Naturliga faror som stormar, översvämningar och andra extrema väderhändelser ökar i frekvens och intensitet, påverkar affärsverksamheten och ökar de finansiella riskerna. Det har inträffat nio klimatrelaterade katastrofer i USA i år, långt över det 40-åriga genomsnittet på 7,7 årliga katastrofer, enligt National Centers for Environmental Information.
Eftersom klimathändelser fortsätter att sätta press på många ekonomiska sektorer, inser ägare, operatörer, utvecklare och investerare av kommersiella fastigheter att det finns ett behov av ökad klimattålighet i nuvarande och framtida fastighetstillgångar.
Bisnow pratade med Albert J. Slap, VD och medgrundare av Coastal Risk Consulting och skapare av onlineriskhanteringsverktyget RiskFootprint, för att lära sig mer om utvecklingen av CRE due diligence och avslöjande av klimatpåverkan.
Bisnow: Vad är RiskFootprint och hur hjälper det befintliga och framtida CRE-tillgångar att bli mer motståndskraftiga mot klimatpåverkan?
Slag: RiskFootprint är ett riskbedömningsteknikföretag som tillhandahåller fysiska klimatriskbedömningar och motståndshöjande rådgivande lösningar för CRE-ägare, operatörer, investerare, utvecklare, statliga myndigheter och försäkrings- och bolånegaranter.
Bisnow: Hur skiljer sig RiskFootprint från andra lösningar för klimatbedömning?
Slag: Det har funnits Software-as-a-Service-verktyg under ganska lång tid för att hjälpa företag att mäta och spåra sina koldioxidutsläpp. Att bedöma effekterna av naturrisker och klimatförändringar på ett företags tillgångar kräver dock ett helt nytt paradigm, och detta nya paradigm kommer snart.
RiskFootprint är en ny typ av teknik- och konsultföretag för riskbedömning; vi hjälper våra kunder att göra befintliga och planerade byggnader säkrare och mer motståndskraftiga. Vi blandar SaaS-teknik och rådgivningstjänster för att hjälpa CRE-företag med portföljriskhantering, nyförvärvsdue diligence och rapportering av fysiska klimatrisker till reglerande och kvasireglerande myndigheter.
Bisnow: Vad är orsaken till övergången från traditionella metoder för due diligence-undersökningar för fastighetsöverföring till SaaS-verktyg för riskbedömning? Varför förändras landskapet så snabbt?
Slag: Det har funnits en växande insikt om att due diligence för kommersiella fastighetsöverföringar har fastnat i det förflutna och inte har utvecklats tillsammans med de snabba förändringarna i och tillgängligheten av SaaS onlineverktyg som ger omedelbar bedömning av risker.
Historiskt sett har det funnits fyra rapporter som är viktiga grundpelare för varje CRE-fastighetsöverföring: bedömningen, Fas 1-miljöbedömningen, fastighetsbedömningen och titelrapporten. Ingen CRE-affär är komplett utan att genomföra dessa fyra rapporter. Ingen av dessa rapporter använder sig dock av eller avslöjar riskbedömningar för översvämningar, naturrisker, extremt väder och klimatförändringar.
US Securities and Exchange Commission har föreslagit en regel som kräver att offentliga företag avslöjar vad deras tillgångar gör med planeten och vad planeten gör med deras tillgångar. ASTM Internationals standardinställningsorgan arbetar med en ny CRE-due diligence-process som kallas Property Resilience Assessment.
Om dessa två initiativ antas kommer de i grunden att förändra CRE due diligence till det bättre. Att lägga till holistiska riskbedömningsrapporter som RiskFootprint till ESA eller PCA kommer att bli obligatoriskt.
Bisnow: Finns det andra luckor i data som kommer att behöva fyllas för att möjliggöra bättre beslutsfattande för CRE due diligence?
Slag: När vi börjar titta in i framtiden på klimatinducerade förändringar i havsnivån, extrema nederbörd, värme och torka, till exempel, måste vi ta hänsyn till osäkerheterna i förutsägelserna. Vi måste också inse att vårt fokus på en viss byggnad eller fastighet kan behöva breddas för att omfatta det omgivande samhället, staten eller regionen.
Till exempel är västra USA mitt i en decennier lång torka. Före köp av CRE-fastighet bör en ägare, operatör eller investerare titta på kapaciteten hos regionala vattenförsörjningar och elnätet för att hantera sådana förhållanden. För närvarande finns det inga databaser som kan avgöra om en viss gemenskap är eller kommer att vara en säker och motståndskraftig plats att investera. Gemenskapens motståndskraftspoäng kommer att behövas för att komplettera bästa praxis för due diligence.
Bisnow: Har du ett användningsfall som du kan dela med våra läsare om hur du hjälper dina kunder?
Slag: Våra kunder inkluderar REITs, ägare och operatörer av kommersiella, industriella, flerfamiljsfastigheter, hotell, resorter och statliga kontor. Vanligtvis ber de oss att riskbedöma hela deras portfölj av fastigheter. Genom att göra en portföljriskanalys kan vi snabbt identifiera deras tillgångar med högst risk. För dessa tillgångar hjälper vi till att svara på frågor om huruvida företaget ska sälja eller behålla en tillgång, hur mycket kapital som ska budgeteras för att förbättra motståndskraften och hur man rapporterar risker till SEC och andra byråer.
I ett fall köpte en REIT en tomt för utveckling av ett flerfamiljslägenhetskomplex. Liksom många köpare köpte de tomten med säljarens godkända markplan. REIT-affärscheferna uttryckte viss oro över översvämningspotentialen på platsen. RiskFootprint modellerade översvämningar på fastigheten i dess råa marktillstånd och med hjälp av säljarens platsutvecklings- och graderingsplan – en “före och efter” riskbedömning.
Det visade sig att enligt den föreslagna utvecklingsplanen skulle lägenheterna på första våningen bli föremål för en 500-årsöversvämning, men inte FEMA 100-årsöversvämningen. Beställaren beslutade att höja höjden på lägenheterna på första våningen till över 500-åriga översvämningshöjden för att göra dem säkrare och mer motståndskraftiga. RiskFootprint-modellering användes sedan för att ställa in de nya, färdiga golvhöjderna.
För ytterligare information om RiskFootprint, gå till www.riskfootprint.com eller kontakta företaget på customerservice@riskfootprint.com.
Denna artikel har tagits fram i samarbete mellan Studio B och Coastal Risk Consulting. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
