Förra året rasade investeringsvolymerna över tillgångsklasser och tredubbla hyresfastigheter var inget undantag. Forskning från CBRE visar att NNNs försäljningsvolymer sjönk med 63 % jämfört med föregående år under fjärde kvartalet 2022.
I år förväntas dock NNN-investeringarna återhämta sig, enligt Beryl Grantbiträdande VP på Matthews fastighetsinvesteringstjänster, som säger att investerare går vidare med affärer som markerar de rätta rutorna. Dessa rutor inkluderar förhöjda takpriser för att kompensera högre räntor, starka hyresgäster på plats och naturligtvis läge. Dessutom ger en ökning av sale-leaseback-transaktioner ett stadigt lager och hjälper till att underblåsa ny investeringsaktivitet.
Investerare upplever avkastningskänslighet
På grund av den högre kapitalkostnaden har investerare blivit allt mer känsliga för avkastning. Det är den primära metriska investerare som tittar på den här marknaden. Innan räntorna började stiga, säger Grant att starka företagsstödda NNN-affärer handlades var som helst från 4,5 till 5,50 % cap rates. Marknaden har redan börjat anpassa sig under de senaste sex månaderna för att återspegla den högre kapitalkostnaden och förväntas fortsätta att stiga.
“Vi har redan sett cap rates öka med cirka 75 punkter, men det finns fortfarande en koppling mellan köpare och säljare. Vi är inte i en jämvikt ännu, och vi förväntar oss att se takräntorna fortsätta att stiga i år för att nå den jämvikten, säger Grant.
Affärer som uppfyller köparens förväntningar på avkastning är handel och driver upp en återhämtning i förvärvsaktiviteten. “Det finns mycket mer avkastningskänslighet på dagens marknad, men det finns fortfarande aktivitet för affärer med högre avkastning som har en stark fastighetsfundament”, säger Grant.
Köpare fokuserar på säkerhet
Förutom avkastning är NNN-investerare fokuserade på hyresgästernas kvalitet, långa hyresavtal och läge. Stark kredit och placering är båda väsentliga för att hantera den ökade investeringsrisken på marknaden.
“Köpare vill ha säkerhet om att hyresgästen kommer att kunna betala hyra under hela löptiden”, säger Grant. Dessutom ökar ett starkt läge sannolikheten för att kunna ersätta din hyra i händelse av att hyresgästen lämnar fastigheten.
Grant har sett en ökad aptit på framför allt biltvättsaffärer, som kommer med kredit, långa hyresavtal och attraktiva skatteförmåner genom avskrivningar. Biltvättstillgångar blev allt mer populära under 2022 och den ökade konsolideringen i det utrymmet fortsätter att ge nya inventarier genom sale-leasebacks.
Sale-Leaseback-möjligheter på uppgång
Under andra halvåret förväntar sig Grant att sale-leaseback-aktiviteten kommer att vara en viktig drivkraft för investeringsvolymerna. “Det finns mycket sale-leaseback-lager, och vi ser nya möjligheter komma till marknaden varje dag”, säger han. Sale-leaseback-affärer ökar i takt med att företagare letar efter möjligheter att låsa upp kapital för att fortsätta driva sin expansion.
Biltvättar, närbutiker och snabbservicerestauranger använder alla sale-leaseback-transaktioner som ett sätt att skaffa kapital. “Dessa företag tjänar mest pengar på sin verksamhet”, säger Grant. “De kan göra den högsta avkastningen på sin investering genom att frigöra det kapital de har knutit till fastigheten och återinvestera det i sin kärnkompetens. Det är inte så vettigt för dem att ha pengar bundna i sin fastighet.”
Även om investerare verkligen går försiktigt fram, säger Matthews’ Grant att marknaden kommer att börja återhämta sig under den bakre halvan av 2023. Hans råd: “Var tålamod och håll dig till grundläggande fastighetsgrunder.”
