Hur man undviker att betala kapitalvinstskatt (CGT) när man säljer en fastighet

Även om kapitalvinstskatt kan låta överväldigande vid en första tanke, är det med lite kunskap och planering möjligt att avsevärt minska hur mycket av den du betalar – eller till och med undvika det helt och hållet.

Vad är kapitalvinstskatt

Kapitalvinstskatt (CGT), för dig som är ny på detta, är den avgift du betalar på realisationsvinsten från försäljningen av den tillgången.

En kapitalvinst (eller förlust) är skillnaden mellan vad du betalade för en tillgång och vad du sålde den för (minus eventuella avgifter som uppstår under köpet). Så om du säljer en fastighet för mer än du betalade för den, är det en reavinst. Och om du säljer det för mindre anses det vara en kapitalförlust.

Även om det alltid är bäst att söka professionell rådgivning om hur lagen förhåller sig till din specifika situation, ger den här guiden en del praktisk information som hjälper dig att komma på väg.

Hur du undviker reavinstskatt på din fastighet

Det finns ett antal eftergifter och undantag när det gäller att betala kapitalvinstskatt, och många strategier utformade för att minska din totala skatteräkning också.

Här är några av de viktigaste strategierna som används för att undvika att betala CGT:

Huvudbostad undantag
Tillfällig frånvaroregel.
Investera i pensionspension.
Tidpunkt för realisationsvinst eller -förlust.
Partiella undantag.
CGT gäller inte om du ägde tillgången innan CGT startade den 20 september 1985

1. Använd undantaget för huvudbostaden

Om fastigheten du säljer är din huvudsakliga bostad, är vinsten inte föremål för CGT. Undantaget kan dock inte gälla fullt ut om bostaden har använts för att generera inkomst. I detta fall kommer en del av kapitalvinsten att vara skattepliktig.

2. Använd den tillfälliga frånvaroregeln

En förlängning av huvudbostadsundantaget, den tillfälliga frånvaroregeln gäller en situation där du flyttar från din huvudbostad.

Du kan fortsätta att behandla fastigheten som din huvudbostad på obestämd tid, eller i upp till sex år om du först köper en fastighet som din huvudbostad och senare hyr ut den. Och om du flyttar tillbaka till hyresbostaden inom sex år nollställs perioden och kan behandlas som din huvudsakliga bostad i ytterligare sex år.

3. Satsa på pensionspension

Medan självförvaltade superfonder bara drar till sig en tredjedels rabatt för CGT, är standardskattesatsen för fonder endast 15 procent, vilket innebär att den maximala CGT-satsen är 10 procent. Vilket är lägre än de flestas marginalskattesats.

Dixon tillägger att om en självförvaltande superfondmedlem startar full ålderspension från fondens tillgångar, sjunker denna tillämpliga ränta till noll.

4. Få rätt tidpunkt för din kapitalvinst eller förlust

En enkel strategi för att minska CGT är att överväga tidpunkten för när du gör en kapitalvinst eller förlust. Om du vet att din inkomst kommer att bli lägre under nästa räkenskapsår kan du välja att skjuta upp försäljningen tills dess, så att din lägre marginalskatt leder till att du betalar mindre KBT.

Tidsförlust kan också vara fördelaktigt. Dixon ger exemplet med en person som förväntar sig att göra en realisationsvinst från en försäljning, som också innehar aktier som handlas med en orealiserad förlust som är lägre än realisationsvinsten. Personen kan tänka sig att sälja aktierna innan försäljningen, så att de kan dra av förlusten från sin reavinst.

5. Överväg partiella undantag

Att inneha en fastighet i mer än 12 månader ger 50 procent rabatt i CGT, och du kan också få en partiell dispens om du flyttar in i en hyresfastighet.

Du har fortfarande rätt till nedsättning av CGT om du också använder din huvudsakliga bostad som verksamhetsställe.

Samtidigt kan investeringar i bostäder till rimliga priser locka till en minskning av CGT med 60 procent – så länge bostaden uppfyller vissa kriterier och hyran debiteras till en rabatterad ränta.

Dixon tillägger att kapitalförluster också kan appliceras mot dina kapitalvinster, men inte mot din vanliga inkomst.

Men som alltid, se till att du söker professionell rådgivning för att få det bästa resultatet för din specifika situation.

När ska man betala reavinstskatt på en fastighet?

I allmänhet, om en fastighet säljs för en vinst, kapitalvinstskatt (CGT) kommer att gälla. Men det finns alltid undantag. Till exempel gäller ingen CGT om fastigheten är en persons huvudsakliga bostad, det vill säga dennes bostad.

Ett annat vanligt undantag är om fastigheten köptes före den 20 september 1985. Men tänk på att alla betydande förbättringar eller renoveringar som gjorts sedan det datumet kan behandlas som en separat tillgång enligt lag och följaktligen omfattas av CGT.

Under tiden kan småföretagseftergifter på CGT också gälla om egendomen används i förhållande till ett företag och skattebetalaren klarar en mängd olika tester.

Hur beräknas kapitalvinst på fastighet?

För att snabbt beräkna dina kapitalvinster, subtrahera bara det ursprungliga priset på fastigheten från försäljningspriset, resten är ditt kapitalvinstbelopp.

Brendan Dixon på Pure Finance säger att bruttoreavinst kan definieras som försäljningspriset, minus köpeskillingen och tillhörande kostnader.

När en fastighet har innehafts i mer än 12 månader tillämpas i allmänhet 50 procents rabatt på vinsten. Företag har dock inte rätt till denna rabatt, inte heller utländska invånare som köpt sin fastighet efter den 8 maj 2012 och självförvaltande superfonder får bara en tredjedel rabatt.

Dixon tillägger att du måste ta hänsyn till alla andra inkomster du tjänar under det år då du säljer din bostad i dina CGT-uppskattningar, eftersom din marginalskattesats kommer att påverka hur mycket CGT du i slutändan betalar. Detta beror på att CGT egentligen inte är en separat skatt, utan snarare en del av dina inkomstskatteöverväganden.

Hur mycket är kapitalvinstskatt i Australien

För privatpersoner beräknas kapitalvinstskatten enligt samma skattesats som din inkomstskatt. Om du äger tillgången i mer än tolv månader får du dock 50 % rabatt.

Gäller CGT på ärvda fastigheter?

Nej, i allmänhet gäller inte reavinstskatt för ärvda fastigheter. Det kan dock gälla när den här fastigheten säljs om det inte är din huvudsakliga bostad.

Gäller CGT om du överlåter eller skänker en fastighet?

Att ge bort egendom är lite mer komplicerat när det kommer till reavinstskatt och beror på situationen. Till exempel, om egendomen är en del av en relationsuppdelning kan den vara undantagen om den överförs till en tidigare make.

För givaren

Om det var din huvudsakliga bostad är det undantaget, men om inte kommer det belopp som gäller för CGT att vara marknadsvärdet, inte det belopp du gav det för.