På pappret är flerfamiljsgrunderna bra. I verkligheten överskuggas tillgångsklassen av osäkerheten kring kostnaden för skulder, stigande inflation och en potentiell recession som kan få hyrestillväxten att dämpas.
Inte överraskande har det varit tufft att avsluta affärer i den här miljön, särskilt med en bud-fråga-spread som har blivit ett hinder i förhandlingarna, säger Ari Abramson, vice vd för Multifamily Acquisitions för Continental Realty Corp.
“På sommaren trodde vi att marknaderna skulle stabiliseras och efter Labor Day skulle slussarna öppnas för affärer. Så blev det inte. Säljare har blivit tveksamma till värderingar och det 10-åriga statskassan har blivit mycket volatil. Det är väldigt svårt att veta var man ska låsa en fast ränta för alla typer av skuldinstrument.”
Fortfarande har Continental Realty framgångsrikt förhandlat fram förvärv i denna miljö. “Vi har upptäckt att trots bud-fråga-spridningen väljer säljare att sälja utanför marknaden jämfört med en marknadsföringsprocess”, säger Abramson. “Vi har kunnat göra några strategiska förvärv med positiva resultat på det här sättet.”
Continental Realty har sina egna farhågor om värderingar och ett sätt att navigera på det är genom att utöva lånemöjligheter. “Det tillåter oss att känna till vår kapitalstruktur och anta ett lån som är till en mer attraktiv ränta än dagens marknadsräntor”, säger Abramson.
Tyvärr, tillägger han, finns det begränsade lånemöjligheter på marknaden.
Den okända kostnaden för skulden och dess effekt på taket påverkar också värderingarna, noterar han. Men det är säkert att säga att taket kommer att delas upp när dessa trender fortsätter.
“Cap rate expansion kommer att delas upp baserat på vintage och hyresprofil. Fastigheter som har lägre kvalifikationer för hyresgäster kan uppleva en hög sannolikhet för osäkra fordringar och ökad vakans eftersom inflationen kommer att påverka dessa boende. Klass A-fastigheter, som naturligtvis har en hyresprofil som är fyra till fem gånger hyran till inkomst, borde dra nytta av längre bosatta anställningstid eftersom sysselsättningen förblir avlägsen och bostadsköp har blivit allt mer utmanande på grund av lager och bolåneräntor.”
Det är inga lätta frågor att arbeta igenom, säger Abramson, men i slutändan ser han dem som kortsiktiga problem.
“På lång sikt är flerfamiljshus en av de bästa investeringarna på marknaden som fungerar som en inflationssäkring.”
