Laboratorier och biotillverkningsanläggningar har alltid varit komplexa maskiner som är utmanande att bygga och driva, men den senaste utvecklingen inom bioteknik har gjort det svårare att bygga laboratorieutrymmen, även i förhållande till vad som byggdes för fem år sedan, och lagt till lager av komplexitet som gynnar djupare fickor och utvecklare som kan verka i stor skala.
Dagens anläggningar, påverkade av tillväxten av mRNA och cell- och genterapi, en mer utmanande finansmarknad och förseningar i leveranskedjan, kräver betydande teknisk expertis, kapital och en aptit för långsiktig risk.
Med tillstånd av DPR
10x Genomics-projektet i Pleasanton, Kalifornien, byggt av DPR.
Denna nya generation av högteknologiska laboratorier är “i grund och botten en ny tillgångsklass för institutionella fastighetsägare utanför Alexandria [Real Estate Equities]”, sa Boston Properties vicepresident Jon Lange.
“Om du tittar på landskapet där ute, så finns det ägare-användare som har dessa avancerade, mycket anpassade, mycket specifika byggnader och utrustning knuten till byggnaderna och systemen integrerade i byggnaderna,” sa han. “Det är tillgång för tillgång och användning för användning, vilket är svårt att standardisera.”
Teknisk expertis och förmågan att läsa marknader och förutsäga de specifika behoven hos växande labbhyresgäster – specialiserade färdigheter som alltid har varit en bristvara – är mer värdefulla än någonsin. Varje del av branschen, från startups till Big Pharma, och diagnostik till terapi, påverkas.
“Det är inte bara inom life science, det är till och med i basbyggnader,” sa Mike Marston, DPR Life Sciences kärnmarknadsledare. Företagets senaste 10x Genomics-projekt i Pleasanton, Kalifornien, en 150K SF-labbbyggnad, krävde omfattande intern konstruktion för att möta ambitiösa tidtabeller.
“Byggnader blir mer komplexa,” sade han. “Dina grundläggande tegelstenar och murbruk, tegelstenar och pinnar, en del av det har inte förändrats alls. Men de system som vi nu ser gå in i byggnader blir mer och mer komplexa.”
Skala är en fördel för större spelare, sa Lange, men det finns en handfull mindre, mer boutique regionala utvecklare som han känner kan konkurrera genom att vara mer lyhörda och fokuserade. Att bygga 40 000 SF till 80 000 SF labbplatser, istället för 500 000 SF-campus, innebär att de kan vara snabbare och mer lyhörda och få uppdaterade labs till marknaden snabbare, så länge de fortsätter att vara lyhörda för kundens behov.
En del av komplexiteten är helt enkelt utvecklingen av ny teknik och samordning med andra teammedlemmar om hur man installerar, använder och planerar, säger Newmark Life Science-chef Mike Lee.
Denna nya teknik inkluderar polymeraskedjereaktionsmaskiner, som manipulerar DNA och RNA och kan vara lika stora som tvättmaskiner, och avancerad instrumentering. Och framför allt cell- och genterapiföretag vill ligga i anslutning till eller inom en anläggning som erbjuder biotillverkningskapacitet.
Mängden ny utrustning, tillsammans med ökade investeringar i robotik, AI och digital och beräkningskraft för att underlätta forskning, har drivit utvecklare att lägga till mycket mer elektrisk kapacitet på nya webbplatser.
Det finns många nyanser, sa Lee. Många företag har utslitna ritningar för att få generiska laboratorier online, men den verkliga efterfrågan idag är på mer anpassade, sofistikerade forskningsanläggningar, som kan möta forskningsbehov och attrahera topptalanger.
“Erfarna operatörer med en dokumenterad meritlista när det gäller att leverera och underhålla miljöer för forskning och utveckling har förmodligen en liten fördel i en miljö där tillväxten kanske saktar ner till en mer hållbar nivå”, sa Lee.
