Tillväxttakten för hushyrorna i USA avtog i september till den lägsta takten på 16 månader – men de enormt förhöjda post-pandemiska kostnaderna för att hyra ett hem kommer sannolikt inte att avta någon gång snart.
Bisnow/Mike Phillips
Grubb Properties Paul O’Shaughnessy, JLL:s Doug Childers och Multi-Housing News Suzann Silverman
Den genomsnittliga månatliga hyreskostnaden för hem med mellan noll och två sovrum i USA var $1 760, enligt data från Realtor.com som delas exklusivt på National Association of Real Estate Editors konferens i Atlanta.
Det är 7,8 % högre än ett år tidigare, den långsammaste tillväxttakten sedan början av 2021.
En nyligen kraftig ökning av inflationen och räntorna har gjort bostadsägande mindre lönsamt. Tillsammans med ett begränsat nytt utbud betyder det att även när hyrorna blir mindre överkomliga för den genomsnittlige amerikanen, är det osannolikt att de kommer att sjunka nämnvärt någon gång snart.
Den stabila inkomsten från lägenheter i den mer överkomliga delen av spektrumet lockar investerare till sektorn från hela världen, hörde konferensen. Men trots glupsk aptit på prisvärda hyresfastigheter i USA från både investerare och hyresgäster, blir det allt svårare att möta den efterfrågan.
“Det är svårt att se hyrorna komma tillbaka till normaliteten före Covid under nästa år eller så,” sa Realtor.coms chefsekonom Danielle Hale.
För att vända trenden som sågs på höjden av coronavirus-pandemin, kom de största hyreshöjningarna från år till år i stora stadscentra i september, ledda av Chicago, Boston, New York och San Jose. Uppgångar i Chicago toppade 20%.
Det är en indikation på att oron för coronaviruset håller på att avta, sa Realtor.coms vicepresident för uthyrning Ryan Coon.
Men ökningen i förortshyrorna som inträffade under den värsta av pandemin, när stadsbor drogs till mindre täta områden, har begränsade möjligheter för stadsbor som vill göra den hävdvunna flytten från staden för att spara pengar. Det genomsnittliga gapet mellan stads- och förortshyror är nu 6 %, jämfört med ett historiskt genomsnitt på över 20 %.
Federal Reserves basränta har stigit till 3,25 %, jämfört med nära noll för ett år sedan, där Fed höjde räntan för att bekämpa inflationen till 30-åriga toppar.
Det har gjort det dyrare att äga en bostad än att hyra.
Den genomsnittliga amerikanska bolånet är nu $561 mer per månad än den genomsnittliga hyran, sa Realtor.com, jämfört med en skillnad på $70 i månaden i början av året. Den klyftan driver fler människor att hyra, vilket ökar efterfrågan i en värld där utbudet inte hänger med.
“Takten för flerfamiljsbyggande växer fortfarande, men det kommer att ta lite tid för den tillväxten att ge någon lättnad,” sa Hale.
Bisnow/Mike Phillips
Realtor.coms Ryan Coon
Den förhöjda hyresnivån äter upp den disponibla inkomsten, vilket ger människor mindre pengar att spendera i den bredare ekonomin.
Den genomsnittliga hyresgästen spenderar 26,5 % av sin månatliga nettoinkomst på hyra, sa Realtor.com. I en undersökning visade det sig att 60 % av hyresgästerna kände sig ekonomiskt stressade på grund av det belopp de spenderade på hyra och andra hemkostnader som bränsleräkningar.
De höga hyreskostnaderna hindrar också arbetskraftens rörlighet. Hyresgäster som stannar kvar vid slutet av sina kontrakt ser för närvarande hyrorna stiga i genomsnitt $160 per månad; de som väljer att flytta ser en ökning med $300 i månaden.
Budskapet från utvecklingsvärlden var att lite kommer att förbättras den närmaste tiden när det gäller att öka utbudet av billiga bostäder.
“Vi ser så många grupper som letar efter prisvärda bostäder, de ser det som en form av kupongklippning,” sa JLL Senior Managing Director och co-head för prisvärda bostäder Doug Childers. “Det är ett väldigt stabilt och konsekvent kassaflöde.”
Childers sa att icke-handlade REIT:er är ute efter att sätta betydande summor pengar i sektorn, liksom europeiska pensionsfonder och investerare som har samlat in diskretionära medel. På dagen för konferensen samlade Bridge Investment Group in 1,7 miljarder dollar till en bostadsfond för arbetskraft, den största i branschens historia.
Men samma inflation som leder till en räntehöjning hindrar utvecklarnas förmåga att skapa ett nytt utbud av billigare bostäder.
“Byggkostnaderna fortsatte att stiga under hela pandemin, under fjärde kvartalet förra året ökade de 15-20% på årsbasis”, sa Grubb Properties Senior Vice President Paul O’Shaughnessy. “När det gäller att skapa bostäder för den saknade mitten, kastar det en bomb i din struktur.”
När kostnaden för att bygga ökar måste hyrorna också göra det för att gå med vinst. Det betyder att avancerade flerfamiljsutvecklare kan bjuda över dem som vill bygga för den saknade mitten – marknaden precis ovanför prisvärda bostäder och den sektor som Grubb vill rikta in sig på.
Höga hyror driver investerare och utvecklare att köpa upp äldre klass-B- och C-fastigheter, renovera dem och ta ut klass-A-hyror, vilket tar dem ur den överkomliga konsolen.
När det gäller att öka utbudet av bostäder till överkomliga priser, sa O’Shaughnessy att det kommer att vidta åtgärder som offentlig-privata partnerskap som ser att lokala kommuner tillhandahåller mark eller skattesänkningar.
“Det är en långsiktig process för att bygga förtroende,” sa han.
