Behöver du ett lager? Ställ dig i kö – en som fortsätter att växa längre.
Att få tillräckligt med industriutrymmen har blivit ett stort problem och ser ut att fortsätta att vara ett. Blackstone förväntar sig rekordlåga vakanser inom industri att fortsätta eftersom utbudet inte kan hålla jämna steg med efterfrågan. Inflation och Feds press för att driva upp räntorna, ökade finansieringskostnader är en del av orsaken. En annan är fortsatt kritisk material- och arbetskraftsbrist. Sedan finns det tillgången på mark. Det finns bara så mycket mark att gå runt, särskilt på heta urbana marknader, oavsett om du vill ha ett stort mellanlager eller fyllning för sekundär distribution och sista mils tjänster.
En ny rapport från CommercialEdge fokuserar på de problem som industriella utvecklare står inför.
“Trots inflationsnivåer som inte har setts på 40 år och med många trötta på en möjlig lågkonjunktur runt hörnet, är efterfrågan på industrilokaler lika hög som någonsin”, står det i rapporten. “I juni växte de genomsnittliga hyrorna på plats med 4,9 % jämfört med föregående år, vakansgraden sjönk till 4,6 % och den genomsnittliga kostnaden för ett nytt hyresavtal under de senaste 12 månaderna var 88 cent högre per fot än det totala genomsnittet . Utbudet av ny industriyta kan inte hålla jämna steg med efterfrågan, ett problem som är mer uttalat i områden där geografin begränsar mängden mark som är tillgänglig för utveckling. Hamnmarknader, och i synnerhet södra Kalifornien, är mest inställda på denna fråga.”
Några av de geografier som begränsar tillgången på mark är också platser med den högsta ekonomiska aktiviteten som är viktiga i stora leveranskedjor.
Ett tillvägagångssätt som vissa utvecklare nu använder i USA är industriellt med flera våningar, en strategi som länge använts i Asien, säger CommercialEdge. Ett problem är kostnaden. Multistory är 40 % dyrare än envåning för samma mängd utrymme. Men att spara pengar genom att bygga ut istället för att bygga upp är allt mindre ett alternativ. Industriellt utomhusutrymme har hjälpt vissa, men zonindelning utesluter det oftavilket begränsar effektiviteten på många marknader.
Alla faktorer tillsammans är varför “stora flervåningsbyggnader utvecklas, inklusive många av de mångmiljoner kvadratmeter stora Amazon-anläggningarna som nyligen färdigställts”, säger rapporten. “Ett joint venture mellan Turnbridge Equities och Dune Real Estate Partners kommer att utveckla Bronx Logistics Center, en 500 000 kvadratmeter stor flervåningsbyggnad med 800 000 kvadratmeter parkering mellan ett garage och taket.”
Ett annat alternativ för vissa utvecklare är att konvertera gamla kontors- och butikslokaler till industriella och sådana omvandlingar kommer sannolikt att ta fart, enligt Newmark. Men dessa har sina egna utmaningar som zonindelning, marktillgänglighet, läge och att försöka passa in nya industriella krav i gamla strukturer. Behoven hos lager och deras användare har förändrats avsevärt under de senaste 10 till 15 åren. Äldre byggnader saknar sannolikt den höjd och layout som nya metoder för materialhantering kräver.
