Kommersiella fastighetsinvesterare står inför en oviss framtid när året går mot sitt slut. Rädsla för lågkonjunkturen driven av rekordhög inflation och stigande räntor har överväldigat investerarnas sentiment, vilket gör att många undrar vad som kommer härnäst.
Affärsvolymen har också minskat i takt med att institutionella långivare och brygglångivare blivit mer konservativa med hur de fördelar sin finansiering. Kapitalkostnaden har ökat, vilket gör det dyrare för investerare att få affärer gjorda.
För flerfamiljshus är det dock en lite annorlunda historia. Vakansgraden för flerfamiljer föll under tredje kvartalet till 4,4 %, vilket satte ett femårsrekord. I år är tillgångsklassen fortfarande en av de bästa inom branschen, med investeringsförsäljningsvolymer som ökar under tredje kvartalet i vissa fastighetskohorter jämfört med året innan.
Men enligt experter från NewPoint Real Estate Capital – en fastighetslångivare som tillhandahåller finansieringslösningar för en myriad av tillgångsklasser, inklusive flerfamiljshus, bostäder till rimliga priser, seniorbostäder och hälsovård – är flerfamiljsinvesterare och långivare fortfarande försiktiga eftersom den allmänna ekonomiska inkonsekvensen har avtagit sektorns refinansierings- och förvärvstakt.
“Refinansiering av utlåning och flerfamiljsförvärv har avtagit märkbart under andra halvåret,” sa John DeWitt, Senior Managing Director för Originations i NewPoint. “Nyckelfaktorer som bidrar till denna förändring inkluderar låneindexräntor, lånespreadvolatilitet, höjda takkostnader och generell tveksamhet angående den amerikanska makroekonomin.”
Förvärvsaktiviteten i flerfamiljssektorn har varit mer fokuserad på mervärde och uthyrningsmöjligheter, främst i prisintervallet $25M till $50M, sa DeWitt. Även om förvärv kan avta till följd av inkonsekvenser på marknaden, visar låntagarna en mer robust efterfrågan på refinansieringslån.
Varje kapitalkälla har ett unikt tillvägagångssätt när det gäller att navigera på marknaden, med tanke på dess nuvarande hinder.
Fannie Mae och Freddie Mac
NewPoint Senior Managing Director för Originations Martin Fayer sa att byråräntorna över statskassan och Secured Overnight Finance-räntan ökade under större delen av Q3. I början av november vände räntespreadarna och har trendat nedåt sedan dess. Spreadar med rörlig ränta har dock hållit sig stabila.
Fayer tillade att utlåningstaken för 2023 nu ligger på 75 miljarder dollar per byrå och inte längre innehåller kravet på att 25 % av flerfamiljslånen ska vara överkomliga till 60 % av medianinkomsten i området. Detta borde göra det möjligt för Fannie Mae och Freddie Mac att vara involverade i en större del av flerfamiljsmarknaden.
Banker
Fayer sa att nationella bankinstitut fortsätter att stå vid sidan av på grund av höjda kapitalkrav. Samtidigt är lokala och regionala bankinstitut försiktigt selektiva när det kommer till medelstora affärer.
“Regionala och internationella banker erbjuder femåriga lån med fast ränta med flexibla betalningsvillkor”, sa han. “För många affärer ser vi priser i intervallet 6,25% med minskande förskottsbetalningsalternativ som börjar på 5% under det första året och minskar med 1% varje år efter det.”
Livförsäkringsbolag
Livförsäkringsbolag har siktet inställt på tillgångar som är idealiskt belägna och med fast sponsring, sa Fayer. Även om dessa företag blir mer inriktade på att skapa affärer med kortare verkställanden med fast ränta och rörlig ränta, har nästa års allokering ännu inte släppts.
Traditionellt är cirka 80 % av ett livförsäkringsbolags skuldfördelning fast, med cirka 20 % flytande. När marknaden går in i det nya året kommer tiden att vara den främsta indikatorn på hur sugen branschen är på lån med fast ränta och rörlig ränta.
Icke-CLO- och CLO-brolångivare
För långivare som inte är säkerställda, är en mer vaksam syn på marknaden på väg.
“Icke-CLO brygglångivare citerar affärer så låga som löptiden baserat på Term SOFR plus 300 till 350 räntepunkter för starka affärer till 65% lån till kostnad,” sa DeWitt. “Även om brygglåneaktiviteten avtar, liksom de flesta andra sektorer av CRE:s kapitalmarknader, är mervärdes- och upplåtelsetransaktioner ett gynnsamt alternativ.”
DeWitt sa att för hyresavtal är avkastningen på 9,25 % av uttagsskulden vad låntagare uppmärksammar, medan avkastningen på inkommande skulder är mindre relevant.
“För dessa typer av lån kräver skuldfonder ett tvåårigt tak på 4,5 % strejkränta,” sa han. “Tvärtom fokuserar skuldfonder för CLO-brolångivare på initiala skuldavkastningar på 6,25 % och stabiliserade skuldavkastningar på 8,5 %. För både icke-CLO- och CLO-långivare upprätthåller nu ränteservicereserver en deposition av räntebärande lån.
2023 bör ge stabilisering
Ser fram emot nästa år, förutspår DeWitt och Fayer att fler långivare kommer att återvända till marknaden på jakt efter sätt att engagera sig på den kortare änden av avkastningskurvan.
“Under 2023 finns det några trender att hålla utkik efter, inklusive bryggskulder med fast ränta, komprimering av lånespread, kortsiktiga fastränteavtal med avtagande förskottsbetalningsstrukturer och byråer som tillåter ränteswappar istället för SOFR-räntetak, sa Fayer. “Sammantaget är vi övertygade om att marknaden kommer att börja stabiliseras och visa tecken på återhämtning.”
Kontakta John DeWitt och Marty Fayer här för att lära dig mer om finansiering.
Den här artikeln har tagits fram i samarbete mellan Studio B och NewPoint Real Estate Capital. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
