Bobby Turner på Walker Webcast
Bobby Turner kan vara en av landets mest kända investerare med social påverkan, men han skulle vilja reda ut ett par missuppfattningar om sitt arbete – och vilken inverkan pandemin har haft på det.
Hans företag, Turner Impact Capital, investerar i och tillgodoser utbildnings-, hälsovårds- och bostadsbehoven i underbetjänade stadssamhällen. Turner Impact Capital grundades 2014 och har sedan dess samlat in cirka 1,7 miljarder dollar och har idag mer än 5 miljarder dollar i investeringspotential.
Turner Impact Capital har byggt charterskolor som utbildar 62 000 studenter över hela landet och sjukvårdsinrättningar som tillgodoser behoven hos 120 000 patienter. Tills nyligen ägde och förvaltade man också 20 000 lägenhetsenheter.
“Vi ville bevisa för investerare att du kunde göra bra ifrån dig och göra bra konsekvent,” sade Turner om sitt företags uppdrag. “Alla våra tre vertikaler är lönsamma och de är alla otroligt sociala.”
Men som veckans gäst på Walker Webcast betonade Turner att de sociala problemen som är så synliga i dessa samhällen – och på andra håll – inte hade sin uppkomst i pandemin. De var inte heller resultatet av andra nyligen inträffade störningar som rör ekonomin, medborgerliga rättigheter eller partipolitik. Istället är de långvariga förhållanden som fortsätter att fördärva många amerikaner.
“Vad de flesta inte inser är att redan innan dessa kriser, som ett land, förlorade vi liksom våra ideal och tron på den amerikanska drömmen”, sa han till programledaren Walker & Dunlops vd Willy Walker.
Turner reciterade en rad sociala utmaningar som föregick coronaviruset. Före mars 2020 levde 43 miljoner familjer på matkuponger, 78 % av amerikanerna levde lön mot lön och 1 av 4 hyreshushåll spenderade minst hälften av sin inkomst på hyra, på bekostnad av deras mat-, hälso- och pensionsbudgetar , han sa.
“Verkligheten är att det finns hundratals miljoner amerikaner idag i detta land vars utbildnings-, hälsovårds- och ekonomiska resultat är förutbestämda av var de är födda, av deras hudfärg, av deras kön,” sa Turner. “De har blivit utestängda från den amerikanska drömmen.”
Turner sa att en annan missuppfattning är att det är omöjligt för ett företag att ta itu med dessa förankrade utmaningar samtidigt som de gör en vinst för sina investerare.
Willy Walker på Walkers webbsändning
“De flesta investerare antar att göra gott och göra bra måste vara åtskilda, att vinster och syfte inte spelar bra i sandlådan,” sade han. “Men verkligheten är, om det görs rätt, att investera i social förändring faktiskt genererar bättre riskjusterad avkastning än mer traditionella investeringsstrategier i fastigheter eftersom det inte är baserat på spekulation.”
Turner gjorde en distinktion mellan direkt påverkaninvestering som praktiseras av Turner Impact Capital och passiv investering. En passiv investerare kommer att avyttra sina innehav i industrier som tobak och fossila bränslen, med målet att skapa en portfölj av företag som “inte är dåliga”, noterade han.
Turner sa att hans problem med detta tillvägagångssätt är att det inte gör något för att förbättra förhållandena på marknivå för amerikaner som kämpar för att hitta kvalitetssjukvård eller bra skolor för sina barn.
“Verkligheten är [no passive investing] stimulerar eller driver på social förändring, säger han. För att göra någon verklig skillnad måste investeringar vara “investeringar med direkt social påverkan, det måste vara private equity, det måste vara fastigheter.”
Turner sa att framgångsrika aktiva effektinvesteringar kräver att ett företag som han är aktivt i sina samhällen, till exempel genom att arbeta med invånare för att skapa mentorskapsmöjligheter eller minska lokal brottslighet.
Till exempel har ett fokusområde för Turner Impact Capital varit att förbättra andelen hyresgäster vid sina fastigheter. Genom att koncentrera sig på att förbättra hyresgästens upplevelse och hjälpa till att främja en känsla av gemenskap bland invånarna, minskade företaget omsättningen, vilket Turner sa är utgiften nr 1 för hyresvärdar.
“Hur översätts det till matematik och pengar?” han sa. ”Genom att öka hyresgästernas nöjdhet till 95 % stannar människor längre. Faktum är att vår genomsnittliga hyresperiod ökade med över ett och ett halvt år, vilket innebar att vår ekonomiska förlust minskade med cirka 37 %. Detta ledde till en ökning av driftsöverskottet med cirka 12 % – utan att hyrorna någonsin höjdes.”
Turner sa att Turner Impact Capital sålde sin bostadsportfölj i juli, vilket genererade en intern avkastning på 25 % till investerarna.
“Det är bra genom att göra det bra,” sa Turner. “Det är effektinvesteringar när den är som bäst.”
Nästa veckas gäst på Walker Webcast är Clarke Murphy, tidigare VD för Russell Reynolds Associates och författare till Hållbart ledarskap. Registrera här.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Walker & Dunlop och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
