Det kan tyckas som att det inte är mycket som går rätt för fastigheter i San Francisco Bay Area nu för tiden, men med stora företag som investerar miljarder dollar i nya laboratorieutvecklingar är life science-industrin fortfarande en ljuspunkt.
Och när tekniska uppsägningar fortsätter är möjligheten att fräscha upp stadens sysselsättningsbas med fler investeringar från en livlig, högprofilerad industri som life science en attraktiv sådan.
“The Bay Area skulle älska att se, säg, 5% av sysselsättningsbasen byta från teknik till biovetenskap,” sa Northmarq Senior Vice President och Managing Director BJ Feller Bisnow.
När biovetenskap utvecklas mot nya terapier, teknologier och typer av laboratorieutveckling, verkar Bay Area – med en snabbt expanderande pipeline – redo att rida ut den senaste ekonomiska turbulensen. Trots regionens många tekniska problem, och dess motsvarande inverkan på stadens och kommersiella fastighetsvärde, visar bioteknik fortfarande sin styrka och tog en tredjedel av den nationella livsvetenskapliga VC-finansieringen förra året.
Studio Public
Den andra fasen av denna massiva Bay Area-utveckling kommer att innehålla tre byggnader designade för hyresgäster inom biovetenskap.
“Börja i South City och titta på de stora glastornen, som det du skulle se på Kendall Square, flytta sedan nerför halvön mot San Carlos, och fler av dessa flexibla, envåningslager perfekta för biotillverkning”, säger BentallGreenOak Vice President Jon Needham, en investerare i området life sciences fastigheter. “Det talar verkligen om marknadens livlighet.”
Även om finansieringen har stramats åt, VC har spelat mer försiktigt, och nystartade företag har klarat den typiska, flyktiga whiplash som kommer från penningväxlingar i landets tekniska epicentrum, kan Bay Area stoltsera med en stark avslutning på fjärde kvartalet av året och en betydande pipeline för framtiden. Enligt Cresa-siffror levererade regionen 109K SF och absorberade 802K SF, det senare en ökning från föregående kvartal, med en vakansgrad på 7,2%. Det finns 5,4 miljoner SF under uppbyggnad inklusive 2,1 miljoner SF under ombyggnad.
“Vi förväntar oss en mängd spännande nya projekt och fortsatt tillväxt under 2023,” sa JLL Life Sciences forskningsanalytiker Emmanuel Enabulele.
Det är en skarp kontrast till San Franciscos kontorsmarknad. Enbart labhyresaktiviteten på Mid-Peninsula nådde 536 000 SF förra kvartalet, vilket överskuggar de 362 000 SF av kontorslokaler som hyrts under samma period, enligt JLL. Life sciences i regionen redovisade sju raka kvartal med positiv nettoabsorption.
“Det finns en ökning av tillgängligheten för andrahandsuthyrning av laboratorier, men det är bara inte oroande som det är på exempelvis kontorsmarknaden i centrala San Francisco,” sa Cresas chef för Life Science Research & Analytics Andrew McShea.
Needham kallar denna nuvarande fas “life science 2.0.” Byggnadsbeståndet under de senaste fem åren drevs mestadels med en “bygg-det-och-de-kommer-mentalitet” tack vare regionens, och industrins, accelererade tillväxt, en skarp kontrast till nuvarande känsla om att dämpande tillväxt kommer att förmedla obalans mellan utbud och efterfrågan. Idag, med stigande priser, mer konservativ finansiering och krav på mer skräddarsydda och biotillverkningsaktiverade laboratorieutrymmen för att möta behoven av cell- och genterapi och mRNA-forskning, kommer Bay Areas tekniska expertis och blomstrande marknad att hjälpa det att möta förändringar efterfrågan.
“Det finns en förändring i de typer av byggnader som utvecklas,” sade han. “Saker och ting blir mer effektiva och tekniken gör det möjligt för människor att göra mer med begränsat utrymme. Framtiden handlar om hur många komponenter du får plats under ett tak? Kan du göra biologiskt baserad FoU, kemi, kanske lite tillverkning i pilotskala? Hur många olika pusselbitar får plats i samma byggnad?”
Med tillstånd av Jeff Peters, Vantage Point Photography
Det tidigare Old Navy-högkvarteret i San Franciscos Mission Bay.
Ett antal markeringsprojekt håller på att ta form runt södra San Francisco, som fortsätter att vara kopplingen till regionens labbutveckling, med kluster av vattennära, klass-A, bekvämlighetsrika produkter som kommer online eller under utveckling. En av landets största life science-transaktioner förra året var private equity-företaget GI Partners upphämtning på 388 miljoner dollar av en portfölj från Alexandria Real Estate Equities tungt på South San Francisco, och läkemedelsjätten Eli Lilly tillkännagav sina avsikter att hyra betydande utrymme i staden senast. falla.
San Diego-baserade IQHQ tillkännagav planer på att bygga 900K SF av labbutrymme nära en Caltrain-station, på mark som det köpte för 215 miljoner dollar 2021; Lane Partners bröt mark på Southline Phase 1, ett tvåbyggnadsprojekt på 670K SF; DivcoWest fortsätter att driva sin Shoreline Boulevard South San Francisco konvertering pickup; och Kilroys gigantiska Kilroy Oyster Point Phase 2, ett 865K SF, $940M-projekt bör avslutas nästa år, med ungefär 2M fler kvadratfot planerade för framtida faser.
