Stadsplanerare och byggherrar brottas med frågan om hur man ska få nytt liv till döende eller stillastående centrala affärsdistrikt när förorternas dragkraft är stark. En fråga är om lite spott och glans kan ge nytt liv åt gamla byggnader som blivit sjaskiga eller omoderna.
Frågan har blivit akut när distansarbete expanderar, vilket lämnar mycket CBD-kontorsutrymme ledigt och butiker, restauranger och andra företag som är beroende av kontorsanställda som kunder utan kunder.
En ny rapport från JLL säger att städer befinner sig i en brytpunkt. CBD, i synnerhet, står inför ett grundläggande behov av att återuppfinna sig själva för att förbli attraktiva och konkurrenskraftiga.
“CBDs kommer att kräva ett proaktivt engagemang från ägare, utvecklare och myndigheter om platsen för framtida tillväxt och närhet till efterfrågepooler, kvaliteten och åldern på byggnader, lönsamheten för eventuell ompositionering eller omvandling och uppfylla regulatoriska krav gällande energieffektivitet och hållbarhet.” står det i rapporten.
Rapporten säger att kapaciteten för förändring är “onorm” med tanke på städernas lager av ekonomiska, kulturella, utbildnings- och innovationsnav. Den citerar städers komparativa fördelar i infrastruktur, tillgänglighet, underutnyttjade fastigheter och förmågan att skala tillväxt.
Städer, hävdar det, kan förvandlas genom en balanserad blandning av användningsområden och skiftning från fokus på kontor till en multi-purpose destination.
Samtidigt erkänner rapporten att en storlek inte passar alla. “Den nuvarande fördelningen av markanvändning och tätheten av kommersiell egendom kommer att vara avgörande för att bestämma intensiteten av denna störning såväl som riktningen för framtida tillväxt och potentialen för ombyggnad av det befintliga CBD.”
Ett stort antal åldrande byggnader i stadskärna gör möjligheterna till stadsförnyelse mer komplexa. Att hitta alternativa användningsområden där det är möjligt är nyckeln. Rapporten noterar att att bygga inkurans i CBDs utgör en stor utmaning för både beläggning och bevarande av kapitalvärde, särskilt i en miljö där hyresgäster föredrar nytt utrymme. En annan utmaning är att modifiera byggnader för att möta tuffare energieffektivitets- och utsläppsregler.
Att konvertera icke-konkurrenskraftiga kontor till bostäder är ett alternativ, beroende på zonindelningslagar. ”Även små mängder omvandling kan leda till kraftiga ökningar av bostadsutbudet; bara 10 % av stadskärnans fastigheter äldre än 30 år skulle kunna ge tusentals kritiska enheter för att hantera bristen på bostäder till överkomliga priser”, står det i rapporten.
En annan lösning är att renovera åldrande kontorsfastigheter för fortsatt kontorsbruk. Rapporten hävdar att miljökostnaderna för renovering är lägre än för nybyggnationer, och koldioxidpåverkan är lägre, vilket hjälper städer att gå mot koldioxidneutralitet. Dessutom, “arkitektoniskt betydelsefulla historiska byggnader som har renoverats omfattande och genomtänkt lockar hög efterfrågan från hyresgäster.”
Renoveringar gjorda på det här sättet har sett 10,7 % hyrestillväxt sedan pandemins början – högre än de 7,3 % som setts i nya leveranser under samma period, säger rapporten, “som understryker den motståndskraft som kan hittas på traditionella CBD-platser.”
Att åstadkomma en omvandling av städer kommer att innebära avsevärda störningar, varnar rapporten. Det kommer att kräva större flexibilitet från lokala myndigheter när det gäller markanvändning och finansiella mekanismer som skattelättnader. Investerare måste också vara strategiska i sitt val av plats för att ta hänsyn till framtida trender. Och det kommer att behöva läggas ett större fokus på lokaliseringsstrategi och ESG-överväganden, “som kommer att sätta den nya standarden för framgång inom CBD.”
Lägg ändå till fotgängarområden, grönområden, en mängd olika företag och massor av trädtäcke, som rapporten rekommenderar, och CBD kan en dag vara valfria platser snarare än nödvändiga.
