Med ungefär 50 miljarder USD i CMBS-lån knutna till kontorsbyggnader som förfaller under de kommande 18 månaderna, är speciella serviceföretag – de företag som anlitas av CMBS-truster för att lösa problem när de uppstår – på väg att vara mycket upptagna.
Låneträning ökar, vilket innebär mer pappersarbete för specialtjänstemän med uppgift att komma till skuldlösningar.
Antalet fastigheter som har överförts till specialservice ökar, men till skillnad från de senaste två gångerna sköt specialservicepriserna upp – 2020 vid pandemins början och under den globala finanskrisen – är räntorna redan höga och förväntade att fortsätta stiga.
Det betyder att specialservicepersonalen i Playbook förväntar sig att följa denna gång när uppdraget att utarbeta lösningar med låntagare i nöd kommer att vara annorlunda än tidigare.
Specialtjänstemän och experter på kommersiella inteckningsskyddade värdepapper berättade Bisnow de förväntar sig att lösningar kommer mycket tidigare än de gjorde i efterdyningarna av GFC, när vissa lån försvann i specialservice i flera år.
Ett behov av hastighet skulle till stor del styras av frågans lokaliserade karaktär. Kontorslån är där nöden förväntas vara koncentrerad, och affärsplanen för en kontorsbyggnad är fundamentalt annorlunda än den var när många av dessa förfallande lån tecknades.
“Vi har en situation där verkligheten vi lever i är helt upp och ner”, säger Amy Hatch, vice ordförande för avdelningen för rättstvister för finansiella tjänster på Polsinelli. “När du ser på en tillgång som ett kontor, kanske det aldrig återhämtar sig. Jag menar, vem visste att halva Amerika inte skulle gå till kontoret?”
Andelen låntagare som halkar efter på sina kontorslånebetalningar ökar kraftigt.
Bara 2,4 % av CMBS-conduit-kontorslånen som förföll under fjärde kvartalet 2022 är förfallna, enligt Moody’s Investors Service. För lån som förföll under första kvartalet i år är förfallograden 7,9 %.
Kontorslån som förföll i april och maj har en 37,5 % förfallodag, enligt Moody’s. Av de 10 största nyförfallna lånen i landet var fyra säkerställda av kontorsfastigheter.
I GFC påverkades värden över alla tillgångsklasser för kommersiella fastigheter, medan bostadslån var den svaga länken som startade den kedjereaktion som startade lågkonjunkturen.
Efter 2009 var specialtjänstemän benägna att behålla lån under längre tid. Specialtjänstemän ville inte tvinga långivare att sälja sina tillgångar på en deprimerad marknad, berättade Fitch Ratings Senior Director Adam Fox Bisnow.
Pandemin gjorde det omöjligt för detaljhandels- och hotelllåntagare att hålla sig uppdaterade, vilket skickade en våg av CMBS-lån till specialservice. Mer än 12 miljarder dollar i CMBS-lån med fast ränta gick i fallissemang under första halvåret 2020, 10 gånger mer än de fallerade lånen från samma period ett år tidigare, enligt Fitch Ratings.
“Det var mycket volatilitet på marknaden vid den tidpunkten, begränsat kapital för köpare att köpa tillgångar,” sa Fox. “En mycket tumultartad tid.”
Stigande räntesatser för försummelse av kontorslån kan göra att specialtjänstemän pressar sig mot utestängning snabbare.
I båda kriserna tenderade specialtjänstemän att hålla oroliga lån i specialservice i flera år tills tillgångsvärdena återhämtade sig tillräckligt mycket för att låninvesterare skulle kunna få tillbaka mer av sina kostnader. Under 2009 och 2020 sänkte Federal Reserve räntorna till historiska låga nivåer, vilket gav låntagare en chans att refinansiera och nya köpare att finansiera sina köp.
“När ett lån skulle förfalla när räntorna var låga, var det lätt för någon att gå ut och refinansiera i samma takt,” sa Hatch. “Så du kunde enkelt bara komma ut, och värdena fortsatte att vara stabila och gå upp.”
År 2023 växer ekonomin fortfarande, inflationen är ihållande och Federal Reserve har höjt sin referensränta med 5 % sedan förra året. Fed-bevakare förutspår att det inte är helt klart att höja räntorna heller. Dessa faktorer kan skära in i tålamodet som specialtjänstemän ger kontorslåntagare.
“Från det vi har sett, [special servicers] kan vara snabbare, säger Darrell Wheeler, vice vd och chef för CMBS research för Moody’s Investors Service. “De verkar vara mer effektiva med vad som är lönsamt och vad som inte är lönsamt.”
Av kontorslånen som förföll under första kvartalet 2022 likviderades 1,5 % med förlust för investerare, enligt Moody’s. Den räntan mer än fördubblades ett år senare till 3,2 %, vilket Wheeler sa var bevis på att specialtjänstemän är mer villiga att lösa lån snabbare.
Bortsett från räntor, möter kontorshyresvärdar förödande höga vakansgrader över hela landet när arbetsscheman på distans stelnar och uppsägningar, särskilt bland teknikföretag, ökar. Den genomsnittliga vakansgraden i USA steg till 18,6 % under första kvartalet 2023, en kraftig ökning från 12,7 % i slutet av 2019, enligt Cushman & Wakefield.
Oro över hyresgästernas efterfrågan på grund av distansarbete påverkar redan kontorets värden. Det nationella genomsnittliga försäljningspriset för en kontorsbyggnad sjönk till $195 per SF i slutet av maj från $250 per SF 2022, enligt CommercialEdge.
Greystones vicepresident Jenna Unell berättade Bisnow att vad fastigheter är värda idag kommer att driva på hur snabbt specialservicer kommer att likvidera förfallna lån.
“Om det finns något scenario kan vi maximera den återhämtningen med en lösning som kommer att ta 18 månader i motsats till 12, vi skulle göra det, men vi måste ta hänsyn till den tiden,” sa Unell. “På grund av tidsvärdet av pengar, är vi inte motiverade att bara sitta på en tillgång. Vi försöker flytta saker mot en lösning men vill flytta den mot den bästa lösningen för innehavare.”
Wheeler sa att vakansgraden för kontor lägger grunden för en “lång, utdragen process” för kontorsbyggnader för att återvinna värdet, och det skrämmer bort banker och andra potentiella långivare som fruktar effekterna av distansarbete kommer att ha på företagens kontorsefterfrågan. eka i åratal.
“Jag vet inte vad hybrid kommer att bli, men om jag är en försäkringsgivare, undviker jag allt med rollover,” sa han.
Högre räntor gör det också mindre sannolikt att en köpare kommer att kunna förvärva en fastighet och betala av sitt bolån på det sättet. En brist på försäljnings- och refinansieringsalternativ betyder att en våg av utmätningar sannolikt är på väg in, sa Hatch.
“Ditt andra alternativ är bara att gå iväg och säga till din långivare, ‘Jag ska bara lämna in nycklarna'”, sa hon.
Tekniken hjälper specialtjänstemän att ta sig igenom processen med låneträning snabbare än under den stora lågkonjunkturen, säger Alex Killick, VD för CWCapital, en av världens största specialservicer.
“Tekniken är mycket bättre nu, mycket mer data till hands [and] inte skicka förfrågningar som tar tre dagar att komma tillbaka, säger Killick. “Vi var i slutet av faxeran förra gången, och nu flödar information mycket snabbare.”
Jon Banister och Taylor Driscoll bidrog med rapportering för den här historien.