Upp längs kusten från Oyster Point, Genesis Marina, förväntas Phase 3/Bain Capital-projektet i Brisbane, som mestadels är förhyrt av Freenome, att öppna i år, medan Baylands Development Inc. tillkännagav planer förra september för en $800M, 1M SF blandad utveckling kallad 9000 Marina, planerad att inkludera 657 000 SF kontors- och labbutrymme på en konstgjord halvö.
Öppningsdatum över hela linjen kan vara särskilt optimistiska, enligt McShea, eftersom utmaningar i konstruktionsfinansiering såväl som material, sannolikt kommer att skjuta projekt tillbaka till slutet av året eller början av 2024. Enbart generatorer har nu ett års ledtid.
Men den förseningen kommer sannolikt att bidra till att moderera utbudet av Bay Area life sciences, enligt Needham.
“Hyresgäster får lite mer valmöjlighet är inte, det är inte nödvändigtvis en dålig sak,” sa han. “Jag tror att det kommer att tillåta oss att fortsätta ha en sund marknad under de kommande fem åren.”
Det har också skett en betydande utveckling i regioner längre söderut på halvön, liksom Alameda County i East Bay (1M SF under uppbyggnad) och i Berkeley, särskilt lager- och industriutrymmen som förvandlas till laboratorier och biotillverkningsanläggningar. Spur Capital monterade nyligen ett 10 tunnland stort paket i tidigare tillverkningsutrymmen i Berkeley i syfte att bygga ut ett megacampus, det senaste i ett område där cirka en miljon plus SF av massiva biovetenskapliga ombyggnadsprojekt pågår.
Till skillnad från Boston-regionen, till exempel, som har betydande biotillverkningskapacitet under utveckling, ligger Bay Area något efter i den avgörande delen av biovetenskapens ekosystem. McShea ser en framtid där fler sådana utvecklingar äger rum längs Hayward-to-Fremont-korridoren i East Bay.
I San Carlos, där BentallGreenOak samarbetar om en biotillverkningsfokuserad ombyggnad med Greymark, och plockade upp en fastighet på $190 miljoner förra året, gör stadens industriella förflutna den till en bra kandidat för denna typ av adaptiv återanvändning. Needham sa att sajten, liksom många i regionen som ser ett ökat intresse som biotillverkningsanläggningar, var byggd för utveckling och ger storleken, skalan och flexibiliteten för att tilltala många kunder, från kontraktstillverkare som vill komma in i regionen till små företag och nystartade företag. vill stärka sin egen produktion och ta in den internt.
Nedfallet över den tekniska nedgången och den mjuka kontorsmarknaden i centrum har skapat prat kring fler San Francisco-baserade utvecklingar och renoveringar. Borgmästare London Breed har till och med talat om att ta med fler biovetenskapliga projekt till staden för att hjälpa till med den fallande CRE-marknaden. Det är lättare sagt än gjort, särskilt med de höga kostnaderna för utveckling i staden, livskvalitetsutmaningar och det faktum att andra delmarknader ligger närmare talangcentra som Stanford och Berkeley.
“Det ska bli intressant att se om staden kan landa några stora ankarhyresgäster,” sa McShea. “Men tills det finns ett starkt argument för det kommer det att bli lite tufft att sälja.”
Men det finns tecken på en förändring. I stadsdelar som Mission Bay och nära University of California San Francisco har flexibel PDR-zonindelning övertygat vissa utvecklare att ta chansen på fler biovetenskapliga projekt. DivcoWest spenderade 356 miljoner dollar på det tidigare Old Navy HQ i Mission Bay förra året, enligt uppgift i jakten på en möjlighet att renovera biovetenskap och hyresgäster som inkubatoroperatören SmartLabs. Pacelines 1155 Bryant-utveckling har hittat foodtech-hyresgäster som Mission Barns, och Vir Biotechnology tecknade ett hyreskontrakt på 134K SF vid 1800 Owens-projektet i januari förra året.
Alexandria Real Estate Equities har en närvaro i Mission Bay också, på 88 Bluxome St.-platsen, som det kan komma att skiljas från snart på grund av renoveringsutmaningar, men att utveckla i staden istället för nere på halvön är en utmaning, enligt ordförande Joel Marcus, som pekade på tillbakadragandet av Salesforce som ytterligare ett tecken på en oroande utvecklingsmarknad i centrum.
“Det har problem,” sa han Bisnow. “Vi skulle inte investera i staden, i allmänhet, i kommersiella lokaler.”
I slutändan kommer städer att behöva arbeta hårdare för att attrahera utveckling, sa Cresa Managing Partner Scott Stone. Han nämnde exemplet Vacaville, som har arbetat för att påskynda godkännandeprocessen för biovetenskapliga projekt för att locka till sig en del av den växande marknaden för biotillverkningsutrymmen, och Berkeley, som godkände en planerad serie av zonindelning och regelreformer kallad Keep Innovation i Berkeley initiativ.
Även om marknaden kan innebära betydande finansieringsutmaningar, tyder dess tillväxt på att ytterligare en boom kan inträffa när förhållandena förbättras.
“Det kommer att finnas en betydande mängd torrt pulver från investerarkapital,” sa McShea. “Det torra pulvret från bioteknikvänliga investerare borde översättas väl när saker och ting börjar ta fart.”
