Investeringsförsäljningen är långt nere i offie-sektorn när takpriserna skjuter upp, prisupptäckten fortsätter och en ökande bud-ask-spread bromsar affärens hastighet. De offentliga marknaderna föreslår genomsnittliga kontorstak i intervallet mellan 7 % och norr om 8 %, men institutionella ägare har ännu inte tagit sådana nedskärningar, enligt en ny analys från Colliers. Och avmattningen i försäljningen kan fortsätta i flera kvartal tills räntorna stabiliseras och kapitalkostnaden blir mer tilltalande.
“Fed är fortfarande hökaktig, vilket tyder på att fler räntehöjningar är på gång. BBB-obligationsräntorna var högre än transaktionsräntorna – en historiskt ovanlig trend som inte är hållbar under långa perioder, säger Colliers-forskare i en rapport som bryter ner sektorns framtid. “För att denna spread ska förbli negativ (lägre cap rates än BBB-obligationer), bör investerare prissätta solida NOI-vinster, som på dagens marknad är svåra att garantera utanför de bästa tillgångarna. Detta tyder på att takräntorna behöver stiga, eftersom den historiska skillnaden mellan takräntor och obligationer är 2,4 procentenheter (obligationer över takräntor).
När innehavare söker kortare hyresperioder kommer kontorsvärderingar att påverkas och emissionsgarantin kommer att bli mer utmanande, enligt Colliers. Kapitalkostnaderna blir också högre på grund av hyresgästernas omsättning, menar de.
Kort sagt, “ägare kan inte förlita sig på en återgång till en miljö på 4% gränsvärde”, konstaterar rapporten. “Räntorna kommer sannolikt att förbli relativt högre, åtminstone jämfört med de senaste åren. Nöd kommer att uppstå. Utmätningar och blankning kommer. Marknaden ligger i framkant på detta. Cap-räntor är räntekänsliga.”
En “våg av skuldförfall” kommer att pressa kontorstillgångar, enligt Colliers, eftersom värden inte stöder nuvarande villkor. Detta kommer att tvinga ägare att betala ur egen ficka för att överbrygga klyftor i eget kapital eller hitta olika former av kapital som mezzaninskulder.
“När vissa tillgångar går tillbaka till banken, kommer de att skapa möjligheter för de enorma summorna av mervärde och opportunistiskt kapital som väntar vid sidan av,” noterar rapporten. ”Räddningskapital samlas in och kommer att se ut att kunna sättas in. Detta kapital kommer att ha tillgångar att välja över, och utmanade lån kommer att flyttas från bankernas bokföring, även om de förblir hållbara investeringsmål.”
Colliers förutspår att de mest utmanade tillgångarna kommer att likvideras först när ägare håller fast vid sin bästa produkt, och noterar att även de ägare som vill behålla fastigheter måste förbereda sig för likviditetshändelser.
