Människor i kontorssektorn blir antingen riktigt nervösa eller borde överväga det.
“Vi vet att om vi ser på alla typer av ockupanter, verkar beläggningen över hela landet vara runt 40%, 45%”, säger Darin Buelow, rektor och global ledare för lokaliseringsstrategi på Deloitte Consulting. “Om vi inte har en lågkonjunktur skulle jag inte förvänta mig att den siffran skulle öka särskilt mycket under mitten av 40-talet.” Om det blir en lågkonjunktur och betydande uppsägningar följer, kanske anställda kommer att vara tillräckligt oroliga för att förlora ett jobb som de går med på att komma in regelbundet.
Men arbetslösheten i slutet av 2022 låg på långt under 4 %, vilket betyder att personer som arbetar på kontor mycket väl kan ha andra alternativ. Då är frågan hur länge företag kommer att behålla utrymme de inte verkar behöva. När hyresavtal kommer att förnyas kommer hyresgästerna att börja fatta svåra beslut.
Det kan finnas ett annat svar. Fastighetsägare och operatörer skulle kunna samarbeta med hyresgäster för att tillhandahålla bekvämligheter. Det är faktiskt många som räknar med det. Bara ett problem: Det är svårt att veta vad som får arbetare att vilja återvända. Eller om något vill.
En tankeskola säger att det troligen inte kommer att förvänta sig en magisk checklista med funktioner för att dra in folk.
“Jag tror att inget är det riktiga svaret”, säger Cherres vd LD Salmanson. “När vi har ett kontor och vi har alla bekvämligheter, säger mitt folk att jag har råd att äta hemma.” Om det inte är en teknisk jättenivå av boende, inklusive saker som barnomsorg, tillägger han. I så fall för många anställda är alla bekvämligheter att mildra förbittringen något. “Om du tvingar mig att komma in, hur missnöjd jag kommer att bli beror på bekvämligheterna.”
Och så finns det personer som Salmanson själv som hellre vill sitta på ett kontor. “Om du är benägen att komma in på kontoret, behöver du inte ge mig mycket,” säger han – så länge ingen sätter honom i ett skåp.
Men kontorsägare och operatörer kan inte nödvändigtvis ha ett sådant filosofiskt förhållningssätt. Om folk inte kommer tillbaka finns det goda chanser att hyresgäster drar ner på utrymmet, konkurrensen ökar om nya hyreskontrakt och NOI och värderingar börjar rasa. Det blir ett dyrt pass att ta in på vad som kan bli en hyresmarknad.
“Byggnader konkurrerar med varandra för att få en konkurrensfördel på marknaden, och bekvämligheter är en nyckelfaktor för hyresgäster när det gäller att mäta en byggnad mot en annan”, säger Trevor Adler, chef för uthyrningsverksamheten i Stroock & Stroock & Lavans New York City kontor. “De tittar bara på sina konkurrenter och säger, ‘Den här andra hyresvärden i området har de här bekvämligheterna som de erbjuder eller bara har lagt in och vad kan vi göra för att konkurrera?” Jag tror att många av ansträngningarna är att hålla jämna steg med Joneses för att se till att en hyresvärds speciella byggnad inte hamnar på efterkälken när det gäller att vara konkurrenskraftig på marknaden.”
Det är en riskabel strategi, särskilt med tanke på att några av de bekvämligheter som håller på att bli de rigueur kan vara dyra.
“Interna måltider”, säger Michael Silver, styrelseordförande och managing mäklare för den globala fastighetsägaren Vestian. “Du lovar dina arbetare gratis mat, de kommer till kontoret.” Men hur länge? Blir de uttråkade med valen?
Vad sägs om andra saker? “Fungerar ett gym? Ibland gör det det, tillägger Silver. “Men många gånger skulle folk byta ut gymmet inne i kontorsbyggnaden mot att vara närmare hemmet. Fungerar något just nu? Inte hundra procent.”
“Det är något vi alltid har trott på”, säger Marx Realtys VD, Craig Deitelzweig. “Det gällde före pandemin, och det gick från ett trevligt att ha till ett måste [during the pandemic]. Vi ökar ständigt och förbättrar bekvämligheterna. Allt är en del av upplevelsen av att vara i en av våra byggnader.” De försöker få en gästfrihetsupplevelse till kontoret, med en dörrvakt längst fram, husbilar, loungegolv och klubbvåningar, gelatomaskiner, barvagnar ute klockan 17.
“Vi vet vad som fungerar eftersom vi har bedrivit ett företag som har varit mycket trivsamt de senaste sex åren”, säger Steve Mohebi, VD för CANOPY, ett nätverk av förstklassiga coworking och delade kontorsutrymmen. “Vi tror att den ultimata bekvämligheten är design. Det övertrumfer att ha världens bästa gym, världens bästa restaurang. Det är så du känner att du cirkulerar i ditt kontor. Design måste vara inspirerande för att uppmuntra människor att adoptera det, att drabbas av hjärnskadan av pendlingen och anta den arbetsytan, åtminstone på partiell eller hybridbasis.”
