Byggnadsägare och förvaltare över hela landet tävlar om att uppgradera byggnader för att möta allt strängare utsläppsbegränsningar och ökande efterfrågan på hållbara kontorslokaler. Men att nå dessa mål kräver samarbete mellan operatörer och hyresgäster.
Gå in i det gröna hyresavtalet.
“Det är mycket svårt för en byggnad att uppfylla en prestandastandard om hyresgästen och hyresvärden inte arbetar tillsammans”, säger Marla Thalheimer, senior director för affärsengagemang vid Institute for Market Transformation, eller IMT, en icke-partisan ideell organisation fokuserad på att bygga hållbarhet . “Behovet blir väsentligt.”
Gröna hyresavtal har funnits i mer än ett decennium. Men det ökande antalet lokala utsläppslagar, såsom Local Law 97 i New York City, har gjort användningen av, och förhandlingarna kring, sådana avtal mer frekventa och i slutändan viktigare.
Grön leasing, eller hyresvärd-hyresgästavtal om utsläpp, kommer att bli stora i en Local Law 97-värld.
Det finns också en betydande otillfredsställd efterfrågan på sådant utrymme; JLL uppskattar att det finns 23 miljoner SF LEED-certifierade kontorslokaler, inte i närheten av att uppfylla de 310 miljoner SF utrymme som ockuperas av de 20 främsta kontorsockupanterna, som har netto nollmål för koldioxidutsläpp 2050.
Att ta sig dit är dyrt. Den delade incitamentsfrågan, där hyresgäster drar nytta av ägarnas investeringar i hållbarhet, kanske inte fungerar om nämnda ägare inte har råd att göra tillräckliga investeringar på egen hand.
Thalheimer sa att den ökande risken för att hyresvärdar ådrar sig böter för utsläppsbrott innebär att både hyresgäster och operatörer måste upprätta tydliga riktlinjer och avtal kring ansvarsfull energianvändning och ansvaret kring böter. Om en hyresvärd i överträdelse tvingas att överföra den extra ekonomiska bördan till hyresgästerna, gynnar det ingen, sa Thalheimer. En färsk JLL-rapport om grön leasing kallar det nuvarande leasingsystemet “en av de största utmaningarna” för att bygga ut koldioxidutsläpp.
IMT har erbjudit ett grönt leasingprogram sedan 2014 och har sett ansökningarna öka med 390 % sedan initiativet startade. Konceptet är inte nytt men det vinner dragkraft, sa Diana Lee, biträdande direktör för affärsengagemang i IMT. Fler och fler sökande kommer in från Kanada, Europa och Australien, och konceptet expanderar från kontor till industri, detaljhandel och till och med flerfamiljshus.
Det finns ingen standardversion av ett grönt hyresavtal, sa JLL Senior Managing Director för Value and Risk Advisory Steven Schleider, även om det finns några exempeldokument från grupper som Building Owners and Managers Association International. Det betyder att hela avtalet kräver en förhandling som han säger varierar byggnad för byggnad. Traditionellt har dessa avtal varit “ägarledda, efterlevnadsbaserade kontrakt med standardklausuler kring energi, vatten och avfall”, enligt JLL-rapporten.
Schleider ser det ökande behovet av att antingen dela bördorna med gröna renoveringar, eller verifiera att hyresgäster och fastighetsägare följer efterlevnaden, som något som kommer att stimulera till kreativa lösningar. Ägare utan en strategi för att engagera sig i ett grönt hyresavtal har inte en fullständig hållbarhetsstrategi.
“Nya former av affärsmodeller måste tänkas igenom”, sa han.
I New York City, där Schleider är baserad, har uppkomsten av Local Law 97, som kräver att man kontrollerar utsläppen med början nästa år för att ta ut potentiella böter 2025, gjort dessa förhandlingar ännu viktigare. Det hjälper att, som Schleider säger, “stadsfullmäktige har uttryckt militans kring att fullfölja dessa böter”, så bristande efterlevnad kan översättas till böter som kommer att behöva betalas.
Han ser övergången till gröna hyresavtal som marknadskrafter i arbete. Städer vill påskynda en grön omställning, och mandaten, särskilt de med tänder som LL97, kommer att driva processen framåt.
“Det är en utmanande marknad så det är lite nytt,” sa Thalheimer. “Det handlar om realistiska förväntningar och hyresvärdar som ställer realistiska förväntningar med hyresgästerna.”
Gröna hyresavtal är inte separata dokument från standard hyresvärdshyresgästavtal. Språket kommer att införlivas i befintliga dokument och bekanta typer av avtal.
Schleider tror att kostnaden för efterlevnad kan struktureras som ett modifierat bruttohyresavtal, där hyresvärdar och hyresgäster delar på driftskostnaderna, böter eller kapitalkostnader, eller så kommer det att vara ett trippelnethyresavtal, där hyresgästen eller hyresgästen betalar för allt via sin ockupationsprofil . Användare med hög efterfrågan, som handelsgolv eller datacenter, kommer sannolikt att ha mycket andra villkor än traditionella kontorshyresgäster.
De viktigaste delarna av dessa avtal, enligt IMT:s Lee, är kostnadstäckningsklausulen. Detta juridiska språk beskriver det delade incitamentet mellan hyresvärden och hyresgästen, och det inkluderar vanligtvis delning av verktygsdata. Om en hyresvärd gör investeringar för att minska utsläppen, och en viss hyresgäst kraftigt överskrider sitt utsläppsmål, skulle, enligt kostnadstäckningsklausulen, de resulterande böterna betalas delvis av hyresgästen.
Det föreskriver också att alla pengar en hyresvärd lägger på uppgraderingar av byggnaden delvis kommer att tjänas in genom bidrag från hyresgästen. Det anger också hyresvärdens ansvar när det gäller hyresgäster som är mycket strikta när det gäller att uppfylla nollstandarder eller bara hyra från hållbara hyresvärdar.
IMT hävdar att nästa fas, prestationsbaserade standarder, kommer att driva relationen mellan hyresgästen och hyresvärden ytterligare. JLL, i en färsk Green Leasing 2.0-rapport, gjorde ett liknande argument och hävdade att nödvändigheten av utsläppsminskningar innebar att ett nytt tillvägagångssätt behövdes, ett som inte var lika kontradiktoriskt. JLL uppskattar att 1,2 miljarder SF kontorsyta och 2,5 miljarder SF industriutrymme kommer att uppleva ett hyreskontrakt som löper ut före 2030; gröna hyresavtal för all kontorsfastighet skulle i sig kunna spara 3,3 miljarder USD samtidigt som miljöpåverkan från den byggda miljön minskar.
Dessa dokument och avtal kommer också under en tid av ökad medvetenhet och transparens kring byggnaders energiutsläpp. Mäklare och fastighetsteam spårar fastighetsregister och utsläppsdata, håller reda på ombyggnader och potentiella böter och hur de kan påverka lånetäckning och leasingvillkor. Och General Services Administration, som kontrollerar federala fastighetsinvesteringar, siktar på att få en majoritet av sina byggnader till noll till 2030, vilket innebär att fler av deras hyresgäster kommer att behöva underteckna gröna hyresavtal framöver.
En av utmaningarna är att få mamma-och-pop-hyresvärdar, särskilt de som driver kontorslokaler i klass B och C, att bli utbildade och uppdaterade om dessa typer av hyresavtal.
“Det är så många människor som tävlar för att lista ut det,” sa Thalheimer. “Det går inte att undgå det.”
