Precis som investerare insåg kraften med upplevelsebaserad detaljhandel för att återuppliva hängande köpcentrum under åren som ledde upp pandemin, klarar REITs som specialiserat sig på fastigheter som hyser Instagram-värdiga aktiviteter som yxkastning eller perfektion av ditt chipskott de senaste börschockerna bättre. än sina mer traditionella motsvarigheter.
Retail REITs har haft en dålig körning nyligen, med år-till-datum avkastningen minskade med mer än 26%, enligt NAREIT, trots att shoppare återvände till köpcentra. Men med hjälp av dragningen av unika upplevelser efter två år av pandemisk dvala, har upplevelsemässiga detaljhandelsfastigheter tillväxtpotential, även när den större marknaden lider.
Topgolf kombinerar begreppen inomhusminigolf med driving range och lägger till bordsservering.
“Ju galnare idén är, desto mer vettig för konsumenten,” sa Phillip Hooks Jr., en Dallas-baserad partner med Advisors Commercial Real Estate, till Bisnow. “Ju mer de vill uppleva de där galna idéerna.”
Förutom att kasta yxor, inkluderar upplevelserika detaljhandelserbjudanden inomhusskidåkning och snowboard, puttputt inomhus, skateparker, studsmattor, video- och bordspel och till och med så kallade rage-rum, där kunder klädda i säkerhetsutrustning släpper lös sin ångest på tomma vinflaskor , gammal keramik och en och annan föråldrad tv.
En av de mest kända REIT som specialiserat sig på upplevelsemässig detaljhandel är EPR Properties, som äger biografer, upplevelsehotell, ställen för att äta och leka, skidanläggningar och mer, totalt mer än 350 platser i Nordamerika.
Det kanske största namnet i EPR:s portfölj är Topgolf, ett koncept som kombinerar minigolf med driving range och klubbhus. Topgolfs har tagit många storstadsområden med storm och dyker upp varhelst de kan hitta tillräckligt med utrymme, en koncentration av kunder och villiga kommuner.
“Det finns fortfarande utrymme för tillväxt för toppvarumärken inom upplevelsebaserad detaljhandel,” sa Newmarks vice ordförande, Net Lease Capital Markets, Matt Berres. “Till exempel verkar Topgolf ha landningsbanan framför sig med att ta reda på kreativa sätt, utöver sitt redan framgångsrika spelplatsformat, för att flytta till platser med hög inträdesbarriär”, sa Berres.
I El Segundo, Kalifornien, utvecklade Topgolf nyligen en anläggning vid en befintlig kommunal golfbana, som helt överbryggar den traditionella golfbanan.
“Detta framåtsträvande tillvägagångssätt [by Topgolf] skulle kunna replikeras på andra marknader över hela landet”, sa Berres och tillade att andra märken som Dave & Busters kan se tillväxt när fler gallerior omutvecklas till destinationer med blandad användning där det finns en stark efterfrågan på hyresgäster för underhållningsbutiker. Den efterfrågan har översatts. till starka ekonomiska resultat för de företag som äger fastigheterna.
EPR rapporterade en nettovinst på 50 miljoner USD under tredje kvartalet 2022, jämfört med 32 miljoner USD under samma period 2021, och ökade sin vägledning för viktiga finansiella indikatorer för resten av året. Företaget har spenderat $320 miljoner hittills i år på utveckling, med ytterligare $250 miljoner planerade.
“Vi investerar försiktigt i attraktiva upplevelsebaserade tillgångar när vi diversifierar vår portfölj ytterligare, med betydande engagerade investeringsutgifter för att driva framtida tillväxt utan att behöva anskaffa ytterligare kapital,” sade EPR-ordföranden och VD:n Greg Silvers i företagets vinstsamtal.
En annan upplevelsebaserad specialist, VICI Properties, grundades 2017 som en del av konkursrekonstruktionen av Caesars Entertainment Corp., och äger nu 43 spelfastigheter som omfattar över 122 miljoner SF, under många kända varumärken, såväl som hotell, restauranger, nattklubbar och golfbanor .
Företaget rider på vågen av människor som återvänder till kasinon. Las Vegas Convention and Visitors Authority rapporterade att mer än 3,35 miljoner människor besökte södra Nevada i september 2022, totalt 39 % högre än samma månad 2021, och 3,5 % mindre än september 2019.
