Med lägenhetshyrorna klart avtagande nu, väntar marknaden på att se var botten kan vara.
Greg Willett, First Vice President, National Director IPA Research, säger till GlobeSt.com att hans basfallsscenario kräver en total hyraökning på 3,1 procent under 2023.
“Denna prestandan stämmer överens med den typiska tillväxten som sågs under den pre-pandemiperioden efter att prissättningen gick på en vild resa 2020 till 2022,” sa han.
“Även om det har sänkts månad till månad på vissa ställen på senare tid, spelar säsongsvariationer verkligen in i dessa siffror. Måttlig efterfrågan på hyresgäster verkar sannolikt komma tillbaka när vi väl når den bästa leasingsäsongen, vilket gör att fastighetsägare och operatörer kan känna sig lite mer säkra på sina prisstrategier.”
Willett sa att det mesta av 2023 års hyrestillväxt förväntas ske i mellanmarknadens klass B-aktie, medan lite prissättningskraft också kan registreras i klass C-samhällen.
Det finns större utmaningar i det lyxiga klass A-utrymmet, sa han.
“Med så mycket nytt utbud kommer de nyaste leveranserna förmodligen att uppleva långsam uthyrning i de flesta tunnelbanor, vilket pekar mot en betydande uppgång i användningen av hyreskoncessioner”, enligt Willett.
“Rabatter kan också uppstå i en stabiliserad topputveckling, eftersom operatörer försöker hålla fast vid befintliga hyresgäster som frestas att flytta in i de senaste tillskotten. Många lokala marknader kommer förmodligen att uppleva i stort sett oförändrade hyror i de bästa fastigheterna, och prisåtergång skulle inte vara förvånande på utvalda platser.”
Förorts B Stock Lifting Sektor
Jay Parsons, senior vice president, chefsekonom, RealPage, säger till GlobeSt.com att han förväntar sig att se mer divergerande hyresrörelser per tillgångsklass och delmarknad 2023 – med klass A urbana som påverkas mest av denna stora våg av hyreskontrakt.
“Vi har redan sett ett par stora marknader bli negativa på hyrorna år efter år (Vegas och Phoenix), och andra borde snart ansluta sig till dem,” sa Parsons.
“Vår uppfattning just nu är att den nationella hyrestillväxten förblir positiv 2023 men lyfts av förortsklass B – som representerar huvuddelen av lägenhetsbeståndet och är mestadels isolerad från utbudet givet betydligt lägre hyror.
“I många fall skulle det ta 5 till 6 månaders “gratis hyra” för att få upplåtelsehyror i nivå med klass B.”
Förra året stängt på minussidan
Yardi Matrix påpekar att ökningen av flerfamiljshyror noterade sitt näst bästa år detta århundrade 2022, även om det avslutade året på nedåtsidan på grund av försvagad efterfrågan och robust utbudstillväxt som har fått beläggningsgraden att sjunka.
Andrew Semmes, senior forskningsanalytiker, Yardi Matrix, säger till GlobeSt.com att trots motvind har marknaden positiva drivkrafter.
Yardi Matrix har reviderat ned sin hyresprognos för 2023 till 3,1% från 3,5% och förväntar sig att se all den tillväxten under årets första två till tre kvartal.
Jobbförstörelse och en lågkonjunktur som börjar under det tredje eller fjärde kvartalet nästa år är troligt, men det kommer inte att bli särskilt djupt eller utdraget, heter det.
“Vid den tidpunkten kommer vi sannolikt att börja se breda nedgångar eller stagnation i genomsnittliga begärda hyror, men inte tillräckligt för att kompensera för de vinster som vi förväntar oss under första halvåret 2023,” sa Semmes.
År 2023 förväntar vi oss att marknaden kommer att bete sig på ett mer traditionellt sätt, åtminstone nationellt.
“Begärda hyror bör förbli oförändrade eller falla något under våren när tillväxten vanligtvis är som starkast”, sa han. ”Då kommer hyrorna att stiga måttligt, men inte i närheten av de senaste två åren.
“Vår utsikter färgas av ekvationen efterfrågan och utbud. Efterfrågan på lägenheter dämpas från 2021 rekordnivåer när ekonomin svalnar, hushållens överskottsbesparingar töms, överkomliga priser sträcks ut och den post-pandemiska migrationen utspelas.”
Samtidigt, sade Semmes, borde 2023 bli ett starkt år för nya leveranser. Mer än 400 000 enheter förväntas komma online 2023.
Leveranserna kommer att koncentreras till marknader med hög befolkningstillväxt som Austin, Nashville, Charlotte och Orlando, vilket till viss del kommer att dämpa de ökningar i hyrestillväxten som följer med hög invandring.