“Privata uteplatser är också något som arbetsgivare prioriterar eftersom efterfrågan på det fortsätter att öka”, säger Mohebi. “Vår är avsiktligt designad och inredd med premium ergonomiska möbler så att du kan använda den produktivt året runt. Något som ofta förbises är bra sittplatser. Herman Miller är vår preferens som den främsta leverantören av kontorsmöbler i världen. Att investera i mer ergonomiska och designvänliga alternativ kan göra medarbetarna mer bekväma och ytterligare locka dem att vara på kontoret.”
Vid den tidpunkten ser hyresvärdar sannolikt dollartecken snurra förbi deras ögon snabbt nog att göra dem åksjuka. De flesta ägare har inte råd att tömma och renovera allt.
Några av de vanligaste övervägandena är matservering på plats eller i närheten är förmodligen avgörande. “Vi ser människor som efterfrågar fitnesscenter och fritidsutrymmen utomhus – uteplatser, innergårdar”, säger Greg Martin, rektor och verkställande direktör för Avison Youngs kontor i Fort Lauderdale.
Frågan kvarstår vad som i synnerhet kommer att hjälpa samtidigt som man inte bryter banken. Många hyresgäster kommer att vända sig till hyresvärdar för att tillhandahålla större biljettobjekt som konferenscenter eller en cafeteria, om det inte finns någon. “Om hyresvärden tillhandahåller, är det inte något de behöver betala för”, säger Ashley Dunn, biträdande rektor och arbetsplatschef för Dyer Brown & Associates, till GlobeSt.com. “De säger, ‘Varför skulle vi inte dela det med andra hyresgäster och ha någon annan som sköter det?'”
Det märkliga är att när man tänker på allt detta – restauranger eller mathallar, gym (och hur många som faktiskt använde dem och sedan duschade på jobbet förr i tiden), utomhusutrymmen – är den verkliga gemensamma nämnaren inte att alltihop är i en byggnad, men att allt kan vara i en stadskärna.
“Jag tror att över hela Amerika, och vi ser det verkligen i Dallas, fram till Covid var det ett bekvämlighetskrig, där hyresvärdar konkurrerade med varandra”, säger Michael Griffin, en partner på Transwestern. “Det hände före pandemin, som i princip skapade den här världen där människor kom på att vi verkligen kunde arbeta hemma. Bekvämligheterna började med en delikatessbutik, sedan en delikatessbutik och fitnesscenter, sedan en delikatessbutik och ett fitnesscenter samt lounge och konferensrum. Det är alla rutor som måste markeras. Men vad vi ser är att de bekvämligheter som anställda uppskattar att hyresvärdar kan förstärka är inte bara vad som finns i byggnaden utan vad som finns runt byggnaden. Om man tittar på den här marknaden och vilka byggnader som har varit mest framgångsrika till de högsta hyrespriserna, är de som är gångbara.”
Han går igenom exempel med bilder på några av de hetaste kontorsbyggnaderna i Dallas och Fort Worth. “Om du tittar på några av de mest framgångsrika marknaderna, där hyrorna i andra delar av staden kan vara $20 per kvadratfot. Hyrorna här är så höga som $50s. Varför är det så? Detta är en nedsänkt motorväg som skiljer centrala Dallas från uptown. De byggde bokstavligen och fribärande över en fem tunnland stor park som har restauranger och sittplatser och fotbilar.” Det finns bostadsområden, butiker och mer “i denna parkliknande miljö.” En byggnad som han pekar på, precis levererad “är 100 % uthyrd till upprörande hyror.” Andra områden är liknande. Ha promenadvänliga platser, mer än bara kontor, och hyrorna går upp. “De är alla i dessa live-, work-, play-miljöer.”
“Jag tror inte att det är en slump att de högsta hyrorna är i byggnader som är mycket amenitized,” tillägger Griffin. “Men det finns gott om andra byggnader på andra marknader som är hårt renoverade som inte åtnjuter hyrespriserna och beläggningen på dessa marknader.”
Kanske är skillnaden helt enkelt en större känsla av gemenskap, ett erkännande av att det finns mer i livet än att gå in i en byggnad, sitta ner i ett skåp och tyst arbeta bort.
Allt behöver inte finnas i en byggnad. “Jag äger ett hotell som ligger tvärs över gatan från en park”, säger AmTrust RE:s ordförande Jonathan Bennett. “Jag har sagt detta på ett antal platser till chefen där, den parken är vårt hotell.” Alla stigar, allt grönt. Och det kan vara fallet för rätt kontorsbyggnad.
I slutändan, säger Jason Aster, VD för KBA Lease Services, medan bekvämligheterna är trevliga och viktiga på sitt sätt, har de flesta råd att köpa sin egen mat eller ha ett gymmedlemskap. “Vad kan du lägga på ett kontor som jag inte kan ha hemma och som jag gillar och gör min erfarenhet av arbete eller till och med livet rikare?” han frågar. Kanske är det en gemenskap som man inte har runt huset. “Människor kommer att locka tillbaka folk till kontoret, inte till själva bekvämligheten”, säger han.