VICI har sett sina aktier öka i värde i år, upp nästan 9 % hittills från och med den 2 november, mycket mot trenden för detaljhandels-REITs – och alla REITs, för den delen, som är nere med nästan 28 % detta. enbart år, enligt NAREIT.
Bolaget rapporterade också i slutet av oktober att intäkterna fördubblades under tredje kvartalet 2022 jämfört med samma period förra året, och att justerade medel från verksamheten ökade med 82,8 % jämfört med samma period föregående år.
“Global platsbaserad wellness kommer att vara en av de snabbast växande konsumentområdena under många år framöver, tack vare de starka kulturella och demografiska faktorerna kring välbefinnande”, sa VICI:s vd Ed Pitoniak under REIT:s resultatsamtal för tredje kvartalet i slutet av oktober . Företaget svarade inte på direkta frågor från Bisnow.
Under samtalet utvecklade Pitoniak tanken bakom övergången till detta märke av upplevelsefastigheter, som han sa erbjuder “pilgrimsfärdsupplevelser” som “tenderar att locka inom den upplevelsekategorin, den mest värdefulla och lojala kundkretsen.”
“Vi har investerat i relationer med högkvalitativa partners som verkar i högkvalitativa upplevelsesegment,” sa Pitoniak.
Det är dock inte alla goda nyheter.
Biografer, som inte har återhämtat sig helt från pandemin, har visat sig vara något av en hämning för EPR, eftersom nästan hälften (46 %) av EPR:s årliga intäkter härrör från biografer. Bland bolagets teaterhyresgäster finns det belägrade Regal Cinemas som hyr 57 fastigheter av EPR. Regal ansökte om kapitel 11 i konkurs under sommaren och har missat septemberhyran, enligt EPR:s ansökan för tredje kvartalet, som återupptas i oktober. Regal har dock sagt att det kommer att “optimera” sin fastighetsportfölj som en del av sin omstrukturering.
Frågan nu för upplevelsemässiga hyresvärdar är om konsumenterna kommer att fortsätta att längta efter sina erbjudanden, vare sig de är mer vanliga kasinon och resorter, eller några av de mer ovanliga erbjudanden som branschen testar, särskilt när ekonomin förvärras.
En tankeskola säger att det ökade intresset för upplevelsebaserad detaljhandel är mer än bara en återhämtning från de värsta pandeminrestriktioner. Snarare stöds det nu – och var före pandemin – av en växande “upplevelseekonomi”, en term som populariserades av ekonomen Joseph Pine på 1990-talet.
Pine hävdade att företag som skapar unika upplevelser för kunder kommer att kunna särskilja sig från sina konkurrenter och fånga ett ökande intresse bland unga konsumenter för upplevelser som de tror berikar deras liv, eller åtminstone ha det bra.
Upplevelseekonomin är mycket bredare än detaljhandeln eller till och med resorts, inklusive resor, nöjesparker, virtuell verklighet och andra industrier fokuserade på upplevelsebaserade tjänster snarare än varor.
“Det handlar om långsiktig spänning, genererad av arenor baserade på en aktivitet som kan växa till en hobby eller passion för kunder, som golf eller bowling, och erbjuda mat, dryck och service,” sa Newmarks Berres.
Kearney-partnern Michael Brown, som är återförsäljare i USA på företaget, är lite mer skeptisk till upplevelsebaserad detaljhandel, åtminstone på kort sikt, som när det kommer till att driva affärer under den så viktiga kommande semestersäsongen.
“Efter år av dämpade semesterfirande är konsumenterna redo att fira i år,” sa Brown. “Inflationen kommer inte att hindra dem från att handla, men de vill ha erbjudanden.”
Erfarenheter är alltid viktiga, sa han, men under semestern är effekten inte lika viktig.
“Det handlar om att varor finns i lager, erbjudanden och snabb och enkel shopping,” sa Brown. “Återförsäljare måste fokusera på att få grunderna rätt, särskilt i denna tid när servicen påverkas negativt av brist på arbetskraft. Erfarenhetsmässigt under semestern betyder service, snabbhet och leenden.”