftersom det var det enda tillgängliga alternativet, förklarade McKnight.
“Nu driver stigande räntor, en inflationsmiljö och minskande konsumentefterfrågan vissa företag att kontrollera kostnaderna via optimering och konsolidering av försörjningskedjan, vilket inkluderar att lägga ut överskott eller underutnyttjat utrymme för andrahandsuthyrning.”
Newmark sa att under de närmaste kvartalen kommer förhyrda byggleveranser att “fortsätta att utöva ett uppåtriktat tryck på nettoabsorptionen eftersom vissa hyresvärdar av rätt storlek utövar tryck nedåt genom andrahandsuthyrning eller ge utrymme till hyresvärdar. Underuthyrningsvolymerna kommer att påverka den lokala marknadsdynamiken – men på nationell nivå representerar de fortfarande en mycket liten del av den totala tillgängligheten.”
Adam Roth, executive vice president, industrial services, NAI Hiffman, säger till GlobeSt.com att den opålitliga leveranskedjan fick företag att missa försäljning på grund av förskjutet lager.
“Resultatet av detta var att 2022 företag beordrade att deras produkt skulle finnas på kontinenten, och de ökade därför sitt lager och sin fastighets fotavtryck för att inte missa en försäljning,” sa Roth.
År 2023, när försörjningskedjan avvecklas och tillförlitligheten återvänder, “ska företag anpassar sitt fotavtryck i rätt storlek när traditionella handelsflödesmönster återupptas”, tillade Roth. ”Därför kommer det att bli en ökning av vakanser för andrahandsuthyrning; Men på grund av de rekordlåga vakanserna inom industrin ser jag inte detta som ett problem.”
Portaktivitet en ‘direkt drivrutin’ för andrahandsuthyrningar
Rick John, SIOR, Executive Vice President och Branch Manager vid Daum Commercials Ontario-kontor, säger till GlobeSt.com, “Den direkta drivkraften för ökningen av tillgängligheten för industriella andrahandsuthyrningar i hela Kaliforniens Inland Empire kan exakt korreleras med minskningen av södra Kaliforniens hamnaktivitet det här året.
För hamnarna i Long Beach och Los Angeles är aktiviteten ned 22% från förra året och denna nedgång påverkar direkt Inland Empires absorptionshastighet, sa John.
Vid slutet av andra kvartalet 2022 inkluderade mängden andrahandsuthyrningsutrymme som var tillgängligt i Inland Empire för byggnader över 100 000 kvadratfot 8 byggnader på totalt 1 469 110 kvadratfot. Närmar sig slutet av andra kvartalet 2023 har det tillgängliga utrymmet för andrahandsuthyrning mer än fördubblats förra årets mätvärden med 19 tillgängliga byggnader på totalt 6 464 301 kvadratfot.
“Nuvarande hyrestagare saknar allt mer lager för att fylla sina hyrda utrymmen, vilket resulterar i utmaningar att betala sina månadshyror. Med ökande vakansgrader blir andrahandsmarknaden ett attraktivt alternativ för hyrestagare att möta dessa ekonomiska utmaningar direkt.”
Underuthyrningsmarknaden i Inland Empire är särskilt önskvärd för tredjepartslogistikföretag (eller 3PL) som tillhandahåller outsourcing av e-handelslogistikprocesser.
Färre passagerare “cirklar” mer än 300 000 tillgångar
Joe Santaularia, Senior Vice President, Managing Partner för Bradford Commercial Real Estate Services/CORFAC International, säger till GlobeSt.com att marknaden har bi-frikerat sedan Amazon bytte växel och slutat äta upp utrymme.
“Detta har lett till en “trickle down”-effekt som lämnar lediga platser på 300 000 kvadratmeter anläggningar sittande mycket längre och har färre passagerare som cirkulerar, sade han.
För utrymmen under 200 000 SF ser Santaularia motsatt effekt: 80 %+ stötar vid förnyelser och mycket få alternativ för att visa kunder som expanderar eftersom marknaden är trång och hyrorna fortsätter att eskalera med ett ökat utrymme.
“Detta leder till att hyresvärdar av vakanser är mer flexibla när det gäller att bryta upp större vakanser och komma ut med fler TI-incitament, teckna hyresgäster med mindre kredit och löptid,” sa han och tillade att denna trend inte kommer att minska eftersom utvecklingen av masstillgångar fortsätter sin rekordtakt.
O’Hare andrahandsuthyrning Sund
Mike Plumb, rektor, Lee & Associates of Illinois, säger till GlobeSt.com att vakansgraden för industrier, inklusive andrahandsuthyrning, fortfarande är historiska låga i Chicago-området.
Han sa att den högsta koncentrationen av tillgång till andrahandsuthyrning ligger i intervallet 50 000 till 200 000 kvadratmeter, och att O’Hare-marknaden – där hyrorna tenderar att vara den högsta av alla Chicagos delmarknader – ser den största möjligheten för andrahandsuthyrning.
“Medan utrymmet kommer ut på marknaden av olika anledningar, verkar det som att kostnaden för utrymmet (högre än på andra platser) kan vara en faktor när företag ser till sina fastighetsportföljer för att spara pengar när ekonomin saktar ner, sa Plumb.
Nytillgängliga andrahandsytor skapar möjligheter för både hyresgäster och hyresvärdar.
”För hyresgästerna har en stark efterfrågan på andrahandshyresgäster gjort det lättare att minska hyresansvaret i ekonomiskt osäkra tider, eller vid en verksamhetsförändring inom företaget.
“Hyresvärdar kommer sannolikt att kunna befria hyresgästerna från sina hyresförpliktelser för att kapitalisera på högre hyror. Dessa andrahandskontrakt, som i slutändan kan leda till uppsägningar av hyresavtal, möjliggör omedelbar återfyllning med nya hyresgäster, vilket ger hyresvärdar möjlighet att “marknadsföra” den hyra som vanligtvis hyrdes ut till en mycket lägre pris för några år sedan.
“Resultatet är realiseringen av en imponerande hyrestillväxt som Chicago-marknaden har uppnått under de senaste åren.
Han sa att ur hyresvärdens perspektiv skapar ett andrahandskontrakt också en möjlighet att vinstdela en del av hyrestillväxten över huvudhyreskontraktet före det hyreskontraktets löptid.
Till exempel, om en hyresgäst hyr ut sitt utrymme i andra hand för mer än sin förhandlade grundhyra, kan hyresvärden och den ursprungliga hyresgästen dela på vinsten som kommer från den hyra som andrahandshyresgästen betalar utöver den ursprungliga hyran.