Med tillstånd av DPR
I takt med att byggnadssystem i allmänhet, och labbutrymme i synnerhet, blir mer komplexa, står utvecklare inför allt större tekniska utmaningar.
Tillval, funktionalitet och flexibilitet är också mycket efterfrågade för labbutrymmen. Även om det inte finns någon specifik analys av hur mycket labbutrymme som innehåller banbrytande design och utrustning, finns det en inbyggd push mot att vara tillmötesgående. Under de kommande två åren förväntas 29,1 miljoner SF av labbutrymme att vara under uppbyggnad i hela landet, varav 26,2 miljoner SF kommer att vara spekulativa, vilket gör att hyresgäster lättare kan slå ifrån sig när det kommer till hyresgästförbättringar.
“Det har skett så många förändringar i tekniken som förändrar sättet vi gör saker på”, säger Dacons verksamhetschef Jennifer Luoni, vars företag är specialiserat på labbbyggnader. Hon personligen har inte känt att processen blivit mer komplicerad, men den har utvecklats snabbt.
“Hur du trodde att du byggde labbet förut, håller på att förändras till något annat.”
Lee ser också en ökad önskan att lokalisera olika anläggningar bredvid varandra, såsom forskning och tillverkning, som ett sätt att påskynda utvecklingen och “komma till lönsamhet lite snabbare.”
Nedgången i riskkapitalfinansieringen har lämnat många startups utan en tydlig tidslinje för sin nästa finansieringsrunda, så många sträcker ut sin befintliga finansiering och försöker påskynda forskningen så mycket som möjligt.
Newmarks forskningschef Liz Berthelette sa att den här typen av blandade utrymmen, särskilt de som upprätthåller utrymme för en kvalitetsstandard som kallas bra tillverkningsprocess, som 100 Salt St.-projektet i Boston, sannolikt är i högre efterfrågan, särskilt på mogna marknader.
“Det finns en spänning i luften,” sa Lee. “Och jag tror att många företag gör sitt bästa för att förbereda sig för den nuvarande marknaden.”
För utvecklare kräver denna subtila förändring expertis över hela linjen. Lee sa att det inte finns några specifika roller eller positioner som efterfrågas, snarare expertis och erfarenhet, särskilt inom drift och design.
Fortsatta problem med leveranskedjan innebär att material och specialiserad utrustning måste beställas nästan ett år innan vissa utrymmen öppnar, så utvecklare måste ha en god förståelse för vad ett företag behöver nu och kommer att behöva i framtiden. DPR:s Marston sa att företaget ständigt fokuserar på intern utbildning för att hålla jämna steg med föränderlig teknik.
Lange sa att det finns en särskilt stor efterfrågan på talanger som är specialiserade på operationer och ett lågt utbud av sådana arbetare på grund av den enorma tillväxten i utrymmet.
Den komplexa analys som krävs för att se vad som behövs i ett ekosystem, hur en startup kommer att växa och vilket utrymme och vilken utrustning de kommer att behöva under de kommande åren, har länge pekats ut av större utvecklare och chefer som en kritisk fördel. Alexandrias ordförande Joel Marcus sa tidigare i år i ett resultatsamtal att skalan och ekosystemet som ARE har skapat ger den möjligheten att se några steg framåt och planera därefter.
Lange höll med och noterade att företag av liknande storlek, inklusive hans eget, Healthpeak och BioMed, har den fördelen gentemot nya aktörer på marknaden, särskilt på en marknad där kostnaderna stiger, riskkapitalet krymper, värderingarna sjunker och bioteknikföretagen har bytte till kontantbesparande läge.
“Du får den här splittringen mellan vad användaren behöver och vad ägaren i slutändan kan tillhandahålla just nu,” sa Lange med hänvisning till de växande behoven hos potentiella hyresgäster. “Särskilt i en värld där kapitalkostnaderna har ökat under de senaste månaderna, är det verkligen svårt att specificera något och gissa vad din framtida hyresgäst kommer att behöva.”
