Hur utvecklare och långivare kan minska juridiska risker i en nedgångsekonomi

Efter att ha gått igenom några lågkonjunkturer och märkt betydande trender, är det säkert att säga att vi kan svara på frågan om “upprepar historien sig?” med ett rungande “ja”. Men vi kan få värdefull insikt från det förflutna för att bättre förbereda oss för framtiden för att minska riskerna.

Det framgår av dagens rubriker att vi är på väg in i, eller redan i, en lågkonjunktur. Oavsett vilket har varje nedgång på marknaden historiskt sett påverkat den kommersiella fastighetsmarknaden, och den här gången är inte annorlunda.

De affärsmässiga konsekvenserna av dessa lågkonjunkturer – från åtstramning av krediter till förändringar i försäljningsvolym – har varit både positiva och negativa, men de juridiska problemen som uppstår är sannolikt de mest långvariga och kostsamma. Att identifiera riskerna som uppstått under tidigare lågkonjunkturer och förstå hur de kan ha lösts kan hjälpa till att skydda långivare och utvecklare under dessa turbulenta tider. Att känna till denna historia kan dessutom utrusta båda parter att vidta nödvändiga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att historien inte i själva verket upprepar sig.

En tillbakablick på tidigare lågkonjunkturer

Statistiskt sett finns det fler byggrelaterade rättstvister än några andra lånetvister under ett givet år, och under en lågkonjunktur ökar dessa siffror ännu mer. För bygglån har lågkonjunkturer och kommer sannolikt att fortsätta att utlösa en myriad av juridiska frågor. Dessa lån är tillräckligt riskabla utan marknadsfluktuationer, men i en lågkonjunktur kan entreprenörer som är fastspända för kontanter, eller de som har underbjudit ett projekt, sluta med att skära hörn. Detta kan resultera i en ökning av defekter på grund av förhastat utförande, förseningar i leveranskedjan, svårigheter att hitta arbetstagare, kostnadsbesparingar och/eller tillverkningsproblem.

Förutom en ökning av problem relaterade till själva byggandet, kan anspråk på byggförseningar bli vanligare och dyrare att lösa under en lågkonjunktur. Även om de vanligare väderförseningarna, utförandeproblemen och förseningar i leveranskedjan fortfarande kan vara faktorer, kan under en lågkonjunktur och som vi upplevde under pandemin, statliga avstängningar påverka tidpunkten för tillstånd och till och med kräva att projektarbetet stoppas. Förseningar kan utlösa fall av fallissemang under lånedokument, straffavgifter eller förlängningsavgifter. De kan också påverka permanenta finansieringskällor och medföra ytterligare transportkostnader. Förseningar kan också innebära borgensansvar för vissa lån och därmed göra det mer utmanande för projektet att i slutändan stabilisera sig.

Naturligtvis indikerar en volatil marknad vanligtvis instabila räntor. Att låsa en ränta tidigt kan dock ha för- och nackdelar. För dessa sällsynta konstruktion-till-permanenta lån kan ändrade räntor i hög grad påverka kostnaderna för färdigställande. Under tidigare lågkonjunkturer lämnades många långivare med svåra beslut om lönsamheten för låneåtaganden inför krav från låntagare, vilket resulterade i att många låntagare med terminsåtaganden fick lånegodkännanden dragna på grund av ändrade räntor.

Brutna åtaganden kan resultera i betydande rättstvister och, i sällsynta fall, straffskadestånd. Dessutom kan den resulterande påverkan och förseningarna i huvudsak förstöra ett projekts lönsamhet. Om det finns borgensmän på lånet och låntagaren bryter åtagandet kan även personligt ansvar inträda. Tidigare lågkonjunkturer såg dussintals stämningar kring brott på lånelöften, med många domstolar som granskade om skälen till uppsägningen var motiverade.

Slutligen kan lågkonjunkturer leda till en mindre stabil hyresgästpool. När hyresgäster är oförmögna att upprätthålla sina hyresförpliktelser är det mer sannolikt att låntagare inte uppfyller sina bolåneförpliktelser. Inte överraskande finns det fler utmätningar, handlingar i stället och indrivningsinsatser under en lågkonjunktur än när tiderna är goda. Denna finansiella instabilitet lämpar sig för en högre grad av konkurs.

Minska risken i en nedgångsekonomi

Trots det undergångsmoln som kan hända bland många kommersiella långivare och utvecklare, kan en lågkonjunktur faktiskt ge möjligheter; några av riskerna kan till och med minskas med noggrann planering. Eftertanke och decennier av efterföljande riskhantering och rättstvister har fått mig att tro att det handlar om dessa tio tips:

Få en ny uppsättning ögon på lånedokument, byggkontrakt och avtal om markköp för att förstå Allt dina avtalsvillkor. Kontrollera dina force majeure-klausuler och meddelandebestämmelser noggrant och se till att följa dem. Se regelbundet igenom dina dokument under hela projektets livslängd, särskilt om bygglån är inblandade.
Se till att dina deadlines är konsekventa mellan dokumenten. Ge gott om tid för potentiella förseningar som kan vara utom din kontroll.
Se till att du för korrekta, uttömmande register och anteckningar från början. Övervaka avtalsefterlevnad och registrera avvikelser och förseningar när du går.
Genomför regelbundna inspektioner på plats. Ägare och utvecklare bör övervaka sina entreprenörer och övervaka projektets framsteg, och långivare bör observera på egen hand om deadlines hålls.
Kommunikation är nyckeln. Det kan verka klyschigt, men stark kommunikation kan rädda en relation och öka möjligheten för ett lån eller kontraktsändring när det behövs.
Se över och underhåll försäkringar.
Överlova inte. Det verkar enkelt, men ett projekts framgång kan ibland bero på hanterade förväntningar.
Stanna i ditt körfält. Som en domstol nyligen noterade: “[i]fa-långivare utövar överdriven kontroll över en låntagare. . ., en långivare kan anta rollen som förtroendeman snarare än borgenär.” Men även i avsaknad av en förtroendeplikt, “om en långivare tar en särskilt aktiv roll i låntagarens affärsbeslut” kan den “bli ansvarig för skadeståndsskyldighet.”
Använd konsulter – byggledare, inspektörer, tillsynsarkitekter, advokater och/eller revisorer – som har erfarenhet och kunskap för att hantera alla problem som kan uppstå.
Sök ändringar i dokument där det är nödvändigt, inhämta lämpliga samtycken och dokumentera eventuella ändringar av avtal.