Här är en av de mest missförstådda realiteterna när det gäller att hyra överkomligt: De hyresgäster som ser de största hyreshöjningarna är hushåll med högre inkomster i de dyraste hyrorna, och trots större hyreshöjningar är det minst sannolikt att de missar en hyresbetalning.
Å andra sidan har hyresbetalningarna sjunkit mest i subventionerade bostäder till rimliga priser – där hyrorna har ökat minst, eftersom dessa hyror vanligtvis sätts till en andel av inkomsten.
Så allt handlar inte om hyran, helt klart. Ja, hyrestillväxt är en stor del av ekvationen. Men dess inverkan tenderar att bli felkaraktäriserad och överskattad.
Den genomsnittliga hyresgästen i marknadsklass A och B har sett hyrorna ökade med 14-15 % sedan mars 2020. (Detta är faktiska hyror på plats, inte begärda hyror.) Dessa hyresgäster betalar 96-97 % av hyran som ska betalas vardera. månad, vilket är 1 procentenhet lägre än nivåerna före COVID.
Varför kan dessa hyresgäster fortsätta att betala högre hyror på i huvudsak normala nivåer? Tja, allt kommer tillbaka till inkomsten. Klass A- och B-hyreshushåll har sett inkomsterna stiga nästan lika snabbt som hyran (bland nya hyreskontraktstecknare, där inkomster spåras vid undertecknandet). Ett typiskt klass A-hyreshushåll (inklusive rumskamrater) har nu en årlig inkomst på $135 000, medan ett typiskt klass B-hyreshushåll är $99,600.
Det är en annan historia i klass C, även kallad “arbetskraftsbostäder”. Hushållsinkomsterna i klass C har också ökat, men årslönerna är fortfarande lägre på 62 000 $. Även om hyrorna på plats i klass C ökade med mindre (men fortfarande betydande) 10 % sedan mars 2020, har vi sett lite mer oro i denna grupp. Klass C-hyresuppbörden var lägre än A/B före COVID, och det gapet har ökat lite mer sedan covid drabbades.
Och det är ännu mer utmanande i det subventionerade utrymmet för billiga bostäder. Prisvärda bostäder låser vanligtvis hyran på en nivå i förhållande till inkomsten (specifika program kan variera). Men den hyresstabiliteten har inte räckt till för att hjälpa alla prisvärda hyresgäster. Faktum är att hyresuppbörden har sjunkit med cirka 4 procentenheter sedan coviden nådde strax under 87 %.
Tre takeaways:
1) Hyresgäster i klass C och Affordable är mest priskänsliga, men det handlar inte bara om hyran. När andra konsumentkostnader skjuter i höjden (som matvaror upp 13%), finns det mindre pengar tillgängliga för att betala hyra för vissa hushåll.
2) Hyresgäster som har de högsta inkomsterna tenderar att betala de största hyreshöjningarna. Det är därför det är SÅ KRITISKT att segmentera hyresmarknaden. Alltför många förståsigpåare målar det med en mycket bred pensel som förvränger fakta kring hyra överkomliga priser.
3) Oavsett hur du delar upp det är faktiska hyresuppbörd betydligt högre än vad den experimentella och lilla Census Household Pulse Survey visar. Census själv varnar för att deras hyresbetalningsundersökningar har stora statistiska hål, men dessa varningar ignoreras rutinmässigt av dem som använder deras data.
Vad betyder detta för vägen framåt?
Trots rubriker om motsatsen har hyresöverkomlighet varit mer av medvind än motvind – särskilt för den marknadsmässiga, professionellt förvaltade hyresbostadssektorn. Vi detaljerade hyra prisvärda på djupet a studie som släpptes i juli undersöker hyror och inkomster från 7 miljoner hyresavtal – den största studien någonsin om hyresöverkomlighet. I rapporten noterade vi några av anledningarna till att hyresgäster med marknadsränta har överträffat regeringens nationella genomsnitt för lönetillväxt.
Men vägen framåt är mindre tydlig. Hyrestillväxten är lindra till mer normala nivåer. Behållningsgraden för boende är dämpade tillbaka från all-time highs. Stigande bolåneräntor, i motsats till konventionell visdom, ökar inte efterfrågan på uthyrning. Faktum är att vi är på väg att notera nettoabsorptionen långt under rekordtopparna 2021 (men fortfarande på sunda nivåer). Och urholkar konsumenternas sentiment mitt i inflationen verkar det tära på hushållsbildningen och bostadsefterfrågan.
På den positiva sidan är jobbtillväxten fortsatt stark på de flesta marknader – och arbetslösheten mycket låg. Det är stark medvind för fortsatt löneutveckling.
I vilket scenario som helst är det dock osannolikt att hyresgäster kommer att möta något liknande covid-erans låsningar som resulterade i 20 miljoner jobbförluster. Även då höll hyresuppbörden mycket bättre än väntat – långt innan stimulans- och hyreshjälpsprogram startade (vilket hjälpte senare). Och även om konsumentkostnaderna är mycket högre nu på grund av inflationen, är den senaste historien om hyresgästmotstånd en bra indikator om ekonomin spricker igen.
Jay Parsons fungerar som VP, Head of Economics & Industry Principals för RealPage
