Mer än 1 200 ledare från hela Nordamerika samlades för att höra uppdateringar och prognoser för kommersiella fastigheters hetaste sektor vid NAIOP:s I.CON East industrifastighetskonferens i Jersey City, NJ
Sessionerna inleddes med en ekonomisk prognos från Dana M. Peterson, chefsekonom och centerledare, ekonomi, strategi & finans, The Conference Board.
“Vi har modellerat för att USA ska gå in i recession detta kvartal under det senaste året nu,” sa hon. Hon förklarade hur en lågkonjunktur skulle se ut, framväxande ekonomiska trender och deras konsekvenser för industrifastigheter.
“Konferensstyrelsens ledande ekonomiska indikator har signalerat en lågkonjunktur under det senaste året med början under andra kvartalet. Om inte detta kvartal, så nästa kvartal, säger Peterson. Styrelsen förväntar sig tre fjärdedelar av negativ BNP, eller minskade amerikanska utgifter, innan de återgår till tillväxt. Trots lågkonjunktur förutser Peterson en begränsad påverkan på arbetsmarknaden. “Till skillnad från den stora lågkonjunkturen eller under pandemin kommer ekonomin sannolikt bara att förlora 1 miljon jobb,” förklarade Peterson, vilket får arbetslösheten att stiga från 3,5% till 4,5%. Denna nivå anses fortfarande vara full sysselsättning, och därför skulle den betraktas som ytlig.
Sammantaget på I.CON East, trots tal om en hotande lågkonjunktur, om att konsumenter återupptar sina pre-pandemiska sätt och en allmän nedkylning, verkar industrisektorn lika het som någonsin – och de stora folkmassornas nätverkande indikerar att affärer pågår.
I sina kommersiella fastighetsutsikter sa Peterson: “Industrien är en stor sektor eftersom landet behöver stora utrymmen för återhämtning och nearshoring av vår tillverkning.”
I.CON East-talare delade också med sig av sina perspektiv på hur industriella fastigheter kommer att utvecklas för att möta konsumenternas föränderliga behov, efter pandemin.
Matt Brady, LEED AP, arkitekt och executive vice president, Ware Malcomb, gav en översikt över sin futuristiska vision om ett hållbart lager på flera nivåer som kan tjäna stadssamhällen.
Ware Malcomb nådde ut till partners i verksamheten för att hjälpa till att ge insikter och konkretisera idén. Nämligen DH Property Holdings, “som redan designar innovativa industribyggnader;” JLL, som erbjöd några perspektiv på hyresgästsidan; Parkmatic, ett specialparkeringsföretag; Suffolk Construction, som hjälpte till att prissätta projektet; och Aquiline Drones, som gav information om framtiden för drönarleverans och handledning.
I Ware Malcombs design kommer varor att komma in från lastbilar genom en dedikerad inkommande körfält. När fordon anländer kommer de att synkroniseras med behoven i anläggningen, eftersom varje fordon kommer att spåras i realtid. Lastbilssläp skulle överföras till förarlösa elektriska “gårdsgrisar” som skulle koreograferas med hjälp av digital teknik för att flytta släpvagnarna säkert och effektivt.
Byggnaden skulle använda ett superhögt racksystem med integrerad maskininlärning och AI, så att för varje vara som kommer in i anläggningen vet systemet exakt var det är och var det ska blandas så att det är lättillgängligt vid rätt tidpunkt.
“I många byggnader matar du in varor på bottenvåningen, och sedan går allt upp och kommer sedan tillbaka till bottenvåningen, så marknivån kan vara en nypa punkt i hela varuprocessen.” Brady påpekade. I deras design, istället för att varor levereras till en nivå, kan de nu levereras till tre av de övre materialhanteringsnivåerna, och det är ett enkelriktat flöde. “Med tre nivåer av packning och materialhantering har vi faktiskt tredubblat utgående, vilket är en gigantisk förbättring.”
En typisk dag för en anställd kan se ut så här: byggnadssystemet skulle veta, baserat på den anställdes telefon, att de kommer till jobbet. Ett fullastat leveransfordon skulle levereras till bottenvåningen, där den anställde parkerar sin bil, sätter sig i leveransfordonet och startar sin rutt. Den anställde slutför sin leveransväg och kör tillbaka till anläggningen. Återigen vet systemet att de kommer och förbereder ett nytt, fullastat leveransfordon så att det väntar på dem, med en ledig plats i närheten. Den anställde parkerar det nu tomma fordonet på den lediga platsen, flyttar in i det nya fordonet och startar sin nästa rutt.
På en hypotetisk 4,6 hektar stor tomt skulle det konventionella lagret kunna rymma cirka 12 000 pallar. Multistory rymmer 27 000 pallar. I framtidens logistikbyggnad hoppar det upp till 36 000 pallar. Antalet hamndörrar växer också: 22 på en konventionell byggnad, 28 på en flervåningsbyggnad och 93 i framtidens byggnad – 33 inkommande och 60 utgående hamndörrar.
En annan panel, modererad av James Geshwiler, medgrundare och chefsstrategi och investeringsansvarig, Catalyze; med Alicia Case LEED AP BD&C, WELL AP, SITES AP, Fitwel Ambassador, LFA, Southeast region lead, sustainability, JLL; Nicolette Jaze, hållbarhetschef, Galvanize Climate Solutions; och Shelah Wallace, chef för originations, Nuveen, hävdade att när det gäller hållbar design i lager, är framtiden nu.
Ett ökande antal investerare kräver hållbarhet och efterfrågan på hyresgäster växer sig starkare, men det finns en överväldigande mängd hållbart drivna industribyggnadsbestånd tillgängligt. Företag som har aviserat åtaganden om hållbarhet och måste genomföra dem vill flytta in i byggnader som har utvecklats för att stödja deras mål utan att ta på sig några extra kostnader. Låga vakansgrader plus hög efterfrågan gör att nästan allt som är under uppbyggnad hyrs ut direkt vid leverans.
“Våra kunder kommer till oss och säger att vi har gjort detta åtagande, hur kan vi nu reda ut det här?” sa Case.
“Fler investerare kräver att utvecklare är hållbara på något sätt. För många av ombyggnaderna är det ett krav från investerarna”, tillade Wallace.
Faktum är att paneldeltagarna sa, för att se på framtiden, titta först på Europa: De mest hållbara industrianläggningarna finns i Europa, tack vare deras starka engagemang för energiminskning, energiproduktion på plats och vattenresurser. Att attrahera och behålla arbetskraft i Europa är fortfarande en utmaning, så industrifastigheter investerar i hälso- och friskvårdsfunktioner, inklusive ventilerade utrymmen med rikligt med dagsljus, områden för fysisk aktivitet och barnomsorg.
Kathryn Hamilton är vicepresident för marknadsföring och kommunikation för NAIOP.
